מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון: "השוק לא צריך תוכנית חדשה כרגע"

"שוק הדיור לא צריך תוכנית חדשה כל עוד השוק מבין ויבין שאנחנו ממשיכים לשווק" - כך אמר היום (ב') יהודה מורגנשטרן, מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, בפאנל בהנחיית עו"ד קרן כהן בלחרסקי בכנס פסגת ההתחדשות העירונית 2023 של מרכז הנדל״ן. "אנחנו נביא הרבה מאוד כסף כדי לסייע למכרזים להיסגר. תוכנית חדשה תגרום לאנשים לשבת על הגדר ולהמתין לה ואז נראה שוב התפרצות מחירים".

עוד הוסיף מורגנשטרן כי בשבועות הקרובים השר יצחק גולדקנופף יציג את תוכניתו לשוק הדיור לשנים הקרובות. "אם נסתכל על הגרף של מחירי הדיור רואים שיש השפעה כמעט אחד לאחד עם דברים שקשורים פנימה והחוצה, מיסוי למשל משפיע מאוד. בסביבת הריבית אנחנו רואים אתגר של תשתיות ורשויות ואתגר הריבית. הכוונה שלנו היא לסבסד מחוץ לאזורי הביקוש כי לשווק זה קל אבל כדי שיסגרו עסקאות וקבלנים ייגשו אליהן אנחנו חייבים לסבסד. נפתח את השוק לקבלנים הקטנים, נטפל ברשויות ונסייע להן".

לגבי נושא המיסוי אמר מורגנשטרן כי "ברור שיש קשר בין עולם המיסוי לנדל"ן. יש מיסים שלא תורמים כלום מעבר להעשרת קופת המדינה כמו מס רכישה - איזה צמיחה הוא מעודד? אנחנו תומכים במיסים מסוימים, אבל חושבים שבעידן הזה גם לא לדבר על דברים שישדרו חוסר יציבות זו אמירה בפני עצמה. אנחנו רוצים לשדר לשוק יציבות".

בנוגע לשוק הדיור להשכרה אמר מורגנשטרן שדווקא באזורי הביקוש יש עלייה בביקוש לשכירות ויש עלייה מאוד דרמטית במחירי השכירות. "אין לי מילת קסם שאני יכול להגיד שנעשה לגבי דיור להשכרה, אבל זה אתגר לחזק את המכרזים האלה. הנושא של שימוש בערבות מדינה הוא אירוע גדול שהחשכ"ל צריך להיות מעורב בו. אין לי כרגע פתרון מדף בטווח הקצר שאני יכול להציג".

יעקב סיסו, שותף מנהל בקרן יסודות, הגיב לדברי מורגנשטרן ואמר כי יש תוכניות שניתן לממש ולפתור את הנושא של דיור להשכרה ואמר כי הקרן שלו אף הציג את תוכניתה לשר גודלקנופף. "לצערי פוליטיקאים מתחלפים, וכל פוליטיקאי מחפש תוכנית חדשה ולא מתייעץ עם המומחים. ההצעה שהנחנו על שולחנו של גולדקנופף היא שימכרו את הקרקעות בעסקאות קומבינציה עם הקבלנים, הדירות יגיעו למדינה והיא תוכל להשכיר אותן באמצאות דירה להשכיר ותקבל את הריבית במקום שהבנקים וחברות כמונו ירוויחו מעלויות הריבית. העלויות היום מאוד גבוהות, פרויקט בצפון ת"א משלם על המימון פי 3 בהשוואה לתקופה של לפני עליות הריבית, מהסיבה שמוכרים לאט יותר והריביות גבוהות".

לדברי סיסו, המצב בענף לא טוב: "מחירי הדיור יורדים, משרדי המכירות מתרוקנים, יש הצעות ומבצעים שהמסקנה מהם היא מאוד ברורה – המחירים יורדים. אני מעריך שהם ירדו בשנה שנתיים הקרובות, אבל זו לא הבעיה, אנחנו לא פותרים את המצב כשמסיימים בנייה של פחות דירות ויש יותר משקי בית במדינה, לכן בטווח הארוך יותר המחירים יעלו שוב".

סיסו גם התייחס למצוקת הקבלנים שרכשו קרקעות ביוקר ואמר כי "מה שקרה זה שמכרו קרקעות במחירים גבוהים מדי. אנשים באו אליי עם תוכניות עסקיות ששיקפו הערכה לעליית מחירים ועכשיו הם יצטרכו לאכול את הלקרדה הזו ולא יוכלו להרוויח כסף מהמחירים שהם שילמו על הקרקע".

כעצה ליזמים אומר סיסו כי היום יותר מתמיד התזרים הוא המלך: "לא כדאי לחשוב כעת על רווחיות אלא רק על תזרים. כל יזם צריך לחשוב איך לשפר את התזרים על ידי יצירת שותפויות שיסייעו במימון. מי שלא התארגן לעליית הריבית מראש כדאי שיעשה את זה עכשיו".

גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון נדל"ן, אמר כי במבט אל העתיד קשה לנבא מה הולך להיות, אבל מי שחי את הענף מספיק שנים יודע שיש עליות וירידות: "מחירי הנדל"ן ירדו ואולי קצת יתקנו את עצמם, אך לא נראה קריסה של חברות נדל"ן. כרגע השוק לא הולך לזנק וחוסר הוודאות ישפיע על כולנו. ביקושים קשיחים ימשיכו להיות כאן והרבה אנשים יושבים על הגדר. יש לי בשורה עבורם - לא יהיו הורדות מחירים דרסטיות. לא מעט חברות בשנים האחרונות התאבדו על מכרזי רמ"י והציעו מחירים גבוהים ואני לא רואה איך הן יכולות להוריד מחירים".

בנוגע לשוק קבלני הביצוע שאורון חלק ממנו אמר קסטל: "זה שוק מאתגר, והוא לא פוסח עלינו למרות שיש לנו פעילות במגוון תחומים. אנחנו רואים קבלנים שחלקם ממונפים, פרויקטים מתנדנדים, והם מחפשים מי שיתמוך בהם. היבוא של חומר הגלם עלה מאוד וגם זה משפיע על כולם".

גידי מוזס, סמנכ"ל התחדשות עירונית בקבוצת אקרו, התייחס לשוק הדיור בת"א, שרשם לאחרונה ירידה של קרוב ל-60% במכירת דירות חדשות. "צריך להסתכל על זה ברמת המיקרו והמאקרו. הסיפור הפוליטי מעבר לעליית הריבית הוא בתזמון בעייתי, כאשר נוצר שיח על המיקום של הדירה, מהי דרכנו ואיפה הולכים לגור זה משפיע, ובטח על השוק התל אביבי שאנשים צריכים להוציא בו 7-6 מיליון שקל לדירה. יש כאלה שנכנסו למצב הזה חזקים ועבורם יש גם הרבה הזדמנויות בעולם הזה".

לגבי ההתחדשות העירונית אמר מוזס כי "עולם ההתחדשות העירונית היה אמור להיות חסין יותר כי ההשקעות עבור היזמים הן נמוכות יותר. מה שקרה הוא שיש לא מעט גופים שהתפזרו על המון פרויקטים, וגם אם הם השקיעו מעט על כל פרויקט ויש להם עשרות פרויקטים מדובר בעלות מימון מצטברת, ושם אנחנו כן רואים פנייה של חברות שצריכות למצוא פתרונות לעלייה במחיר המימון".

השמאי והכלכלן ירון ספקטור אמר כי המצב כעת לא קל וקשה לנבא מה יקרה כי תנאי השוק השתנו. "אחרי הקורונה הריבית הייתה נמוכה והמצב הכלכלי היה טוב, ולכן שם היה קל לראות שכל החצים מצביעים לכיוון של עליית מחירים ואכן היא קרתה. אבל לתת עכשיו תחזית זה קשה יותר כי החצים מפוזרים. בטווח המיידי יש האטה במשרדי המכירות ורואים ירידה של 40%-50% במכירות ובת"א גם יותר ויש ירידת מחיר מסוימת. מצד שני, למ"ס פרסמה שיש ירידה בהתחלות הבנייה, כלומר הקבלנים לא יבנו באותו הקצב. אם לא נייצר היתרים ובנייה של 85 אלף דירות בשנה בטווח הבינוני עד 3 שנים, כשהריבית תרד על פי הערכות היא תפגוש מצב של חוסר היצע כי לא בנו והמחירים יחזרו לעלות".