"השכירות במבנה לא ברף העליון, אז לשוכרים קשה פחות"

מבנה נדל"ן המשיכה ברבעון השלישי את המגמה שהציגה כבר ברבעון הקודם ורשמה שיפור במדדי הפעילות העיקריים - ה־NOI, שמודד את ההכנסות התפעוליות נטו, וה־FFO, שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית - והעלתה את התחזית השנתית שלה.

מבנה, שנסחרת ללא גרעין שליטה, פועלת בעיקר בישראל שבה היא מחזיקה ב־564 נכסים מניבים בשטח של 1.6 מיליון מ"ר, כשבחו"ל היא מחזיקה ב־12 נכסים בשטח של כ־300 אלף מ"ר.

ה־NOI בישראל עלה ברבעון השלישי ב־17% לעומת הרבעון המקביל ב־2021 והגיע ל־183 מיליון שקל. ממנו, ה־NOI מנכסים זהים (כלומר, כאלו שהושכרו והניבו הכנסות בשתי התקופות) הגיע ל־176 מיליון שקל, שיפור של 12% ביחס לרבעון המקביל. ב־FFO, שהוא המדד המקובל למדידת רווחיות בקרב חברות נדל"ן מניב, משום שהוא מנטרך סעיפים חד־פעמיים כמו שערוכים, רשמה מבנה שיפור של 19%, עת הגיע ברבעון השלישי ל־142 מיליון שקל.

בחודשים ינואר־ספטמבר השנה רשמה מבנה שיפור של 14% ב־NOI מנכסיה בישראל, שהגיעו ל־523 מיליון שקל, בעוד מנכסיה בחו"ל היא רשמה ירידה של 36% לסכום של 37 מיליון שקל. השיפור בישראל נובע מנכסים שנרכשו, עליית המדד, סיום השפעת הקורונה וכניסתם של חוזי שכירות חדשים או התייקרות בחוזים קיימים, זאת לצד קיטון בהוצאות הניהול. הירידה בחו"ל נובעת ממימוש נכסים לצד ירידת ערך הנכס שמשכירה בקייב, בירת אוקראינה, שסובלת מהפלישה הרוסית למדינה. נכסי התעשייה והלוגיסטיקה (475 נכסים) היו אחראים ל־42% מה־NOI, והמשרדים (63 נכסים) היו אחראיים ל־38% מה־NOI.

ההכנסות הכוללות של מבנה ברבעון הגיעו ל־269 מיליון שקל, שיפור של 9% ביחס לרבעון המקביל. בינואר־ספטמבר נרשמה ירידה של 11% בהכנסות ל־757 מיליון שקל. זאת בעיקר בשל הירידה מכירת דירות וקרקעות, מרמה של 177 מיליון שקל ברבעון המקביל לרמה של 31 מיליון של ברבעון הנוכחי. ההכנסות משכירות דווקא עלו ב־8% והגיעו ל־717 מיליון שקל, זאת כתוצאה מרכישת נכסים, מעליה במדד ובדמי השכירות, ומשיפור בתפוסה, לצד פגיעה בתקופה המקבילה בשל הקורונה.

שערוכי נדל"ן הניבו הכנסות של 235 מיליון שקל לעומת 158 מיליון ברבעון המקביל, ושל מיליארד שקל לעומת 427 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים של השנה; זאת כתוצאה מעלייה בשווי הקרקע ובדמי השכירות, משיפור בתפוסה ומירידה בשיעורי ההיוון. השפעת העלייה במדד מוערכת בכ־300 מיליון שקל.

הוצאות המימון ברבעון עלו ב־40% ל־121 מיליון שקל, ובינואר־ספטמבר הן עלו ב־62% לרמה 347 מיליון שקל, בעיקר מעליית המדד, שתרם 66 מיליון שקל ברבעון הנוכחי לעומת 34 מיליון שקל ברבעון המקביל. בתשעת החודשים הראשונים של השנה המדד תרם 220 מיליון שקל, בעוד שבתקופה המקבילה אשתקד הוא תרם 93 מיליון שקל.

הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות של מבנה הגיע ברבעון השלישי ל־292 מיליון שקל, עליה של 33% ביחס לרבעון המקביל. בינואר־ספטמבר הגיע נתון זה ל־976 מיליון שקל, שיפור של 60% ביחס לתקופה המקבילה.

למבנה התחייבויות של 1.2 מיליארד שקל בהלוואות ו־4.9 מיליארד שקל באג"ח, ומרביתן צמודות למדד, אך חוזי השכירות בנדל"ן המניב שלה, ששוויו 11.7 מיליארד שקל, צמודים למדד ומספקים לה בכך הגנה אינפלציונית. החוב הפיננסי נטו הגיע בסוף ספטמבר ל־6.2 מיליארד שקל במח"מ של 4.4 שנים ובריבית אפקטיבית משוקללת של 1.95% צמודה למדד. יחס החוב ל־CAP הגיע ל־44.4% והמרווח בין התשואה הריאלית, 6.95%, לעלות החוב, עומד על 5%.

מבנה העלתה, בפעם השלישית השנה, את תחזיתה בנוגע לשנת 2022 כולה. כעת ה־NOI צפוי להגיע ל־750-765 מיליון שקל וה־FFO ל־525-540 מיליון שקל (ראו תרשים).

דודו זבידה, מנכ"ל מבנה, אמר בשיחה עם "כלכליסט" כי "הדבר הבולט ביותר הוא השיפור התפעולי: העלייה באחוזי התפוסה וב־NOI מנכסים זהים, וזאת למרות המצב בשוק ועליית הריבית. אנחנו פחות מושפעים מזה בגלל הפריסה החרבה, גיאוגרפית וסקטוריאלית, של הנכסים. רבים מהשוכרים שלנו - שכוללים משרדי ממשלה, נותני שירותים, חברות תקשורת, חברות לואו־טק והייטק - פחות רגישים לשכר הדירה מכיוון שהם שוכרים שטחים קטנים יחסית, ומכיוון שמבנה מלכתחילה משכירה את השטחים במחירים שאינם בטווח העליון של השוק".

עוד הוסף זבידה כי "בשל עליית הריבית אנחנו לא מצליחים לשפר את יחס החוב, אבל גם לא רואים פגיעה בו. הפרמטרים המרכזיים שלנו חיוביים, ולכן אני פחות חושש מירידה בשווי הנכסים בשל הריבית העולה, ואני אף רואה פוטנציאל להמשך עלייה בשווי שלהם".