שרון תוסייה כהן, מייסד קרן רנט איט | צילום: באדיבות קבוצת איירפורט סיטי/נצבא
מצטרפת לבורסה: ביקושים של 174 מיליון שקל בהנפקת האג"ח של רנט איט
קרן הריט מעוניינת לגייס 100 מיליון שקל כדי לממן רכישת 100 דירות להשכרה ארוכת טווח בכרמיאל; האג"ח מונפקות בריבית של 4.2% ומובטחות בנכס ובהכנסות ממנו, שגובהן 5.3 מיליון שקל בשנה
רנט איט זכתה לביקושים של 174 מיליון שקל בשלב המוסדי של הנפקת האג"ח שלה. קרן הריט למגורים שהקים שרון תוסייה־כהן בשנה שעברה תגייס בהנפקת האג"ח 100 מיליון שקל, כשהמכרז לציבור שישלים את ההנפקה עתיד להתקיים בימים הקרובים.
התמורה בהנפקה מיועדת למימון רכישת פרויקט דיור להשכרה ארוכת טווח (15 שנה) בכרמיאל, שבו 100 דירות ושטח מסחר של 920 מ"ר. הקרן רכשה את הפרויקט בחודש מרץ מחברת הנדל"ן צמח המרמן בתמורה ל-135 מיליון שקל. התשלום הראשון הועבר מההון העצמי של הקרן והעברת הנכס לחזקתה של רנט איט תושלם בהתאם להעברת תמורת ההנפקה למוכרת.
סדרת האג"ח מובטחת בשעבוד מדרגה ראשונה על הנכס עצמו – ארבעה בנייני מגורים בשכונת רמת רבין בכרמיאל, ששוויים הוערך בפברואר האחרון ב-155 מיליון שקל, וכן על ההכנסות הצפויות מהסכמי השכירות בו שמוערכות ב-5.3 מיליון שקל בשנה.
לבטוחה זו, בשילוב עם העובדה שהפרויקט כבר בנוי ומושכר במלואו (שני פרויקטים נוספים שהקרן רכשה, בנתניה ובקריית גת, מצויים בתהליכי בנייה) יש חלק בהגברת הביקושים להנפקה, והן אף השפיעו על שיעור הריבית שנקבע לסדרה, 4.2%. תשלומי הריבית ייפרעו פעמיים בשנה וקרן האג"ח תיפרע בתשלום אחד ביוני 2027. האג"ח, כמו ההכנסות מהשכרת הדירות, צמודות למדד, כשהוצאות המימון לרכישת הפרויקט שנאמדות ב-4.2 מיליון שקל בשנה יקוזזו מההכנסות ממנו.
עם השלמת ההנפקה תהפוך רנט איט לקרן הנדל"ן למגורים הציבורית השלישית בישראל, לצד מגוריט ואזורים Living. מגוריט, שהוקמה ב-2016 וזכתה במכרזים הכוללים כ-1,970 דירות, גייסה עד כה חמש סדרות אג"ח צמודות ובריבית שנתית קבועה של 0.1%-0.3%. אזורים Living, שנוסדה בסוף 2019 ומשכירה כיום 770 דירות ועוד 1,800 בשלבי תכנון, הקמה ורכישה, גייסה שתי סדרות צמודות בריבית של 0.64%-1%. מרבית הסדרות הונפקו עוד לפני העלאות הריבית במשק עד לרמה של 4.75% כיום לעומת 0.1% באפריל 2022. כשהתשואה לפדיון הממוצעת בסדרות האג"ח של מגוריט מגיעה ל-3.7% ואלו של אזורים Living עומדות על 3.3% ו-6.9%.
רנט איט נוסדה במרץ 2022 על ידי תוסייה-כהן, לשעבר מנכ"ל משותף של קבוצת הנדל"ן איירפורט סיטי־נצבא. היא גייסה עד כה 275 מיליון שקל ממשקיעים שונים והשקיעה 521 מיליון שקל בשלושת הפרויקטים שרכשה. בעלת השליטה בקרן היא חברת הניהול אלוג'יו, שתוסייה-כהן מחזיק ב-26% ממניותיה ולצידו מחזיקים בה הגופים הנוספים שהשקיעו בקרן, היו"ר אהרון פוגל וסמנכ"ל הכספים יוחאי אבטן. פוגל כיהן עד לאחרונה כיו"ר איילון אחזקות ובעבר כמנכ"ל האוצר, אבטן כיהן כסמנכ"ל כספים ומשנה למנכ"ל של חברת הנדל"ן הציבורית אאורה השקעות שבשליטת יעקב אטרקצ'י.
בעלי המניות העיקריים בקרן הם גם המשקיעים הגדולים בה: קבוצת יסלזון שמחזיקה במניות ביצרנית המתכות והפלדה איסכור ובחברת מנרב ובבעלות על יקבי כרמל השקיעה בקרן 60 מיליון שקל ומחזיקה ב-25% מהמניות; פועלים אקוויטי וכלל ביטוח השקיעו כל אחת 60 מיליון שקל ומחזיקות ב-20% כל אחת; קרנות הפנסיה הוותיקות מבטחים ומקפת השקיעו במשותף סכום דומה ומחזיקות ב-15% וב-5% בהתאמה; ויובל כהן מנהל קרן פורטיסימו השקיע 20 מיליון שקל ומחזיק ב-8% מהמניות.
בין בעלי המניות לחברת הניהול של מגוריט התחולל בחודשים האחרונים מאבק בנוגע לדמי הניהול של הקרן שעמדו על 0.85% משווי הנכסים וכעת הורדו ל-0.45%. לפי הסכם הניהול של רנט איט עם חברת הניהול שלה, זו תהיה זכאית, החל ממרץ 2024, לדמי ניהול שנתיים של 0.5% משווי הנכסים של הקרן, כולל מזומנים ושווי מזומנים.