אבי ברזילי מנכ"ל אפריקה נכסים | צילום: עמית שעל
אפי נכסים שואפת להגדיל את דמי השכירות מדירות פי 13
באפי נכסים מעריכים שעם השלמת כל הפרויקטים של החברה, עד שנת 2025, יעמוד תחום הדיור להשכרה על 11% מה־NOI. המנכ"ל אבי ברזילי: "3,000 דירות זאת רק ההתחלה". בעלת השליטה באפי, ביג, מורווחת 1.3 מיליארד שקל על השקעתה
בונה על דיור להשכרה באירופה: רבעון שקט יחסית מבחינת התחלואה בקורונה באירופה, עם השלכות מועטות של הגל הרביעי בישראל - סידרו אפי נכסים עלייה חדה ברווח הנקי וזינוק בשיעור דו־ספרתי גבוה בדמי השכירות נטו ברבעון השלישי של 2021. קדחת ההייטק, שדוחפת לביקושים חזקים בתחום המשרדים, השפיעה גם היא על תוצאות החברה, הנשלטת (63.77%) ע"י חברת הנדל"ן המניב ביג מאז ינואר השנה.
קראו עוד בכלכליסט:
בשיחה עם "כלכליסט" ציין מנכ"ל אפי נכסים אבי ברזילי כי ברבעון שחלף, קניוני החברה במזרח אירופה חזרו לפעילות שמתקרבת לרמות שנרשמו בשנה שקדמה לקורונה (2019). אולם התעוררות מחודשת של התחלואה באירופה עלולה להשפיע עליהם ברבעון האחרון. "ברבעון השלישי כמעט ולא הרגשנו את הקורונה", ציין ברזילי.
לדבריו, "הפדיונות היו נמוכים ב־5%‑6% ביחס לתקופה המקבילה ב־2019. מוקדם יותר, במחצית הראשונה של השנה, נרשמו פדיונות נמוכים ב־40% ביחס לתקופה המקבילה".
מה קורה בשוק המשרדים? יש לכם מחשבות על שינוי פוקוס לנוכח הביקושים?
"המשרדים תמיד היו הלחם והחמאה שלנו. אנחנו מגדילים את האחיזה בתחום חדש, שהוא הדיור להשכרה. עם זאת, עיקר הפעילות היא במשרדים. בשנה וחצי האחרונות, בניגוד להערכות שהושמעו, לא חשבנו שנגמר עידן המשרדים. רכשנו משרדים בארץ, בפולין ובצ'כיה. לא ציפיתי לעוצמה החיובית של מה שקורה היום בישראל. אנחנו רואים חזרה לפעילות גם בצ'כיה, פולין ורומניה. אבל לא רואים את הבום שרואים כאן בישראל".
תחזית דמי השכירות בשרונה עודכנה כלפי מעלה
אפי נכסים מחזיקה, בחלקים שווים עם חברת הקניונים מליסרון , בפרויקט לנדמרק בת"א. מדובר בשני מגדלים בני 50 קומות שמוקמים סמוך למתחם שרונה. הפרויקט מיועד בעיקר למשרדים, אבל יכלול גם שטחי מגורים, מסחר ושטחי ציבור. שתי השותפות עדכנו כלפי מעלה את התחזיות, שבתחילת השנה צפו הכנסות נמוכות יותר. מליסרון העריכה בתחילת השנה שדמי השכירות בפרויקט יעמדו על 190 מיליון שקל, ואפי נכסים העריכה דמי שכירות של 220 מיליון שקל. כעת, שתי השותפות צופות דמי שכירות של 290 מיליון שקל, קרי 145 מיליון שקל לכל אחת. הסיבה: הביקושים הגואים לשטחי משרדים של חברות הייטק בת"א.
למרות החגיגה בתחום המשרדים בישראל, אפי נכסים רוצה לדהור קדימה בתחום הדיור להשכרה. דמי השכירות נטו (NOI) מדיור להשכרה צפויים לגדול פי 13: מ־8 מיליון שקל השנה ל־104 מיליון שקל ב־2025. לאחר שיושלמו הפרויקטים של אפי נכסים, היא מעריכה שה־NOI השנתי שלה יעמוד על 928 מיליון שקל, כך השכירות למגורים תהווה כ־11.2% ממנו. מרבית דמי השכירות בתחום הדיור יגיעו ממדינות מזרח אירופה. אפי נכסים מעריכה שתגיע ל־2,906 יחידות דיור להשכרה עד אותה שנה (2025). אלא שברזילי מציין שהחברה שואפת להגיע למספרים גבוהים בהרבה. "אנחנו במאמצים לחפש עוד פרויקטים בתחום הדיור להשכרה", אומר ברזילי. "אנחנו רוצים להגיע לפורטפוליו הרבה יותר משמעותי בתחום הזה, 3,000 דירות זאת רק ההתחלה. אנחנו רואים איך כלכלות כמו צ'כיה ופולין מתחברות לכלכלה המערב אירופאית. בגרמניה 80% משוק הדיור הוא בהשכרה לטווח ארוך. אנחנו רואים עלייה משמעותית בביקוש לדיור להשכרה. יש דור חדש שפחות מקובע לרכישת דירה. באירופה אפשר ללמוד במדינה א' לתואר ראשון, לעשות תואר שני במדינה ב' ולעבוד במדינה ג'. זה מפחית את הרצון להתקבע לדירה".
דמי השכירות נטו (NOI) של אפי נכסים זינקו ב־28% ברבעון השלישי ל־142.8 מיליון שקל. כשהזינוק מושפע מהשלמת פרויקטים בשנה החולפת, ביניהם קניון אפי בראשוב ברומניה ובניין משרדים בבלגרד, סרביה. שיעור הרווח התזרימי התפעולי (FFO) עלה ב־53% מאותה סיבה והסתכם ב־70.1 מיליון שקל ברבעון השלישי. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות זינק ב־79.6% ל־290.9 מיליון שקל ברבעון השלישי. העלייה ברווח נבעה בין היתר משיערוכי נדל"ן חיוביים, לאור הערכות השווי חדשות, שנעשות באופן מסורתי ברבעון השלישי.
ביג מורווחת ב־50% על ההשקעה באפי נכסים
מתחילת השנה זינקה מניית אפי נכסים ב־30.9%, כשאתמול לאחר פרסום התוצאות עלתה ב־2.4%. שווי השוק של החברה עומד על 6.2 מיליארד שקל. כך שהנתח של בעלת השליטה - ביג שמחזיקה ב־63.8% מאפי נכסים, עומד על 3.95 מיליארד שקל. ביג נכנסה להשקעה באפי נכסים לפני מספר שנים והשלימה את ההשתלטות עליה בינואר השנה כאמור. לפי הערכות, ביג מורווחת על הנייר 1.3 מיליארד שקל, והתשואה עומדת על 50% על ההשקעה.