תמיר כהן מנכ"ל שיכון ובינוי | צילום: עמית שעל
שיכון ובינוי מחקה כבר 623 מיליון שקל על דיור להשכרה
חברת הנדל"ן דיווחה שתרשום הפסד של 450 מיליון שקל ברבעון השני של השנה בשל ירידת של פרויקטים בתחום. זאת בשל עליית הריבית שדחפה מעלה את שיעור ההיוון ועלות החוב, שצפויה להיות גבוהה מתשואת הנכסים
רבעון שלישי ברצף של הפרשות: שיכון ובינוי נמצאת במצב מאתגר, כשנטל החובות שלה מאיים להדיח אותה ממדד הדגל של הבורסה המקומית, ת"א־35. חלק לא קטן מהנטל הזה הונח על כתפיה בשל פרויקט הענק בשדה דב, שבו היא בונה דיור להשכרה. אם בשבועות האחרונים נראה היה שהחברה עושה צעדים משמעותיים על מנת להתמודד איתו, דוגמת מכירת נתח ממניות החברה־הבת שיכון ובינוי נדל"ן לפי שווי של כ־5 מיליארד שקל, הרי שאתמול המשקיעים קיבלו בשורה משמחת פחות.
לפי הדיווח שמסרה לבורסה, שיכון ובינוי צפויה לרשום ברבעון השני הפסד של 450 מיליון שקל בגין ירידת ערך הנדל"ן להשקעה שלה בפרויקטי הדיור להשכרה. לפי הסברי החברה, ירידת הערך נובעת בעיקר מעליית שיעורי הניכיון לפיהם מהוונים את תזרימי המזומנים החזויים מפרויקטים אלה, ומעדכון הוצאות המימון החזויות לגביהם. שני המשתנים הושפעו מהעלאות הריבית במשק, מ־0.1% באפריל 2022 עד 4.75% כיום.
זוהי ירידת ערך שלישית ברציפות של פרויקטי הדיור להשכרה של שיכון ובינוי. ברבעון האחרון של 2022 היא ספגה ירידת ערך של 157 מיליון שקל שיוחסה לפרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח בשכונת נופי בן שמן בלוד (שאת הקרקע שלו רכשה ב־2021 ב־272 מיליון שקל); וברבעון הראשון של 2023 דיווחה על ירידת ערך של 16 מיליון שקל בפרויקטי הדיור להשכרה בשדה דב, אור יהודה ולוד. בסיכום שלושת הרבעונים מדובר בירידת ערך כוללת של 623 מיליון שקל.
חמישה פרויקטים שבנייתם טרם החלה: שיכון ובינוי, שבשליטת נתי סיידוף (47%) ומנוהלת על ידי תמיר כהן, זכתה במהלך 2020‑2022 בחמישה מכרזים להקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח, שבנייתם טרם החלה. שוויים הכולל של הפרויקטים הוערך נכון לסוף 2022 ב־3.3 מיליארד שקל.
ביולי 2020 זכתה שיכון ובינוי במכרז להקמת והשכרת 164 דירות ושטח מסחרי של 750 מ"ר בדרך השלום בתל אביב בתמורה ל־203 מיליון שקל, כשהפרויקט נמצא בשלב התכנון וסיומו חזוי במהלך 2026. באוגוסט 2021 היא זכתה במכרז להקמה והשכרה ארוכת טווח של 159 דירות בשכונת נווה איילון באור יהודה בתמורה ל־217 מיליון שקל. בנובמבר 2021 היא זכתה במכרז להקמה והשכרה ארוכת טווח של 240 דירות ולהקמה ומכירת 34 דירות נוספות בשכונת נופי בן שמן בלוד; כשעבור רכישת הקרקע נטלה הלוואה של 329 מיליון שקל בריבית פריים (שעמדה באותה העת על 1.6% וכיום מגיעה ל־6.25%) בתוספת 0.3%.
בדצמבר 2021 היא זכתה במכרז לפרויקט שכירות ארוכת טווח בשדה דב בת"א שבו 324 דירות בתמורה ל־830 מיליון שקל. עבורו היא נטלה הלוואה של 820 מיליון שקל לתקופה של שנתיים במרווח קבוע על בסיס ריבית הפריים. באפריל 2022 זכתה החברה במכרז נוסף להקמת פרויקט לשכירות ארוכת טווח בשדה דב, שבו 511 דירות, בעלות של 1.2 מיליארד שקל. למימון הרכישה נטלה שיכון ובינוי הלוואה של מיליארד שקל לתקופה של שלוש שנים בריבית פריים בתוספת מרווח של 0.5%־1.5%.
בשיכון ובינוי סירבו להתייחס לשאלות "כלכליסט" אודות מועדי האכלוס החזויים של הפרויקטים ושכר הדירה והתשואות החזויים מהם. בפרויקט לשכירות ארוכת טווח שאותו הקימה החברה וכבר מאוכלס בשכונת ארנונה בירושלים היא משכירה 333 דירות, שהניבו ב־2022 הכנסה של 25 מיליון שקל בתשואה של 2.5%. אולם שיכון ובינוי זכתה במכרז לפרויקט כבר ב־2016 והחלה לאכלסו ב־2020, עוד לפני העלייה הגבוהה שנרשמה במחירי הקרקעות ובריבית ב־2021 וב־2022.
העלאות הריבית שביצע בנק ישראל השפיעו לרעה על עלויות המימון של החברה. בדו"חותיה לסיכום 2022 ציינה שיכון ובינוי כי לטובת מימון פרויקטי הדיור להשכרה היא מחזיקה בהתחייבויות בריבית משתנה של כ־2 מיליארד שקל, וכי כל עלייה של 0.5% בשיעור הריבית מובילה לעלייה של 13 מיליון שקל בעלויות המימון שלה.
בניגוד לפרויקטים לדיור למכירה, שניתן לשווקם ולהכיר בחלק מההכנסות עוד לפני האכלוס, מכיוון שהפרויקטים להשכרה עדיין לא נבנו הם גם לא מניבים הכנסות שהיו יכולות לקזז מעלויות המימון. עלייתן של אלה גם מצמצמת את המרווח בינן ובין התשואה האפשרית מהשכרת הפרויקטים. ירידת ערך הפרויקטים מלמדת שתשואת השכירות הצפויה מהם נמוכה מהריבית ששיכון ובינוי משלמת כיום על החוב שנטלה למימון רכישתם.
מגעים להכנסת שותפים לצמצום הנזק: בניסיון לצמצם את הנזק שנגרם לה מפרויקטים אלה, החלה שיכון ובינוי בספטמבר במגעים להכנסת שותפים בשיעור של עד 40% בחברת הריט שמחזיקה מטעמה בקרקעות הפרויקטים בשדה דב, ששוויים הוערך נכון לסוף 2022 ב־2.34 מיליארד שקל. אולם נראה שבתנאי השוק הנוכחיים יהיה לה קשה למצוא משקיעים שייכנסו לפרויקט במחיר גבוה.
שיכון ובינוי איננה חברת הנדל"ן היחידה שרכשה קרקעות בשדה דב בעלות גבוהה ובמימון שהתייקר עם עליית הריבית. אך הקרקעות שרכשו ישראל קנדה, חנן מור ואחרות מיועדות ברובן למכירת דירות, בעוד אלו של שיכון ובינוי מיועדות לשכירות ארוכת טווח בלבד. לדברי ברק רוזן, בעל השליטה בישראל קנדה, מוקדם יותר החודש, החברה כבר מכרה בפרויקט בשדה דב 80 דירות במחיר ממוצע של 80 אלף שקל למ"ר, לעומת מחיר של 71‑72 אלף שקל למ"ר שהוערך בתחילה.
בנוסף לירידת הערך בגין פרויקטי הדיור להשכרה, עתידה שיכון ובינוי להתמודד ברבעון השני של 2023 גם עם הפסד של 111 מיליון שקל שנגרם לה כתוצאה מהפיחות החד בשער המטבע הניגרי (הניירה) במהלך חודש יוני השנה. זאת לאחר שהבנק המרכזי של ניגריה, שבה פועלת שיכון ובינוי באופן נרחב והסכמיה נקובים במטבע המקומי, הודיע על שינויים בשוק המט"ח, שיעבור לפעול על בסיס שוק חופשי.
במקביל, על מנת להקל על היקף חובותיה, שהגיעו נכון לסוף חודש מרץ ל־11.7 מיליארד שקל (חוב פיננסי נטו) פועלת שיכון ובינוי בתקופה האחרונה למימוש נכסים. כחלק מכך, בסוף יוני התקשרה החברה בהסכם למכירת קרקע בחיפה בתמורה ל־60 מיליון שקל; בתחילת החודש התקשרה במזכר הבנות לא מחייב עם חברת הביטוח כלל למכירת 8% מהחברה־הבת שיכון ובינוי נדל"ן בתמורה ל־400 מיליון שקל; לפני שבועיים חתמה על הסכם מחייב למכירת זכויותיה (50%) במתקן ההתפלה בחדרה תמורת 195 מיליון שקל; ובשבוע שעבר מכרה 4.7% ממניות החברה־הבת שיכון ובינוי אנרגיה בתמורה ל־130 מיליון שקל.
"זה לא כלכלי", חצי ממכרזי הבנייה להשכרה השנה כשלו: הפרשת הענק של שיכון ובינוי בשל הפרויקטים שלה לדיור להשכרה לא מתרחשת בחלל ריק. אמנם לחברה יש גם הנסיבות הפרטניות שלה, אך ההפרשה מספקת אינדיקציה נוספת לירידת האטרקטיביות של התחום בארץ בעיני היזמים.
לפי הנתונים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), במחצית הראשונה של השנה הנוכחית כ־50% מהמכרזים לשיווק קרקעות לבנייה להשכרה נכשלו. בסך הכל פורסמו במחצית הראשונה 11 מכרזים לבניית 2,798 דירות ו־5 מתוכם, לבניית 1,411 דירות, נכשלו. כלומר, לא התקבלו כלל הצעות.
עם המכרזים שנכשלו ניתן למנות מכרז לבניית 196 דירות במגדל העמק, מכרז לבניית 300 דירות בהרצליה ומכרז לבניית 592 דירות בבאר שבע.
מנכ"ל של חברה יזמית גדולה, שבונה גם דירות להשכרה לטווח ארוך, אמר ל"כלכליסט" כי "הבנייה להשכרה הפכה ללא כדאית. אנחנו מדברים על תשואה של 3% בפרויקטים האלו, ולא משנה המיקום שלהם. זאת, בשעה שהריבית עומדת על 7%-6%. במילים אחרות, זה לא כלכלי, גם אם לוקחים בחשבון את כל ההטבות שהמדינה מעניקה ליזמים. היום אנחנו מעדיפים לא להיכנס לפרויקטים האלה ולהעביר את הדירות לשוק החופשי".
בשבוע שעבר ועדת הפנים והסביבה של הכנסת קיימה דיון שעסק בירידה בהתחלות הבנייה. אחת המסקנות שעלו ממנו הוא שהבנייה להשכרה היא התחום שנפגע בצורה המשמעותית ביותר מהעלאות הריבית. מהנתונים שהציג מנהל חטיבת המידע של בנק ישראל, עדי ברנדר, עולה כי התחלות הבנייה של דירות להשכרה בשבע השנים האחרונות עמדו על 16 אלף בלבד, חרף הכוונה של המדינה לשווק קרקע לבניית 10,000 דירות כאלו בכל שנה. לכן, שכירות ארוכת טווח לא תוכל להוות בשנים הקרובות מענה אמיתי למצוקת הדיור, אף שכל הגורמים רואים בה כלי חשוב בפתרון.