המלכוד הקשה של הזוכים בדירת מחיר למשתכן

"ההנחה שניתנה לזוכים במחיר למשתכן נשחקה לחלוטין". המשפט הזה מתוך מכתב ששלחה לראש הממשלה ולשרים הנוגעים בדבר נציגות קבוצת מחאה של 50 פרויקטים שבהם כ־9,000 זוכים בתוכנית למשתכן, הוא תמצית הסיפור והסיבה שבגינה המחאה הזו עשויה להתפשט. ביום חמישי שעבר כ־30 איש מהקבוצה הזו הפגינו מול משרד השיכון והבינוי, יומיים לפני כן נציגי הקבוצה השתתפו בדיון בוועדת הכספים של הכנסת.

ההנחה של הזוכים נשחקה משום שגם בחלוף 7 שנים מהשקת מחיר למשתכן רוב הדירות לא נבנו. רוב הזכאים גרים בשכירות משום שאם יקנו דירה, יאבדו את זכאותם. כעת הם סופגים עלייה במחירי השכירות יחד עם התייקרות תשלומי המשכנתא והצמדה למדד תשומות הבנייה - כי החלטת מועצת מקרקעי ישראל על הגבלת ההצמדה על המדד הזה לא תחול רטרואקטיבית. מי שהאמין להבטחת הממשלה כי אם ידחה קצת את תוכניותיו לרכישת דירה ייהנה מהנחה נאה, מגלה כי הדחייה ארוכה מהצפוי, וההנחה קטנה מהצפוי, או שאינה קיימת כלל.

הפגנת זוכי מחיר למשתכן בשבוע שעבר. "הדבר הכי גרוע שיכול לקרות זה לזכות" | צילום: שירלי קליפה קרסו

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי עד היום 323 אלף משקי בית הוציאו תעודת זכאות למחיר למשתכן. 65 אלף משקי בית חתמו על חוזה עם קבלן, אבל טופס 4, שהוא אישור אכלוס, הופק עד עתה רק לכ־30 אלף דירות. כלומר יש כ־35 אלף משקי בית שמצבם דומה למצב של המוחים - חתמו על חוזה עם קבלן אבל עדיין לא קיבלו דירה. בזמן שחלף מאז החתימה הם שילמו שכר דירה, משכנתא ואת מדד תשומות הבנייה שזינק בשנה האחרונה. רבים מהזוכים היו מוותרים על הזכייה וקונים דירה בשוק החופשי, במחירי 2016, עם ריבית נמוכה, וסיכוי גבוה כי היום כבר היו עם מפתח לדירה.

מקפיצים את השכירות

לי עוז בנון, ממארגני המחאה, אמרה ל"כלכליסט": "פנו אלינו עשרות זוכים וסיפרו שרוצים להעלות להם ב־1,000 עד 2,000 שקל את שכר הדירה במקביל לתשלומי המשכנתא שהם משלמים טיפין טיפין, והמדדים שאנחנו צריכים לממן (מדד תשומות הבנייה - א"ג). עשינו בדיקה כמה משק בית של זוכים בהגרלה אמור להוציא, זה מגיע ל־15-10 אלף שקל בחודש. משכנתא, שכירות, מדד תשומות הבנייה. אנשים לקחו הלוואות רק כדי לשלם את התוספת בעקבות ההצמדה. משק בית כזה אמור להרוויח 30 אלף שקל נטו".

קבוצה נוספת היא של כ־23 אלף משקי בית שזכו בהגרלה אבל לא חתמו על חוזה, אולי משום שוויתרו על הדירה או שהפרויקט עדיין לא בשל. ויש כ־258 אלף בעלי תעודת זכאות שלא זכו באף הגרלה ואינם יודעים אם ומתי יזכו. חלקם ותיקים שייתכן שכבר קנו דירה וויתרו על הזכאות, מספרם של אלה אינו ידוע. אך ידוע בוודאות כי הביקוש לדירות המוזלות גבוה ונאמד במאות אלפים. להגרלה שנערכה באפריל נרשמו 120 אלף משקי בית, אך רק 10,000 זכו. בחודשיים שחלפו מאז עוד כ־11 אלף הוציאו תעודת זכאות.

יש היום עשרות אלפי שוכרי דירות שהיו שוקלים לקנות דירה אם לא היתה בידם הזכות להנחה. בפועל, הם תורמים לביקוש לדירות להשכרה ומוסיפים עוד קצת דלק להתייקרות שכר הדירה

מאות האלפים האלה מצויים במלכוד משום שכדי לשמור על זכאותם הם לא יכולים לקנות בית, אלא לגור אצל ההורים או לשכור דירה. מצד שני, שכר הדירה עולה ובזמן עד קבלת הדירה הם שוחקים את ההנחה שאולי יקבלו.

העובדה שהזכאים לא מחפשים לקנות דירה ונמצאים בשוק השכירות נולדה כמובן מהציפייה לדירה בהנחה. הוצאתם ממעגל הביקוש לדירה היתה ועודנה אחת המטרות של הממשלה. התוצאה היא שיש היום עשרות אלפי שוכרי דירות שאולי היו שוקלים לקנות דירה אם לא היתה הזכות להנחה. הם תורמים לביקוש לדירות להשכרה ומוסיפים עוד קצת דלק להתייקרות שכר הדירה.

הנחה בדרך לביצה טובענית

זכאי 50 הפרויקטים שהתאגדו במחאה רכשו דירות מוזלות ממגוון קבלנים, חלקם ותיקים ומוכרים - בהם אביסרור, שרבט, אשדר, פרץ לוזון, דונה, אפגד, חנן מור ועוד. משום שהרשימה כה ארוכה ומכובדת, נראה כי הבעיה היא בשיטה עצמה ואינה בעיה עם קבלן כזה או אחר. את השיטה כזכור הגתה הממשלה. עד שנת 2015 מחיר למשתכן היתה תוכנית סיוע לרכישת דירה למי שידו אינה משגת ועמד בשורה של קריטריונים. בתחילה הוקצו כ־15%-10% מהדירות בפרויקט רגיל לזכאי מחיר למשתכן. בעקבות מחאת הדיור, בשנת 2015 שר האוצר דאז משה כחלון הפך אותה לתוכנית המרכזית של הממשלה להתמודדות עם מחירי הדירות. השינויים החשובים שהכניס כחלון היו ביטול רוב הקריטריונים, כך שכיום נשואים בני 21 ומעלה ורווקים בני 35 ומעלה שאין להם דירה יכולים להוציא תעודת זכאות. בנוסף, כחלון הורה כי 80% מדירות בפרויקט יוקצו בהנחה לטובת הזכאים. במחיר למשתכן המדינה קבעה את מחיר הקרקע והקבלנים התחרו על הצעת המחיר הזולה ביותר לדירה. בגרסה המעודכנת של שר השיכון הנוכחי זאב אלקין, המדינה היא זו שקובעת את מחיר הדירה כשהוא מגלם הנחה של מאות אלפי שקלים, והקבלנים במכרז מתחרים על מחיר הקרקע.

שר השיכון והבינוי זאב אלקין. ממשיך במתכונת שבה מגרילים לפני קבלת היתר בנייה | קובי קואנקס עמית שעל

אבל בשיטה הזו הקונים שבויים, משום שבתמורה להנחה של מאות אלפי שקלים הם נדרשים לוותר על הזכות לבחור את היישוב שבו הדירה החדשה שלהם, את מפרט הדירה וגם אינם יכולים להתמקח עם הקבלן כי תנאי החוזה מוכתבים מראש על ידי המדינה.

מתוך כוונה לרסן את הביקוש לדירות בשוק החופשי, כחלון אפשר להגריל דירה הרבה לפני קבלת היתר הבנייה. הבעיה היא שהליך הוצאת ההיתר אורך כשנתיים ולעתים אף יותר, אלה מתווספות לשלוש השנים שחולפות עד השלמת הבנייה וקבלת טופס 4. המשנה ליועמ"ש ארז קמיניץ פרסם ב־2019 חוות דעת שהצביעה על הבעיה בשיטה הזו. אבל אלקין ממשיך במתכונת שבה מגרילים לפני היתר, והזוכים נדרשים לקחת משכנתא כדי לעמוד בתשלומים לקבלן.

זוכה בדירה בפרויקט במרכז הארץ שמבקש להצטרף למחאה כתב בשבוע שעבר: "הדבר הכי גרוע שיכול לקרות זה לזכות. זה ממש תרגיל של המדינה לשווק בלי היתר בנייה. אתה שולח מאות משפחות למאבק מול המועצה המקומית/קבלן/חברות מים/ועדות מקומיות רק בשביל להשיג אישור בנייה, זאת סיטואציה לא נקלטת. זכיתי לפני מעל שלוש שנים ועוד מעט שוב משווקים באותו יישוב, למרות שהם יודעים שזאת ביצה טובענית".