בנק ישראל: ההשפעה של מחיר למשתכן על בעלי ההכנסות הנמוכות - שולית

מחקר חדש של בנק ישראל מצא כי תוכנית מחיר למשתכן היטיבה עם כלל האוכלוסייה, אך בעלי ההכנסה הנמוכה נותרו ברובם מחוץ לשוק הדירות בבעלות גם במסגרת התוכנית.

המחקר בחן את התפתחות שוק הדיור וההשפעות על היכולת לרכוש דירה בשנים 2019-2012, וחילק שנים אלה לשתי תקופות עיקריות: 2015-2012 ו-2019-2016. בשנים אלה משווה המחקר בין היכולת לרכוש דירה, כאשר המאפיין העיקרי שאמור להבדיל בין התקופות הוא תחילת תוכנית מחיר למשתכן בסוף 2015. הצורך בבדיקה כזו, לפי בנק ישראל, עלה מאחר שהתערבות הממשלה בשוק במסגרת תוכנית מחיר למשתכן יצרה שינוי בהתנהלות הענף. המחקר מבחין בפעם הראשונה בין רוכשי השוק החופשי לאלה של מחיר למשתכן.

ההשוואה בין שתי התקופות מצביעה על כך שההסתברות לרכוש דירה ראשונה בשנים האחרונות יותר עלתה, אך בעיקר בקרב חמישוני ההכנסה הגבוהים (3-5), כאשר במקביל נותר הפער בינם לבין חמישוני ההכנסה הנמוכים (1-2). לפי המחקר, בשנים 2019-2016 עלה הסיכוי של משפחות צעירות, ובפרט כאלה עם ילדים (שהיו מושא הבדיקה העיקרי של המחקר), לרכוש דירה לראשונה. בנק ישראל הסביר זאת בזכאותן לתוכנית מחיר למשתכן והעובדה כי אלה מבין הזוכות בהגרלות שהחליטו לממש את זכייתן ולרכוש דירה עשו זאת במחירים נמוכים יותר מהמחיר בשוק החופשי, אך גם הסיכוי לרכוש דירה בשוק החופשי נותר יציב לטענתם. המחקר מסיק מכך שהרחבת ההיצע בשנים הללו אפשרה זאת, ולמעשה לא פגעה גם בסיכויים לרכוש דירה בשוק החופשי.

ההפרשים ברכישת דירות בין החמישונים עצומים. כך למשל בחמישון 1 (בעלי ההכנסה הנמוכה במשק) שיעור ההשתתפות ברכישת דירות מחיר למשתכן בשנת 2016 עמד על 3.2% ובשנת 2019 על 4.2%, זאת לעומת 62.6% ו-59.6% בהתאמה בחמישון ההכנסה החמישי.

על פי מסקנות המחקר, בשתי התקופות שנבחנו המאפיינים של הרוכשים בשוק החופשי היו זהים, ולא נמצא הבדל בהכנסה בין רוכשי מחיר למשתכן לבין ההכנסה של מי שרכשו דירות בשוק החופשי. המחקר מצא כי הכנסתם הממוצעת של רוכשי הדירות הייתה גבוהה משמעותית מההכנסה של משקי הבית שלא רכשו דירה.

הבדלים נמצאו בעיקר במאפייני הרוכשים בשתי התקופות (ובמאפייני הרוכשים בשוק החופשי בשנים שבהן פעלה תוכנית מחיר למשתכן). כך נמצא כי רוכשי מחיר למשתכן היו מבוגרים בעשרה חודשים בממוצע מרוכשי השוק החופשי (ניתן לשייך זאת לתקופת ההמתנה לדירה). שיעור הנשואים בקרב רוכשי מחיר למשתכן היה גבוה בכ-20% ביחס לרוכשים בשוק החופשי, ושיעור הזוגות עם הילדים היה גבוה בכ-10%. עוד נמצא כי בתחילתה של תוכנית מחיר למשתכן נרכשו דירות זולות יותר וגדולות יותר ביחס לדירות שנרכשו בשוק החופשי.

נמצאו גם הבדלים בין אזורי הרכישות. בתקופה הראשונה (עד 2015) 84%-91% רכשו דירה לראשונה במחוז מגוריהם, לעומת זאת החל מ-2015 נרשם פער שעמד על כך ש-24% מהרוכשים במחוז תל אביב עשו זאת מחוץ למחוז ו-13% במחוז צפון. כמו כן נמצא בקרב הרוכשים בתוכנית מחיר למשתכן שיעור גבוה יותר של רוכשים המתכוונים להשכיר את דירתם החדשה.