"הישראלים מגיעים למרכזים של ביג גם כשאין חשק לבלות"

כאילו לא היתה מלחמה, ביג מסכמת את 2023 עם צמיחה במדדים התפעוליים. כשה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) וה־FFO (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית) עלו ב־23% וב־7% בהתאמה ביחס ל־2022 והגיעו ל־1.4 מיליארד שקל ול־770 מיליון שקל בהתאמה. זאת, בעיקר מפעילותה, ומפעילות אפי נכסים, שבשליטתה, באירופה.

מעבר לכך, חברת הנדל"ן המניב מצפה לצמיחה משמעותית בפעילות השנה, עם עלייה חזויה של 39% ב־NOI ל־1.9 מיליארד שקל, ושל 33% ב־FFO, שיגיע למיליארד שקל.

עד 2027 חוזים בביג שה־NOI יגיע ל־2.3 מיליארד שקל וה־FFO ל־1.2 מיליארד שקל. זאת, לאור צמיחת השטח המנוהל מ־2.2 מיליון מ"ר ל־2.4 מיליון מ"ר בסוף 2024 ול־2.8 מיליון מ"ר ב־2027. השנה מתוכננת השלמת הקמתם של שבעה נכסים מניבים בישראל, שצפויים להניב NOI שנתי של 161 מיליון שקל. העיקרי בהם, שפתיחתו מתוכננת בספטמבר, הוא מרכז ביג גלילות, שבו 35 אלף מ"ר שטחי מסחר ו־75 אלף מ"ר משרדים (שהשלמתם צפויה ב־2025), וה־NOI הצפוי ממנו מגיע ל־94 מיליון שקל בשנה.

מנכ"ל ביג חי גאליס הסביר לכלכליסט כי "הנכסים שנפתח השנה כבר מושכרים במלואם. יש עיכובים בבנייה, בגלל המחסור בפועלים, אבל אנחנו מצויים בשלבי הבנייה האחרונים וכבר ספגנו את עיקר הנזק כשתכננו לפתוח כמה מהם מוקדם יותר.

"מעבר לכך, אפי נכסים תשלים בשבועות הקרובים את פרויקט לנדמארק בתל אביב, וגם באירופה נחנוך פרויקטים נוספים".

כך מתכננת ביג להגיע לשווי נכסים של 32.3 מיליארד שקל לעומת 22.7 מיליארד כיום. החברה הישראלית היחידה שמחזיקה כיום בנדל"ן להשקעה בשווי גבוה יותר היא עזריאלי, שהחזיקה נכון לסוף ספטמבר בנדל"ן בשווי של 43.5 מיליארד שקל.

ביג, שבשליטת יהודה ורוני נפתלי (23% ו־12%), מחזיקה 26 נכסים בישראל (48% משווי נכסיה הכולל), מרביתם מרכזים מסחריים פתוחים, לצד 19 נכסים בבלקן ובמזרח אירופה וארבעה בארה"ב. אפי נכסים מחזיקה ב־33 נכסים נוספים.

עם פרוץ המלחמה נסגרו חלק מהמרכזים המסחריים של ביג בישראל, אך פרט למרכז בקריית שמונה כולם נפתחו מחדש. באוקטובר חלה ירידה של 24% בפדיונות השוכרים בישראל ביחס לחודש המקביל ב־2022. אך במחצית נובמבר החלה התאוששות ובסופו של החודש הסתכמה הירידה ב־6%. בדצמבר כבר עלו הפדיונות ב־8% ביחס לדצמבר 2022. המגמה המשיכה כשבינואר ובפברואר 2024 הפדיונות עלו ב־7% וב־11% בהתאמה (בנטרול ביג קריית שמונה הסגור), כשעד כה במרץ נרשמה עלייה של 5.4%.

גאליס הסביר זאת בכך ש"יש היום יותר ישראלים בארץ כי פחות טסים ופחות רוכשים בחו"ל. במרכזים שלנו נמכרים צורכי היומיום, וגם כשאין חשק לצאת לבלות בגלל המצב, אז הולכים לעשות קניות".

הפגיעה שכן נגרמה מהמלחמה הביאה לקיטון של 24 מיליון שקל בהכנסותיה השנתיות של ביג, וכתוצאה מכך ה־NOI מפעילות המרכזים המסחריים שלה בישראל ירד ב־3% ל־442 מיליון שקל. לעומת זאת, בנכסיה של ביג באירופה נרשמה עלייה של 53% ב־NOI ל־210 מיליון שקל, שנסמכת על עלייה של 13% בפדיונות בהם (לעומת עלייה של 1.3% בלבד בישראל, בעקבות המלחמה). במקביל, נרשמה עלייה של 14% בפדיונות המרכזים המסחריים של אפי נכסים ברומניה ושיפור של 53% ב־NOI מהם ל־669 מיליון שקל. בנטרול פעילותה, הסתכם ה־NOI של ביג ב־727 מיליון שקל, עלייה של 6% מ־2022.

ביג הצליחה להעלות את מחירי השכירות ב־6.6% ב־29 החוזים החדשים שחתמה ב־2023 במרכזים המסחריים הקיימים שלה וב־288 מימושי אופציות עלה המחיר ב־4.7%. בחוזים שנחתמו במרכזים שבפיתוח, מחירי השכירות הממוצעים גבוהים ב־13% מאלו שבמרכזים הקיימים (156 שקל למ"ר לעומת 138 שקל למ"ר). בחלק מהמרכזים נרשמו עליות גבוהות בהרבה. כך, במרכז ביג פאשן באשדוד הגיעו מחירי השכירות בחוזים החדשים ל־259 שקל למ"ר לעומת מחיר ממוצע של 143 שקל למ"ר (קפיצה של 81%) ושל 188 שקל למ"ר (עלייה של 37%) בחוזים שנחתמו ב־2022. בדומה לכך, בביג קריות קפצו מחירי השכירות ב־61% ממחיר ממוצע של 99 שקל למ"ר ל־160 שקל למ"ר בחוזים החדשים ב־2023.

למרות העלייה במדדים התפעוליים, הרווח הנקי החשבונאי המיוחס לבעלי המניות של ביג ירד ב־29% לעומת 2022 ל־861 מיליון שקל. זאת, בעיקר בעקבות רווחים נמוכים יותר משיערוכי הנדל"ן של הקבוצה: 513 מיליון שקל ב־2023 לעומת 1.1 מיליארד שקל ב־2022.

לאחר שרכשה 13% ממניות אפי נכסים ב־2019, ביג מחזיקה ב־89% מהן ובשוק הוערך שתנסה לרכוש את יתרתן. בשיחת משקיעים לרגל פרסום הדו"חות אמר יו"ר ביג איתן בר זאב כי "אנחנו מרגישים נוח בפוזיציה הנוכחית, ונכון לעכשיו אין לנו אספירציות נוספות לגביה".

עלות שכרו של בר זאב הגיעה ב־2023 ל־10.3 מיליון שקל. המנכ"ל גאליס קיבל שכר בעלות של 4.9 מיליון שקל, ועלות שכרו של המשנה למנכ"ל ואחראי תחום הכספים אסף נגר היתה 4.7 מיליון שקל. מניית ביג עלתה אתמול ב־6% והשלימה עלייה של 33% ב־12 החודשים האחרונים, מדד ת"א־נדל"ן, שבו היא נכללת, עלה באותה התקופה ב־27%.