עתירה נגד עיריית חיפה: מעניקה יותר מדי זכויות ליזמי תמ"א 38

המבקרים בעיר חיפה יכולים לראות במו עיניהם ובקלות את השפעת תמ"א 38 על העיר. את הבניינים הנמוכים והמאופקים בעיצובם, שהיו מוקפים בגינות מוריקות, מחליפים עכשיו מבנים גבוהים שלא מחוברים בכלל לרוח המקום. בשבוע שעבר הגישה סיעת הירוקים במועצת העיר חיפה, יחד עם "הפורום הציבורי כרמל", עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה נגד הוועדה המקומית בטענה שבמשך שנים ניתנו ליזמי ההתחדשות העירונית אחוזי בנייה עודפים שהם מעבר לתמ"א. לטענת העותרים, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה עוברת בצורה זו על הנחיה ברורה ביותר של ועדת הערר המחוזית.

הסוגיה שעומדת בבסיס העתירה היא האם ניתן להוסיף שטחי שירות (הכוונה היא מבואה לדירה, חדר מדרגות, חניה וכיו"ב) במסגרת חישובי השטחים שניתנים ליזמים בפרויקטי התחדשות עירונית לפי תמ"א 38. על פניו, כך טוענים העותרים, באמצעות עו"ד ליאור דץ, "תמ"א 38 כוללת את כל שטחי השירות שניתן להוסיף לכלל הדירות והבניין מעל פני הקרקע למעט ממ"דים, ולכן לא ניתן להוסיף שטחי שירות מכוח תוכנית שטחי השירות הכוללנית לעיר חיפה".

העתירה מביאה כדוגמה את המקרה של הבניין ברחוב אהוד 12 בחיפה, שבו דנה ועדת הערר המחוזית בשנה האחרונה וקבעה כי אין להכליל את שטחי השירות בזכויות הפרויקט. הוועדה המקומית ביקשה דיון חוזר וטענה כי "לעניין שטחי השירות, תטען הוועדה המקומית כי החלטת ועדת הערר עשויה להשפיע באופן רוחבי על כלל בחינת הבקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 בפרויקטים של הריסה ובניה מחדש". במילים אחרות, החשש של עיריית חיפה הוא שביטול שטחי השירות בפרויקטי התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 ישפיע על תוכניות רבות שקודמו ולמעשה יסכל את מימושן.

העותרים טוענים כי "חרף החלטת ועדת הערר בעניין אהוד, ואף שהגישה הוועדה המקומית בקשה לעיון חוזר, שבה טענה בעצמה כי להחלטה השלכות רוחב כאמור לעיל, המשיכה הוועדה המקומית לקדם ולדון בבקשות לפי התמ"א בהתעלם מהחלטת ועדת הערר באהוד, וכך הוסיפה והעמיקה את הנזק לכלל הציבור וגם ליזמים בעצמם".

חבר מועצת העיר חיפה, אביהו האן, שעומד בראש סיעת הירוקים מסביר את המוטיבציה למאבק בנושא זה: "אנחנו יודעים היטב שתוכניות תמ"א 38 לא מביאות ערך כלכלי לעיר, אלא רק לקבלנים ואולי גם לתושבים. אני מקווה שהעתירה תעצור את ההשתוללות. מעבר לכך, יש את עקרון השוויוניות. חלוקה יותר מאוזנת של זכויות הבנייה תאפשר ליותר מבנים פוטנציאל התחדשות ופתרונות תשתית (כבישים, שצ"פים, מבני ציבור) יותר איכותיים. במצב הנוכחי רק חלק מהתושבים מקבלים בוננזה, והאחרים כלום. בהנחה שהעתירה תתקבל התוכניות יצומצמו באופן משמעותי. המבנים יהיו הרבה יותר מצומצמים, משתלבים בסביבה, והנזק האורבני יהיה הרבה יותר נמוך".

עו"ד ליאור דץ מרחיב בנושא: "אני בעד התחדשות עירונית, אבל אין לזה כל קשר לעתירה. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של העיר חיפה צריכה לפעול על פי הדין, ולא יכול להיות שהיא תעשה דין לעצמה ותעניק זכויות בנייה בניגוד לחוק. תיקון 3א' לתמ"א 38 נועד למנוע את הדבר הזה. הוחלט להפסיק להשתמש בחישובים תאורטיים, שמנפחים את הבניינים באופן לא פרופורציונלי". דץ טוען שהיזמים מקבלים מאות מטרים שלא כדין. לדבריו, "העירייה נפלה לכלל טעות ואישרה פרויקטים במשך שנים, והיום היא פוחדת מתביעת נזיקין שיכולה להיות נגדה מצד תושבים ויזמים שמצאו את עצמם מקדמים היתרי בנייה, ועכשיו מתברר שהם לא חוקיים".