המדינה טעתה, וזוכי מחיר למשתכן באשקלון עלולים לשלם 13% יותר

טעות של משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל עלולה לעלות לזוכים בהגרלה של דירה בהנחה באשקלון עשרות אלפי שקלים. הזוכים גילו שמסמכי המכרז לבחירת הקבלן שבונה את הדירות כללו שני נוסחים שונים וסותרים באשר להצמדת מחיר הדירות למדד מחיר תשומות הבנייה, והרוכשים הם אלה שישלמו את המחיר.

על פי חוברת המכרז, ההצמדה תתחיל רק עם קבלת היתר בנייה, שעדיין לא התקבל. מנגד, על פי חוזה הבנייה שצורף כנספח, ההצמדה מתחילה ביום בו נסגר המכרז — בסוף 2019. הפער הוא כ־13%, והיזם אימץ את הגרסה שמאפשרת לו לייקר את מחיר הדירות. זוהי לא הפעם הראשונה שבה מתרחש מקרה כזה: בשבוע שעבר נחשף ב"כלכליסט" כי חברת רמי שבירו נסוגה מניסיון לגבות מרוכשי דירות מדד תשומות בנייה מופרז. הטיעונים המשפטיים של היזמים בשני המקרים שונים, אבל הנסיבות שהובילו לכך זהות: החלטה בעייתית של שר האוצר כחלון ב־2016 לאפשר הצמדה של מחיר הדירות למדד תשומות הבנייה ממועד הזכייה במכרז, הרבה לפני שהחלה הבנייה.

126 הזוכים בהגרלה לרכישת דירה המוזלת בפרויקט שבונה חברת חי נחמיאס בשכונת עיר היין באשקלון, הופתעו החודש לגלות כי מחיר הדירות תפח בעשרות אלפי שקלים. כך למשל דירת 5 חדרים, שמשתרעת על פני 129 מ"ר בקומה ראשונה, אמורה היתה לעלות 1.19 מיליון שקל, אבל במצגת שקיבלו מהיזם בהליך לבחירת הדירות המחיר שלה הוא 1.327מיליון שקל, התייקרות של 134 אלף שקל. דירת 3 חדרים ששטחה כ־82 מ"ר, גם היא בקומה הראשונה, אמורה לעלות כ־780 אלף שקל, אך המחיר במצגת 868 אלף שקל — הפרש של 88 אלף שקל.

עדיין לא התקבל היתר

בדיקה של מסמכי המכרז שבו זכתה החברה היזמית High Group חי נחמיאס מגורים והשקעות, מספקת את ההסבר למחירים המאכזבים. המכרז שנערך על ידי משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל התקיים בנובמבר 2019. בחוברת המכרז שבה כל הכללים והתנאים מופיעה פעמיים ההנחיה הבאה: מחיר הדירה "יוצמד למדד תשומות הבנייה החל מהמדד שיהא ידוע במועד קבלת היתר בנייה מלא לבניין". על פי אתר האינטרנט "דירה בהנחה" שמפעיל משרד השיכון, עדיין לא התקבל היתר בנייה לפרויקט. לכן על פי הסעיף בחוברת המכרז מחיר הדירות לא אמור היה להשתנות.

אלא שלמסמכי המכרז צורף כאמור גם חוזה בנייה, שעליו חתמו היזם ורשות מקרקעי ישראל, והוא מגדיר את חובות היזם מבחינת קצב הבנייה, מפרט הדירות ועוד. על פי החוזה הזה "מחיר דירת מחיר למשתכן יוצמד למדד תשומות הבנייה החל מהמדד שיהא ידוע במועד האחרון להגשת ההצעות במכרז ועד למדד שיהא ידוע, ביום החתימה על חוזה המכר". כלומר, לפי סעיף זה, ההצמדה למדד התשומות נפסקת רק אם חלפו 20 חודשים מהיום שבו היזם קיבל את הקרקע. בתקופה זו, שבין זכיית היזם בקרקע ועד למועד בחירת הדירות, מדד תשומות הבנייה עלה בכ־13%.

הבלבול במסמכי המכרז נובע משינוי מדיניות של מועצת רמ"י משנת 2018, ולו השפעה דרמטית על המחירים היום. כשהושקה תוכנית מחיר למשתכן בשנת 2016, כדי לעודד יזמים להתמודד במכרזים שהיו באותה עת חדשים, הוצמד מחיר הדירות למדד תשומות הבנייה מיום סגירת המכרז. בשנת 2018 שר האוצר דאז משה כחלון החליט לשנות את המנגנון הזה ולאפשר הצמדה רק ממועד קבלת היתר בנייה, כיוון שלעתים חלפו חודשים ואף שנים מהמועד שבו נסגר מכרז ועד היום שבו היזם התחיל לבנות.

המכרז שבו זכתה חברת חי נחמיאס נסגר כאמור בנובמבר 2019 ולכן ההצמדה למדד תשומות הבנייה אמורה היתה להיות במתכונת החדשה שאינה מאפשרת להעלות את מחיר הדירות בהתאם לעליית המדד.

"בחירת הדירות הושהתה"

בסוף אפריל השנה, לאחר שהתגלתה הטעות, שלח עו"ד ליאור לוי, שמייצג חלק מהזוכים בהגרלה מכתב לחברת הבקרה "אשד טל אסף", שמפקחת על הפרויקט מטעם משרד השיכון, ובו ביקש לעצור את הליך שיווק הדירות. "קיימת סתירה בין חוברת המכרז לאמור בחוזה הבנייה, שם נותר ככל הנראה בטעות הסעיף המכרזי הקודם", כתב לוי וביקש לעדכן את מחירי הדירות בהתאם להוראות המכרז. שלושה ימים לאחר קבלת המכתב נשלח מייל לזוכים בהגרלה, ובו הם עודכנו כי הליך בחירת הדירות נעצר עד לסיום בדיקה של רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון.

עו"ד ליאור לוי. הליך בחירת הדירות נעצר עד לסיום הבדיקה | צילום: ליה יפה

במענה לפניית "כלכליסט" נמסר בתגובה ממשרד השיכון: "לאור שאלה שעלתה לאחרונה בעניין חישוב מחירי הדירות הפרויקט המדובר, הוחלט על השהיית הליך בחירת הדירות ובימים אלה נעשית בדיקת מחירים סופית לקראת השיווק".

מחברת חי נחמיאס נמסר בתגובה: "חברתנו פועלת לפי ההסכמים אשר נחתמו עם רשות מקרקעי ישראל, ופועלת לשיווק הדירות בהתאם לאישורים שמתקבלים מרמ"י ומשרד הבינוי והשיכון. ימים ספורים לפני קיום כנס בחירת דירות, פנה עו"ד בשם מספר דיירים אל המשרד בטענות שונות, אשר חברתנו דוחה מכל וכל. נציין, כי הנושאים נמצאים בבדיקה של המשרד ואנו ממתינים לסיומה".