אביעד פרידמן מנכ"ל משרד השיכון והבינוי | צילום: אלכס קולומויסקי
ראיון
"קבלנים אמרו לי, 'נטרפד את חוק המכר עם כסף, כוח ולוביסטים'"
מנכ"ל משרד השיכון אביעד פרידמן תוקף את הקבלנים שפועלים נגד התיקון לחוק המכר: "יש א־סימטריה מטורפת ביחסי הכוח בין קבלן לרוכש". על טענותיהם שהמחירים יעלו: "לא הגיוני בעולם שבו אסור לתאם מחירים". ולמה זו בעיניו מהפכה לא פחות משמעותית מזו של כחלון בסלולר
"אם קבלן יחליט שהוא לא מקיים את חוק המכר, ינסה להשית על הרוכשים את מלוא ההצמדה למדד תשומות הבנייה או יגיד שאינו מתכוון לחתום חוזה עם הדיירים בניגוד לתנאי המכרז, אנחנו נפעל נגדו. מי שלא פועל על פי החוק והחוזה, אשתמש בכל כלי משפטי קיים כדי למצות איתו את הדין". כך אומר ל"כלכליסט" אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון
פרידמן יוצא נגד מאבק הקבלנים שבו החלו בעקבות התיקון לחוק שמאפשר להם להצמיד רק 40% ממחיר דירה למדד תשומות הבנייה, לעומת הצמדת מחיר הדירה כולו כפי שהיה נהוג עד עתה. מדד תשומות הבנייה משקף את השינוי בעלויות הבנייה. בעקבות המלחמה באירופה והמגפה חומרי הגלם וההובלה התייקרו, והמדד זינק בתוך שנה וחצי בכ־10%.
40% ממחיר הדירה משקפים את עלויות הבנייה, ומכאן נולד התיקון לחוק. שאר המרכיבים של המחיר הם עלות הקרקע, המימון, רווח היזמים ועוד – מרכיבים שלעמדת המדינה לא אמורים להיות מושפעים מעליית מדד תשומות הבנייה.
החוק אושר ב־30.6, ובמהלך בזק בתוך שבוע נכנס לתוקף. פרידמן זועם מכיוון שמיד לאחר אישור החוק התאחדות הקבלנים בוני הארץ שלחה לשר הבינוי והשיכון זאב אלקין מכתב התראה לפני עתירה לבג"ץ, בדרישה לבטל את החוק. במקביל חברות בנייה, ובהן מגידו וגיא ודורון לוי, שזכו במכרזי מחיר למשתכן והיו אמורות לחתום על חוזים עם רוכשים שזכו בהגרלות, הודיעו על הקפאת הליכי ההחתמה עד שהמצב יתבהר בבית המשפט.
האם הקבלנים לא צודקים בטענה כי עלויות הבנייה התייקרו?
"הצמדה של 40% ממחיר הדירה היא הגנה מספיקה מפני התייקרות הבנייה".
מדוע החלטתם שהחוק ייכנס לתוקף בתוך שבוע מפרסומו ולא לאחר 30 יום כפי שהיה בנוסח המקורי של החוק, והיה מאפשר להם להיערך?
"7 ימים זה זמן הגיוני. כשהעלו את מס הרכישה, שזה אירוע יותר משמעותי מבחינה משקית, הוא נכנס לתוקף בתוך 24 שעות".
אחת הטענות של חברות הבנייה היא בנוגע לבקשות רכישה שבהן הן התחייבו למחיר דירה מסוים, לפני שידעו כי לא יוכלו להצמיד את מלוא המחיר למדד התשומות. בדרך כלל בקשות כאלה תקפות לשבועיים עד חודש. העובדה שהחוק נכנס לתוקף בתוך שבוע יצרה להן בעיה. אתה יכול להבין את הטענה?
"אם הן לא רוצות שלא ימכרו, הן הצד החזק. אין סיבה להניח שדווקא בשבוע הזה היו כל כך הרבה דירות שנמכרות. אז 500 דירות הושפעו מזה. בכל עיתוי שלא היינו בוחרים מישהו היה אומר שדווקא עכשיו זה לא מסתדר לו".
ואם יש להן התחייבות כלפי לקוח?
"כמה שיותר מהר שתהיה ודאות בשוק, כך יותר טוב. אם היינו משאירים את השוק במצב אמורפי – אז אף אחד לא היה קונה דירות במשך חודש. רק מטומטם היה הולך לקנות כשהוא יודע שעוד מעט יש שינוי בהצמדה. אז להקפיא את השוק למשך חודש זה רע למשק".
סיבה נוספת לכך שהחוק נכנס לתוקף בתוך שבוע היא כדי לצמצם את פרק הזמן שבו קבלנים יכולים ללחוץ על דיירים. פרידמן מספר כי "קבלנים פנו לאנשים ואמרו להם: 'קחו 20 אלף שקל הנחה אבל תחתמו מהר לפני שייכנס חוק המכר'. וקבלנים אחרים פנו לאנשים, כולל דמות ציבורית שפנתה אליי בדמעות, ואמרו להם שאם לא יחתמו עכשיו, מחירי הדירות יעלו".
אולי הקבלנים רק מנסים לגלם במחיר הדירה החדש את הסיכון כמו שהם מבינים אותו?
"הכל בסדר, אבל אני רוצה להסדיר את השוק. אם נעשה שינוי, עדיף שהוא יהיה חותך ויהיה ברור. למדד תשומות הבנייה יש קסם נהדר, כשהוא עולה הלקוח משלם וגם אם הוא יורד הלקוח משלם. אין הצמדה הפוכה. הקבלן תמיד מרוויח. הנס הזה שרק צד אחד מוצמד וצד שני תמיד משלם חייב להיגמר. יש מאבק בין רוכשי הדירות לקבלנים. הצד החזק הוא הקבלנים ואני בצד החלש של הדיירים. תפקידי להגן על הצד החלש. כל מי שקורא את המאזנים של חברות הנדל"ן ב־10 השנים האחרונות מבין שהרווחים שלהן צמחו הרבה יותר מאשר השכר במדינת ישראל".
איך בכלל נולד התיקון הזה לחוק?
"כשהגעתי למשרד ביקשתי מכל יחידה להציג חזון. עמית גריידי, הממונה על חוק המכר, הציג את הסוגיה. הוא אמר: 'יש כאן עיוות שקיים הרבה זמן בשוק ולאף אחד לא היה אומץ להתעסק איתו. עברתי 4-3 שרים, בכל פעם העליתי את זה, בכל פעם הסבירו לי שזה הדבר הכי החשוב. אבל חלק מהשרים ברחו ברגע שהקבלנים הגיעו לצעוק, חלק ברחו כשהפעילו עליהם לחצים במרכזי המפלגות, וחלק ברחו כאשר זה הגיע לכנסת'.
"למדנו את הנושא לעומק ולאור עליית מדד תשומות הבנייה זה היה בלתי נתפס שהדבר הזה ימשיך להיות. יש א־סימטריה מטורפת ביחסי הכוח בין קבלן לרוכש. קבלן מוכר כל היום דירות ואילו עבור רוכש זו העסקה היחידה בחייו. קבלן מומחה בתהליך, יש אחריו צבא של עורכי דין וכלכלנים. רוכש לא מבין אפילו שעורך הדין שמכריחים אותו לקחת מייצג אותו. ואז ישבנו עם השר והצגנו לו ביושר את כל מה שיהיה כרוך בזה: שיהיה מאבק, ילכו לך על הראש, יאיימו עליך, יעשו נגדך קמפיין בתקשורת, יפגינו נגדך. לזכותו של אלקין ייאמר שהוא עמד איתן ואמר: 'אני מוכן ללכת על הדברים האלה. שיעשו הפגנות ויצעקו'".
אבל ההפגנות האלה טובות לו, אני מניח שהוא שמח להצטייר כמי שנלחם באילי הון.
"הוא באמת נלחם באילי הון לטובת הציבור. בשביל זה אנשים נבחרים להיות נציגי ציבור. לא באנו לייצג את בעלי ההון מול הרוכשים אלא להפך. ואז חברי הכנסת אלכס קושניר ובצלאל סמוטריץ' העלו הצעות חוק בנושאים האלה".
זה לא היה בתיאום עימם? סתם צירוף מקרים?
"זו כבר פרשנות שלך. הם אנשים מאוד חכמים ואני בטוח שזה על דעת עצמם. קטונתי מלתת להם רעיונות. מצאנו שיש לנו שני שותפים מאוד משמעותיים מהאופוזיציה והקואליציה לכל התהליך הלא פשוט הזה. אני רוצה להגיד עליהם הרבה מילים טובות, הם התנהלו מקצועית, בצורה סופר־רצינית.
"נכנסנו לשיח עם הקבלנים. השר אלקין היה מאוד נחוש ללכת למאבק הזה, הוא לא ראה בעיניים. הוא אמר: 'זה אירוע לא הגיוני שיוצר המון עיוותים בשוק ופוגע ברוכשי הדירות שהם החוליה החלשה'. קיבלנו גם רוח גבית ממנכ"ל משרד האוצר רם בלינקוב שתמך בצורה אקטיבית בשינוי הזה, ויצאנו לדרך".
איך הגיבו הקבלנים כשסיפרתם להם על היוזמה?
"היו שישבו עם חיוך ואמרו: '5 פעמים ניסו לשנות את זה ואף פעם זה לא קרה'. הם אמרו: 'אתה לא מבין כמה כוח יש לקבלנים, נדע לטרפד את זה, יש לנו לוביסטים וכוח'. ואכן יש להם כסף, לוביסטים וכוח, והם השתמשו בכל הדברים האלה. אבל זה לא הזיז לאלקין".
ועכשיו הם עותרים לבג"ץ.
"פסול בעיניי שמצד אחד הולכים ומשתתפים בדיונים בוועדה בכנסת, ויום אחר כך רצים לבג"ץ ואומרים שלא הקשיבו להם, אז בשביל מה עשיתם איתנו דיונים? הטיעונים הפרוצדורליים שלהם לא מחזיקים. מי שייעץ להם לכתוב שלא היה דיון מקצועי לא שמע אותם אומרים בוועדה שהדיון כן היה מקצועי. הנייר סופג הכל. בסוף הדיונים בכנסת נשיא התאחדות הקבלנים והמנכ"ל אמרו שהיה דיון מקצועי אבל הם מתנגדים לחוק, אז איך הם יכולים ללכת לבית המשפט ולהגיד שלא נעשה דיון ממצה? איך זה וזה מסתדרים ביחד? לא ראיתי כזה דיון מקצועי משותף של קואליציה ואופוזיציה. גם לא היה חבר כנסת אחד שהצביע נגד – זה עבר 41 מול 0. כולם היו בעד, אז כולם מטומטמים ולא מבינים?
"קיימתי עם הקבלנים למעלה מעשרה דיונים מסודרים. אמרתי להם: 'בכל פעם שתרצו דיון מקצועי, הדלת שלי פתוחה'. חלק מהטיעונים שלהם התקבלו. החוק שנכנס לוועדה אינו זהה למה שיצא. היו שינויים שקיבלנו משום שחשבנו שעמדות הקבלנים הגיוניות".
לפרידמן טענות נגד אמירות של ראשי ההתאחדות במהלך הדיונים בכנסת שלפיהן החקיקה תוביל לעליית מחירים. "אני לא מצליח להבין איך בעולם שיש בו הגבלים עסקיים ואיסור תיאום מחירים, יכול גוף שהוא לא גוף יציג על פי חוק לבוא ולטעון: 'אנחנו נעלה את המחירים בין 2% ל–8%'. זה לא הגיוני בעולם שבו נאסר תיאום מחירים".
לדעתו החוק החדש יוביל למהפכה בשוק הדיור. "בעיניי מהפכת חוק המכר של אלקין משמעותית לפחות כמו המהפכה הסלולרית של כחלון. מבחינת מה שהרוכש הרוויח".
האם זו אינה התערבות המנוגדת לחופש החוזים?
"גם לפני המהפכה של כחלון החוזים בסלולר היו דרקוניים, 500 עמודים ואף אחד לא הבין מה כתוב בהם, תמיד הלקוח היה אשם ושילם מאות שקלים. החוזים היום בדיור הם חד־צדדיים בצורה אגרסיבית. לא יכול להיות שהקבלן מאחר כמה שבא לו. זה לא הגון. תמיד הלקוח הוא זה שנושא במחיר".
אולי אתה צודק, אבל ההתערבות של כחלון לא היתה רק ברגולציה אלא בכך שהוא הגביר את התחרות. אתה לא חושב שאם יהיו יותר דירות מאשר קונים, יחסי הכוחות ישתנו?
"המטרה העיקרית שלי במשרד היא להגדיל היצע, ולזרז את התחלות הבנייה. ב־12 החודשים שעד מרץ 2022 החלה בניית 69 אלף דירות (הנתון הגבוה בעשרות השנים האחרונות — א"ג) וגם הרבעון הזה יהיה רבעון מצוין מבחינת התחלות הבנייה. ועדיין, אם החוזה חד־צדדי ודרקוני לצד אחד, תמיד זה יהיה מעוות".
אתה לא חושש מכך שקבלנים יממשו איומים ולא ייגשו יותר למכרזים של דירה בהנחה?
"הקבלנים ייגשו והמכרזים ייסגרו, ויהיה תמיד מי שייגש כי בסוף זה שוק חופשי וההתאחדות לא שולטת במאזן של כל הקבלנים. מי שלקח כסף מהבנק כדי לבנות ירצה לבנות".
קבלנים טוענים כי בפריפריה עלות הבנייה היא כ־80% משווי הדירה ולכן בעקבות החוק החדש הם סופגים יותר וגובה ההקלה שמקבלים הדיירים נמוך בהשוואה למרכז, מה דעתך על הטענה הזו?
"מצחיק אותי שהם נהיו אבירי הפריפריה. זה היה טיעון פופוליסטי שנאמר כשהם רצו להיאבק בחוק וחשבו שכך יוכלו להשפיע".
עד מתי תמשיכו עם דירה בהנחה?
"בינתיים בשנים 2023-2022 היעד הוא 75 אלף דירות בהנחה. דבר איתי בסוף 2023".
להגרלה הקודמת נרשמו 110 אלף זכאים, ומאז עוד אלפים הוציאו תעודת זכאות. המסקנה היא שלא תצליחו לתת מענה לכל מי שרוצה דירה בהנחה.
"לא אתן מענה לכל מי שרוצה אבל אתן להרבה. נוספו עוד המון דירות לשוק. יש גם דירות שנמכרות בשוק החופשי ודירות להשכרה ארוכת טווח. אף אחד לא מדבר על זה אבל אתמול הגיע העולה ה־30 אלף מאוקראינה ורוסיה. עד סוף השנה יגיעו מעל ל־50 אלף. כולם מתעלמים מזה, בסוף זה גם אנשים שצריך לדאוג להם. שיפצנו בתי גיל זהב ואנשים נכנסים לדירות האלה. אנשים קיבלו כסף לשכ"ד. דבר נוסף, אנחנו קוראים לקבלנים לאפשר הקדמה של תשלומים (יחסוך לרוכשים עלייה עתידית במדד — א"ג). במכרזי מדינה שיפורסמו מהיום והלאה אי אפשר יהיה לסרב להקדמת תשלומים. לגבי רכישה של דירות בשוק החופשי אין לי מה לעשות".
האם ההחלטה על פיזור הכנסת והעובדה שמכהנת ממשלת מעבר מפריעות?
"המצב הזה יפריע מ־1.1.2023, עד אז ממשיכים לעבוד כרגיל. מאותו יום לא יהיה תקציב מדינה וזה מפריע משום שאז יהיה קשה לפתור חסמים, יהיה קשה לעבוד עם רשויות מקומיות, יהיה קשה לתת כספי פיתוח. כמו שהיה שנתיים אחורה. מבחינתי עד 1.1 יש לי תקציב ולא קרה כלום. כל עוד יש לי תקציב, אני יכול להמשיך לעבוד בכל הכוח. תהיה הגרלה באוקטובר ועוד אחת בדצמבר. השיווקים ימשיכו ונמשיך לדחוף כל מה שאנחנו יכולים לדחוף. אין לי דברים פוליטיים שאני צריך להיות בהם".
האם אתה צופה קיפאון במחירי הדירות או ירידה?
"המקסימום שאני מוכן להגיד זה שאני חושב שתהיה בלימה בקצב העלייה של מחירי הדירות. לא חושב שנגיע לעלייה של 2% בחודש כפי שהיה בתחילת השנה. אני חושב שהעלאת הריבית, מס הרכישה, הגדלת ההיצע והגברת השיווקים יגרמו לזה שקצב עליית מחירי הדיור בהחלט ייבלם".
* * *
המכתב, הסערה וצפירת ההרגעה ממשרד המשפטים
התיקון לחוק יחול גם במחיר למשתכן
מכתב קצר ששוגר השבוע ממשרד המשפטים ליזמים עורר סערה במשרדי הממשלה ובקרב זכאי מחיר למשתכן. זאת מכיוון שהשתמע ממנו כי במשרד המשפטים שוקלים לאפשר ליזמים להצמיד למדד תשומות הבנייה את מלוא התשלומים של רוכשי דירות במחיר למשתכן, בסתירה לתיקון לחוק שמאפשר להצמיד רק 40% מהתשלומים. פרסום המכתב עורר מהומה במשרדי השיכון והמשפטים, בעקבות פניות של מאות זכאי מחיר למשתכן שחששו מהרעת התנאים ואפלייתם לעומת רוכשים בשוק החופשי. אלא שאתמול הבהירה המשנה ליועמ"ש כרמית יוליס כי בעקבות הפניות הללו התקיים דיון ובו "הובהר כי חוק המכר דירות, שעבר בכנסת, הוא הדין המחייב ויחול על כל חוזה שייכרת לאחר כניסת החוק לתוקף". כלומר התיקון לחוק יחול על כל חוזה בכל פרויקט.
בעקבות התיקון לחוק יש מחלוקת משפטית בין יזמים לרשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי. טענת היזמים היא כי לפי החוזים שעליהם חתמו מול המדינה לבניית פרויקטים של מחיר למשתכן ומחיר מטרה, הם מצמידים את מחירי הדירות למדד התשומות, מיום הזכייה במכרז או מיום הוצאת ההיתר. לעומת זאת, החוק החדש לא מאפשר להם הצמדה של מלוא המחיר למדד התשומות. לאור זאת הם דרשו החרגה מהחוק, ויש שהודיעו לדיירים כי לא יאפשרו לחתום על חוזה עד שהסוגיה תתבהר. יוליס הבהירה ש"אין כל מקום לעיכוב בחתימת החוזים". פרידמן אומר בעקבות ההבהרה של יוליס: "הקבלנים ניסו להטריל את המערכת וקיבלו ברקס ואמירה חד־משמעית שהם חייבים להחתים את הרוכשים. הם צריכים להפסיק להתעמר בלקוחות".