מסימני עליית הריבית: שיא בשיעור הלוואות הבלון לדיור בישראל

שיעור הלוואות הבלון מסך המשכנתאות שנלקחו באוגוסט מתקרב לשיא. לפי נתוני בנק ישראל, שיעורן בחודש שעבר עמד על 11.1% והסתכם ב־776 מיליון שקל, זאת לאחר שבאפריל 2022, בתחילת תהליך העלאות הריבית, שיעור הלוואות הבלון עמד על 4.7% בלבד, והיקפן עמד על 496 מיליון שקל. מגמת העלייה המשמעותית שחלה כעת בהיקפן ומאיימת לעקוף את השיא שנשבר בספטמבר 2018 (11.5%), אינה מקרית.

בשנה האחרונה, בעקבות העלאות הריבית, ביצועי שוק המשכנתאות היו בירידה מתמשכת, שנבלמה רק בשלושת החודשים האחרונים, והביאה לכך שהיקפי המשכנתאות שנלקחים מדי חודש נמוכים בעשרות אחוזים מהחודשים המקבילים אשתקד. מחירי הדיור הגבוהים, בשילוב עליית הריבית, גרמו לאנשים רבים לשבת על הגדר ולהמתין לראות לאן שוק הדיור הולך.

התקררות השוק דוחפת את הקבלנים ואת המערכת הבנקאית לצאת במבצעים שונים ולמצוא פתרונות אשראי יצירתיים, בהם הלוואות בלון מסובסדות. "העלייה בהלוואות בלון מצביעה על התמודדות של מערכת האשראי עם השוק שהשתנה", מסביר יונתן ברלינר, יו״ר הוועדה המקצועית בהתאחדות יועצי המשכנתאות. "זו למעשה מעין העברת סיכונים מקבלנים לרוכשים: הקבלנים נתקעו עם מלאי דירות שהם מנסים למכור בכל מחיר, גם למי שקשה לו. אחת התוצאות היא לקיחת הלוואות בלון במקום משכנתאות רגילות, בצורה של 'הלוואות קבלן' - אתה לוקח משכנתא והקבלן משלם לך את הריבית". בנוסף, הלוואות הבלון הן דרך נוחה של הקבלנים לסבסד את רכישת הדירה ולשכנע אנשים לקנות מבלי להוריד את מחיר הדירה.

גם לבנקים, שמשתפים פעולה עם הקבלנים במבצעי הסבסוד, יש אינטרס ברור: הלוואות הבלון מאפשרות להחליף אשראי קבלני באשראי של רוכשים. לפי ברלינר, "פרויקטים עם ליווי שלא נמכרים מהווים סיכון מאוד גבוה לבנק. ניקח לדוגמה קבלן שלווה מהבנק 50 מיליון שקל. בסביבת הריבית הנוכחית, החשיפה של הקבלן הופכת לבעייתית במיוחד. הבנק מעדיף 50 לקוחות שחייבים לו מיליון שקל כל אחד, מאשר קבלן אחד שחייב לו 50 מיליון". מעבר לכך, הבנקים נדרשים לרתק הון עצמי גבוה יחסית לליווי פרויקטי נדל"ן, כך שהלוואות הבלון מפנות לבנק הון עצמי"

הפתרון: לדחות את הבעיה

הצלע השלישית במשולש היא הרוכשים עצמם, שמקבלים הנחה משמעותית על מחיר הדירה. "הם יכולים לקבל הלוואת בלון במינוף גבוה מבלי לשלם כעת דבר, ובעוד שנתיים כשיצטרכו לשלם את ההלוואה, הם ימחזרו את המשכנתא", אומר ברלינר. זו למעשה הדרך שבה רוכשי הדירות דוחים את הבעיה להמשך, בתקווה שתנאי השוק יהיו טובים יותר והם יוכלו לקחת משכנתא בתנאים עדיפים.

הלוואת בלון - הלוואה לתקופה קצרה, שבמהלכה משלמים בכל חודש רק את תשלומי הריבית, וזאת מבלי להחזיר את תשלומי הקרן, כאשר בסוף תקופת ההלוואה משלמים בבת אחת את סכום ההלוואה.

יתרון נוסף של הלוואות הבלון הוא הימנעות מעמלת פירעון מוקדם של מי שמבקש לקחת משכנתא כעת, כשהריבית נמצאת בנקודת שיא מקומית או קרוב אליה. "משקי בית לא לוקחים בהכרח משכנתא לטווח ארוך. למשל, משפחה שקונה דירה נוספת למגורים, ולא החליטה עדיין האם תמכור את הדירה הראשונה או תשמור אותה להשקעה", אומר ברלינר. "בסביבת ריבית נמוכה אפשר לקחת את המשכנתא ולהחליט בהמשך, אבל בסביבת ריבית גבוהה עולה החשש מעמלות פירעון מוקדם ולכן לוקחים מראש הלוואת בלון".

גמישות בשוק המשכנתאות

כך או כך, את התוצאה מגדיר ברלינר כ"מעבר מהלוואות לטווח ארוך להלוואות מתגלגלות". עם זאת, העלייה בשיעור הלוואות הבלון אינה בהכרח שלילית: הלוואות אלו מעניקות לשוק המשכנתאות גמישות, מאפשרות לאנשים שמתקשים כעת לרכוש בית ומסייעות לקבלנים למכור דירות. לצד זאת, עולה השאלה המתבקשת האם בעוד שנתיים או שלוש שנים, כשההלוואות יסתיימו, משקי הבית יוכלו לקחת משכנתא בתנאים נוחים יותר ולעמוד בהחזרים שלהן, ומהי הנקודה שבה שיעור הלוואות הבלון יהיה גבוה מדי. לפי ברלינר, אנחנו "בגבול העליון של הסביר. אין סכנה ליציבות השוק. מה שאנחנו רואים זה התמודדות של המערכת עם עליית הריבית והתאמה למציאות חדשה. אם זה היה עולה ל־%15–20%, אז זה כבר היה חריג".

מבחינת בנק ישראל, העלייה בהלוואות הבלון היא אמצעי גישור להתמודדות עם סביבת הריבית הגבוהה ותגובה מתבקשת של השוק. בסביבת הבנק מציינים שהפרמטרים המרכזיים שנבחנים הם ההלוואות בפיגורים, שבהן ישנה עלייה זניחה ושיעורן נמוך מאוד בהשוואה על פני זמן. בנק ישראל אומנם אינו מגביל את שיעור הלוואות הבלון, אך מגביל את יחס המימון של כל לווה וכן את חשיפת הבנקים לשוק הנדל"ן, ולכן העלייה כשלעצמה בהלוואות הבלון אינה מעוררת כרגע כל חשש.