שתי ערי מטרופולין חדשות

מצוקת הדיור בישראל הולכת ומחריפה משנה לשנה, ככל והאוכלוסיה ממשיכה לגדול בקצב של 2% בשנה, ככל ושיעורי הנישואים והגירושים ממשיכים להיות גבוהים, וככל שתוחלת החיים בישראל ממשיכה לעלות. על מנת לספק קורת גג ראויה לכל דורש, נדרש להוסיף מיליוני דירות בעשורים הקרובים לשוק המגורים בישראל.

נכון להיום, לפי נתוני התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חסרות בישראל כ-250 אלף דירות, ובכל שנה הפער גדל. אמנם השנה האחרונה הייתה חריגה והתאפיינה בירידה ברכישת דירות עקב עליית הריבית, אך אני סבור שמדובר בירידה זמנית בלבד. הרוכשים שיושבים כעת על הגדר, במקרים רבים, שוכרים דירות במחירים שהולכים ומתייקרים, והצורך והרצון בדירה משלהם רק גדל עם הזמן. במקביל, חלה ירידה דרמטית ברכישות קרקעות מצד יזמים וקבלנים, בקשות להיתרי בניה והתחלות בניה בפועל. מציאות זו מביאה להקטנה משמעותית בהיצע הדירות מול ביקושים כבושים שכאשר יתפרצו בסיום התקופה עלולים להביא לגל מחודש של עליות מחירים.

במבט לעשורים הקרובים, אוכלוסיית ישראל צפויה לגדול לכ-20 מיליון תושבים עד שנת 2048 (שנת ה-100 למדינה), לעומת כ-10 מיליון כיום. לפי התוכנית האסטרטגית של המדינה שאושרה בשנת 2017 , נדרשה בנייה של 1.5 מיליון דירות חדשות, ואישור תוכניות לבניית 2.6 מיליון דירות עד שנת 2040. ב- 5 השנים האחרונות החלה בנייתן של כ- 300 אלף דירות, אך מחירי הדירות המשיכו לעלות בקצב מהיר מה שמוכיח שהשוק איננו מאוזן, איננו יציב וסובל מחוסר היצע למרות הגידול בהתחלות הבניה מ-30 ל- 60 אלף דירות לשנה מאז 2017 . בכדי לייצב את שוק הדיור בישראל יש לעדכן את היעד לשנת 2050 ל- 100 אלף התחלות בניה לשנה ולא פחות מ- 80 אלף סיומי בניה לשנה. כדי לעמוד ביעד זה יש לגשת לתכנון ארוך טווח, הנותן מענה לכל הצרכים התקציביים והתשתיתיים כדי לעמוד ביעדי גידול האוכלוסייה והשיפור באיכות החיים המתבקשת.

יש לציין כי מדינת ישראל כבר כיום היא בין הצפופות ביותר בעולם המערבי, ובכל מערך הערים הקיים, אין כל היתכנות לקליטת 10 מיליון תושבים חדשים בעשורים הקרובים. במצב הקיים, ערי ישראל מתקשות כבר עכשיו לעמוד באתגר של קליטת אוכלוסייה חדשה, בהתבסס על אותן תשתיות מיושנות. מרכז הארץ, שבו מרוכזת רוב אוכלוסיית ישראל, חנוק ופקוק ואי אפשר לזוז בו, כמעט ואין בו קרקעות פנויות, ונדרש מהמדינה חישוב מסלול מחדש, חשיבה מחוץ לקופסא.

חיים פייגלין מנכ"ל צמח המרמן | קרדיט: כפיר סיוון

לתפיסתי, המדינה צריכה להקים בארץ שתי ערים מטרופוליניות חדשות בנגב ובגליל המזרחי, שייתנו מענה לאוכלוסיה של כ-4.5 מיליון תושבים, מהם 3 מיליון בנגב ו-1.5 מיליון בגליל. במקביל, צריך לעבות את מערך הערים הקיים. נציין, כי כ-60% משטח מדינת ישראל נמצא מדרום לבאר שבע ואיננו מיושב כלל, ו-25% משטח המדינה בגליל מיושב בדלילות. גם הנגב וגם הגליל סובלים מהזנחה ותהליכי "פירבור", המייצרים לצערנו 3 מדינות נפרדות בישראל: ישראל הראשונה במרכז – צפופה, יקרה, מבוקשת, אך איננה מסוגלת לספק את היצע המגורים, תעסוקה, מסחר ושירותים, ולכן הולכת ומתייקרת משנה לשנה; ישראל השנייה והשלישית בנגב ובגליל – מיושבות בדלילות וסובלות מהיעדר ביקוש, היעדר תעסוקה והשקעות, היעדר משילות ורמת חיים ואף תוחלת חיים נמוכה משמעותית מהמרכז.

לכן, רק הקמה של 2 ערי ביקוש חדשות מסיביות, בעלות תשתיות מודרניות וחכמות, אנרגיה ירוקה, מזעור פליטות פחמן, עם עירוב שימושים של מגורים, תעסוקה, מסחר, חינוך, תרבות, נופש ופנאי - יציבו אופק חדש ותחרות לערי המרכז, במחירים שפויים ובאיכות חיים גבוהה בהרבה מאשר בגוש דן ומרכז הארץ. הביקושים לדירות כבר קיימים בנגב ובגליל, אנו בחברת צמח המרמן פוגשים אותם בנהריה, בכרמיאל ובערים אחרות, רק צריך להציע את האופק.

ערים אלה אמורות להיבנות באיכות בנייה גבוהה מאוד אף יותר מאשר בגוש דן, ולהציע מחירי דירות ברי השגה. הן ייצרו צמיחה ברת קיימא לעשרות שנים, יתנו מענה ל-50% מהביקוש הגולמי לדיור, תעסוקה וצרכים אחרים של הדור הקרוב שגדל כאן, ויאפשרו את הגידול האורגני, הרגוע והנכון של כל מערך הערים האחרות בישראל.

הקמת הערים החדשות לא צריכה לתפיסתי להיות מתקציב המדינה, אלא בעיקר במימון המגזר העסקי – היזמים, המערכת הפיננסית, המוסדיים ושאר שרשרת המימון והנדל"ן. במערכת הפיננסית מנוהלים כיום 3.5 טריליון ₪ (3,500 מיליארד ₪ ) שמוסטים ברובם לחו"ל בעיקר בגלל היעדר אפיקי השקעה בישראל, זה אבסורד בעיני. הקמת הערים החדשות יהווה אפיק השקעה אטרקטיבי ארוך טווח ובטוח יחסית שכן רובו יושקע בתשתיות לאומיות ועירוניות וישאיר את הכסף בישראל. מה שנדרש מהמדינה זה רק לקבל החלטה מתאימה, להקצות את הקרקע, ולאפשר למגזר העסקי להניע את כל התהליך. נדרשת גם השקעה ממשלתית או מוסדית משמעותית בתשתיות – כמו כבישי גישה, מחלפים, מתקני טיהור שפכים, חיבורי חשמל וכדומה.

לכל אלה צריך להימצא פתרון במסגרת תוכנית מממשלתית מקיפה וארוכת טווח ל-25 שנה קדימה, הכוללת תכנון מתארי ל-4 מיליון דירות, לרבות כל התשתיות ומבני הציבור. רק תוכנית כזו תאפשר היערכות ראויה לשנת ה-100 של המדינה, ובהעדר תוכנית כזו, נגזר על משק המגורים בישראל לנוע ממשבר למשבר, והמשברים רק ילכו ויחריפו. לעומת זאת קבלת התכנית המוצעת כאן, תייצר צמיחה משמעותית וברת קיימא לאורך כל התקופה לרבות מקומות תעסוקה וערכים נוספים כלכליים, חברתיים, סביבתיים ועוד.

מאת חיים פייגלין, מנכ"ל ומבעלי חברת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ

d&b – לדעת להחליט