מסירות הדירות החדשות יתאחרו, הקונים לא יקבלו פיצוי

כשבוע לאחר תחילת הלחימה, ב־15 באוקטובר, כבר שלחה חברת דונה לרוכשי דירות בפרויקט במודיעין מכתב שכותרתו "דחיית מועד מסירת החזקה עקב מלחמת 'חרבות ברזל'". החברה מסרה כי בשל הנחיית עיריית מודיעין להפסיק את העבודות בעיר, ההערכה היא כי יהיו עיכובים במסירת דירות "בשל נסיבות אשר אינן תלויות בחברה, וזאת בהתאם לסעיף בחוזה". ובתרגום פשוט: צפוי איחור במסירת הדירות, ואנחנו לא מחויבים לפצות אתכם.

המכתב של דונה הוא רק אחד מהמכתבים הרבים שחברות הבנייה והיזמות משגרות לרוכשים בימים אלה, מאחר שהן כבר מבינות כי איחורים יהיו חלק בלתי נמנע מהשלכות המלחמה. המחסור העצום בעובדים והפגיעה בתעשיית הבנייה כבר הורידו את התפוקה בענף ל־20%, לפי התאחדות הקבלנים.

כבר כעת נדרשים היזמים והקבלנים להוצאות מימון גבוהות, נגזרת של הריבית הגבוהה במשק, על כל עיכוב בבנייה, ועל כן תוספת של תשלום פיצויים לרוכשים על איחור במסירה תהיה עבורם מכה נוספת שהם ינסו להימנע ממנה בכל מחיר. על פי חוק המכר עד יולי השנה, על איחור של עד 60 יום היזם לא מחויב לשלם פיצויים, אך אם האיחור חורג מתקופה זו, היזם מחויב בתשלום דמי שכירות של 150% מסכום השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. איחור של יותר משמונה חודשים גורר פיצוי שעומד על 125%.

היזמים והקבלנים כבר למודי ניסיון מאירועי העבר, והבולטים שבהם הם הקורונה ומבצע "צוק איתן" מיולי־אוגוסט 2014. בשני המקרים הרגולטור דחה את טענותיהם. בקורונה הממונה על חוק המכר במשרד השיכון דחה את מרבית טענותיהם לאיחורים במסירת הדירות, וקבע כי טענות כמו אלה שהעלתה כעת חברת דונה בנוגע להתנהלות הרשות המקומית אינן מצדיקות אי־מתן פיצוי לרוכשים. כמו כן הוא דחה את טענותיהם בנוגע לעיכובים של חברת החשמל, תאגידי מים, משרדי ממשלה וכן עיכובים בהתקשרות עם קבלנים ואנשי מקצוע מכל סוג שהוא. הממונה הדגיש כי אי־תשלום פיצויים לרוכש דירה בשל נסיבות אלה נוגד את חוק המכר ומכביד על הרוכשים, ושלח את היזמים לתבוע את הגוף שיש להם טענות נגדו כדי להשיג את הפיצוי שלו הם זכאים לטענתם.

תגובה דומה של הרגולטור נרשמה גם במבצע "צוק איתן", שבסיומו נקבע מתווה פיצוי לעסקים שהיה מסורבל עבור היזמים והקבלנים, ומרביתם כלל לא טרחו להגיש בקשה לפיצוי. קבלנים שהאתרים שלהם היו סמוכים לעוטף זכו בחלקם בפיצוי.

לאחר צוק איתן והקורונה היזמים הוסיפו לחוזי המכר מול הרוכשים סעיפים המחריגים אירועים מסוימים כמו מלחמה. עם זאת, ביולי 2022 התקבל תיקון לחוק, שלפיו היזמים לא יוכלו במסגרת החוזה להוסיף סעיף השולל או מפחית את סכום הפיצוי. כמו כן התיקון שינה את מודל חישוב הפיצויים: מהחודש השני ישלמו היזמים 100% דמי שכירות (ולא 150%).

על פי תגובת משרד השיכון, בשלב זה, כשהלחימה בעיצומה, מוקדם להעריך את הנזקים. גם בתקופת הקורונה המדינה הכריעה בנושא הפיצוי רק כעבור כשלושה חודשים. אך כאמור, היזמים כבר נערכים ליום שאחרי, כשבפועל רוב חוזי המכר בענף כיום נחתמו לפני יולי 2022 (מועד כניסתו לתוקף של התיקון).

לדברי עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז־כהן פרשקר ושות', המייצגת הן יזמים והן רוכשי דירות, החברות שאותן היא מייצגת מיהרו להוציא מכתבים על דחיות בלוחות זמנים, כולל מועדי מסירה של דירות. "יש סעיפים שנמצאים בהסכמי המכר שכוללים מלחמה. זה אומר אומנם שהיזם צריך להוכיח את הנסיבות המפורטות בהסכם, אבל כפי שחובת ההוכחה היא עליו, הוא גם צריך לעדכן את הרוכשים שקרה האירוע, ולכן מועד המסירה עלול להתעכב", אמרה עו"ד פרשקר.

לדבריה, פוטנציאל הנזק עבור היזמים הוא עצום. כך, למשל, היא מספרת כי היא מייצגת יזם בפרויקט פינוי־בינוי של כ־200 דירות ברמת השרון, אשר עלול לשלם תוספת של תשלומי שכירות גבוהים למאות דיירים אם הפרויקט יתאחר. במקרה זה מדובר בהוצאה של מעל מיליון שקל בחודש.

היא גם הוסיפה כי עיכובים בכל נושא התכנון עלולים להוביל לעתים לנזק חמור יותר: "יש הסכמים של מכירות מוקדמות שקובעים שאם היזם לא יקבל היתר בנייה עד תאריך מסוים, הרוכש יוכל לבטל את ההסכם. אלה חברות שרכשו קרקעות במחירים גבוהים ומכרו חלק גדול מהדירות במכירה מוקדמת תוך התחייבות ללוחות זמנים שתלויים בקבלת היתרים וקידום התכנון. רוכשי הדירות שילמו באותה עת את מחירי השוק שהיו גבוהים מאוד, והקבלנים חוששים כעת שהרוכשים ינצלו את האיחורים כדי לבטל את הרכישה ולקנות מחדש במחירים נמוכים יותר".

נושא התכנון לא מקבל כעת את מלוא ההתייחסות, אך כבר ב־7 באוקטובר מינהל התכנון שלח מכתב לוועדות המקומיות והמחוזיות שבו הוא למעשה "משחרר" אותן מעמידה בלוחות הזמנים הקבועים בחוק. לדברי עו”ד פרשקר, בהתחדשות עירונית, למשל, יש הסכמי מכר מול רוכשים, ויש הסכמים של התקשרות עם בעלי הדירות הקיימות. "בעסקאות מסוג זה עד תחילת הבנייה יש הרבה התחייבויות שקשורות בנושאי תכנון ועד קבלת היתר בנייה, ואלה מועדים קצובים בהסכם. אם היזם לא עומד בזמנים, הדיירים יכולים לבטל את החוזה עמו".

עם זאת, עו”ד פרשקר מעלה לדיון היבט נוסף, הפעם מהצד של הרוכשים: "התשלומים של הרוכשים ליזמים גם הם קבועים במועדים קצובים, ולכן כשהיזם מודיע שהפרויקט מתאחר, גם הרוכשים רוצים לדחות את התשלומים. כרגע היזמים מאוד צריכים את הכסף ולא נוטים לוותר ולדחות מועדי תשלום".

לדברי דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, "היזמים ניצבים בפני שוקת שבורה. לכולם ברור כי אין מנוס מעיכובים אשר יביאו לדחייה במועד מסירת הדירות, וכך צפויים אלפי רוכשים להיפגע. על הממשלה לפעול ללא דיחוי ולכנס את כלל הגורמים הרלבנטיים כדי למצוא פתרונות להאצת הבנייה ולמזער את הפגיעה ברוכשים".

קובי ארדיטי, מנכ"ל RMA מקבוצת רם־מוגרבי־ארדיטי, הסביר כי הם פועלים בשגרת חירום שכמוה לא ידע הענף, ומתמודדים עם אתגרים משמעותיים בקידום שבעה פרויקטים בתל אביב ובהרצליה. לדבריו, הם עושים ככל הניתן כדי למנוע עיכובים בלוחות הזמנים.

ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "הנושא נידון במשרד בין כל גורמי המקצוע, ושיח החל גם מול התאחדות הקבלנים. בשלב זה עדיין מוקדם להעריך את ההשפעה של המלחמה על נושא של איחור במסירת דירות".