ישראל עדיין תקועה בשיטת הזונינג

אין אחד שלא מכיר את אזורי התעשיה הישנים והמוזנחים בערים מהמרכזיות ביותר בישראל. זה הפך להרגל להזניח את האזורים הישנים הללו, ולהקים בסמוך אליהם אזורי תעשייה ותעסוקה חדשים.

בין הדוגמות הרבות לאזורים מסוג זה, נמנים אזור המסגר ויד חרוצים בת"א, אזורי התעסוקה הישנים והחדשים בפתח תקוה ובנתניה, אזורי התעשייה בחולון, ראשון לציון, בת ים, ירושלים ועוד. האמת העצובה היא שמדובר באוסף של אזורים החולשים על עשרות אלפי דונמים, שבכולם המצב זהה – מקבץ של מבנים מתפוררים, רחובות מוזנחים ועסקים ומלאכות שאינם מושכים קהל.

למעשה, בעוד שמדינת ישראל הצפופה מתמודדת עם מחסור חריף בהיצע קרקעות באזורי הביקוש, מסתבר שיש בה קרקעות לא מנוצלות, גם באזור המרכז, ששוות ערך בגודלן במצטבר לשטח של מספר ערים חדשות. כן כן, אתם קוראים נכון: באזור המרכז ישנם שטחים ששווים בגודלם לערים שלמות שאינם מנוצלים. כדי לסבר את האוזן, אזורי התעסוקה קריית אריה בעיר פתח תקווה וקריית ספיר בנתניה כוללים כ-5,000 דונם כל אחד. זאת, כאשר שטחה של כל העיר בני ברק הוא 7,300 דונם והעיר בת ים 8,200 דונם.

הסיבה העיקרית לתמונה העגומה הזו, היא שיטת ה"זונינג" הנהוגה בישראל, שמשמעותה הפרדת שימושים גיאוגרפית - מגורים, מסחר, תעסוקה וכו׳. בעבר, אופי בנייה זה נבע מכך שאזורי התעשייה המסורתיים אכלסו ברובם שימושים תעשייתיים, מזהמים, מרעישים ומזיקים, שאינם מתאימים להתמקם בסביבת מגורים.

עם השנים, אותן תעשיות מסורתיות עזבו את הערים, בשל מחירי הקרקע הגבוהים. במקומן, נכנסו באופן הדרגתי תעשיות חדשות ונקיות – הייטק, סייבר, פיננסים, טכנולוגיה ועוד. עם חלוף הזמן, הערים גדלו והתרחבו, ואזורי תעסוקה אלו הפכו להיות חלק בלתי נפרד מהמרקם העירוני, שניתן לשלבם עם שימושים אחרים כגון מגורים, מסחר, פנאי ובילוי. אך עדיין - תמונת "הזונינג" לא השתנתה.

קצב הצמיחה בישראל הינו של 3%-4% לשנה - כפול מהממוצע במדינות ה-OECD. על פי התחזיות, מדינת ישראל צפויה להכפיל את עצמה בתוך 30 שנה (צפי לאוכלוסייה של 17.6 מיליון איש בשנת 2050, קצב הגידול המהיר ביותר מבין המדינות המפותחות). בהתאמה לכך, ישנה עלייה בביקוש לשטחי משרדים ומסחר, בעיקר באזורי הביקוש ובסמוך לצירי גישה נוחים לתחבורה ציבורית.

בהתחשב בנתונים אלו, המשקפים את צפיפות האוכלוסייה ואיתה הביקוש הגבוה לנדל״ן, זה הוא הזמן לשים סוף לעידן ״הזונינג״. זאת, על ידי קידום פרויקטי עירוב שימושים, הענקת זכויות בנייה מוגדלות לבעלי הנכסים הישנים שייצרו להם כדאיות כלכלית, וכך למעשה יאפשרו לפנות אותם בקלות לצורך הוצאת הפרויקט לפועל. התוצר הסופי הוא קומפלקסים מתוכננים היטב שישנו מציאות באותם אזורים, פיתוח מואץ ויצירת מנוף כלכלי חזק.

באזורים אלו שימושי מגורים יוגבלו לדירות קטנות עד 60 מ"ר. כך למעשה, הם יתנו מענה למצוקת הדיור לפלח שוק של כ-20% מהאוכלוסייה בישראל, ביניהם יחידנים, רווקים, גרושים, סטודנטים וקשישים.

אך עדיין נותרה בעיה מרכזית שנדרש שינוי אמיץ לפתרונה - טיפול בריבוי הבעלויות והאינטרסים. בהתחדשות באזורי תעסוקה, בשונה מהתחדשות עירונית למגורים, אין חקיקה ברורה שנותנת מענה לסוגייה. נכון להיום, לצורך קידום פרויקט משמעותי על שטח קרקע גדול, בו ישנם מבנים הבנויים על חלקות קרקע קטנות עם ריבוי בעלים, יש צורך בהסכמה של עשרות ולעיתים אף מאות של בעלי נכסים - הסכמה גורפת של 100%.

מתוקף כך, נדרשת חקיקה ראשית אשר תגדיר כללים ברורים וישימים לעניין התחדשות עירונית במתחמי תעסוקה. נכון כי אזורים אלו יוגדרו כמותאמים לפינוי בינוי ויחל עליהם חוק דייר סרבן, המאפשר הסכמה של 66% בלבד לביצוע פרויקטים. כך, ישולב הצורך הלאומי והעירוני של פיתוח אזורי התעסוקה לצד שמירה מידתית על זכויות הקניין של הפרט.

גיל מעין הוא שמאי מקרקעין, שותף וסמנכ"ל הפיתוח העסקי בקבוצת ולור ביירון נדל"ן, המתמחה בהתחדשות מתחמי תעשייה ותיקים