הריבית העולה הגיעה לנתן חץ וענף הנדל"ן המניב נכנס ללחץ

נתן חץ הצליח להכניס היום את מניות הנדל"ן המניב ללחץ. לאחר שאלוני חץ - חברת האחזקות והנדל"ן המניב שבה הוא שולט (14.3%) ושאותה הוא מנהל ביד רמה כבר שנים ארוכות - פרסמה את הדו"חות הכספיים שלה לרבעון השלישי ולתשעת החודשים החודשים הראשונים של השנה, המניה שלה ירדה בחדות, אבל לא רק היא. את יום המסחר סיימה אלוני חץ בנפילה של 7.6%, על רקע המעבר להפסד רבעוני, בעיקר בשל שיערוכים שליליים של נכסיה בארה"ב בהיקף של מאות מיליוני שקלים.

השיערוכים האלו נגרמו גם כתוצאה מעלייה בשיעור ההיוון; צמד מילים שמעורר חרדה בענף הנדל"ן המניב, שכן עלייה בשיעור ההיוון, שמתרחשת במקרה הזה על רקע המצב המאקרו־כלכלי ועליית הריביות בעולם, מביאה להפחתה בשווי הנכסים. וכך, גם מניות של חברות נדל"ן מניב אחרות שפועלות בארה"ב, דוגמת אלקטרה נדל"ן של האחים זלקינד ונכסים ובניין, ירדו בחדות, הגם שלא דיווחו על אף אירוע היום. נכסים ובניין צנחה ב־7.8% ואלקטרה נדל"ן ירדה ב־4.6%.

את הרבעון השלישי של השנה חתמה אלוני חץ, שגם מחזיקה בשליטה בחברת הנדל"ן המניב אמות ובחברת האנרגיה המתחדשת אנרג'יקס, בהפסד של כ־102 מיליון שקל. זאת לעומת רווח נקי המיוחס לבעלי המניות של 100 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. ההפסד התרחש למרות שיפור ב־FFO, הנתון שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית ועלייה בהכנסות. זאת, בעקבות שיערוכים שליליים של נכסיהן המניבים של החברות המוחזקות בארה"ב ובבריטניה והפסדים שהן רשמו. CARR ו־AH Boston, שפועלות בארה"ב, רשמו שיערוכים שליליים של 253 מיליון דולר בתשעת החודשים הראשונים של השנה, זאת כתוצאה מהעלאת שיעור ההיוון של תזרים המזומנים החזוי של הנכסים המניבים שלהן.

ברוקטון אוורלסט, שפועלת בבריטניה, הפחיתה 5 מיליון ליש"ט בשל התייקרות עלויות הבנייה והמימון. חלקה של אלוני חץ בהפחתות אלה הגיע ל־432 מיליון שקל. לפי חישוביה של אלוני חץ, עליית שיעור היוון הנכסים ב־0.25%, כתוצאה מעליית הריבית, צפויה להוביל להפסדים משיערוך הנדל"ן של החברות המוחזקות בהיקף של 720 מיליון שקל. לכך יש להוסיף את העובדה שבשל המצב בשווקים בארה"ב ובריטניה, ובשל עצירת עסקאות מימון במדינה, החליטו החברות־הבנות CARR וברוקטון אוורלסט על דחיית מועדי ההקמה של שני פרויקטים מתוכננים.

הכנסותיה של אלוני חץ ברבעון השלישי מדמי שכירות וניהול נדל"ן להשקעה עלו ב־19% לרמה של 302 מיליון שקל, ובינואר־ספטמבר הן עלו ב־22% לרמה של 875 מיליון שקל; זאת בעיקר הודות להכנסותיה של אמות שאכלסה נכסים חדשים, חדלה מלהעניק לשוכריה הקלות בשל הקורונה ונהנתה מהצמדת חוזי השכירות למדד. משיערוכי נדל"ן אלוני חץ הכניסה 50 מיליון שקל ברבעון, וזאת בזכות נכסיה של אמות ולאחר הפסדי השיערוך כאמור של החברות בארה"ב ובבריטניה.

חלקה ברווחי החברות הכלולות הניב הפסד של 234 מיליון שקל, זאת לעומת רווח של 62 מיליון שקל ברבעון המקביל. חלקה של אמות בכך הגיע ל־105 מיליון שקל ושל אנרג'יקס ל־25 מיליון שקל, בעוד מחלקה ב־CARR וב־AH Boston רשמה הפסד של כ־230 מיליון שקל. במהלך ינואר־ספטמבר רשמה אלוני חץ הפסד של 307 מיליון שקל מחלקה בשתי החברות־הבנות הזרות, בעוד מחלקה באמות ואנרג'יקס רשמה הכנסות של 374 מיליון שקל ו־60 מיליון שקל בהתאמה.

כאמור, בכל הנוגע ל־FFO, שהוא המדד המקובל למדידת רווחיות בקרב חברות נדל"ן מניב, נרשמה עלייה של 16% והנתון הסתכם ב־151 מיליון שקל ברבעון השלישי. בין ינואר לספטמבר הגיע ה־FFO ל־548 מיליון שקל וה־NOI שמודד את ההכנסות התפעוליות נטו הגיע ל־688 מיליון שקל. נתוני ה־NOI הרבעוניים לא דווחו.

אלוני חץ עדכנה כלפי מעלה את תחזית ה־FFO וה־NOI לשנת 2022 המלאה, ומעריכה כי ה־NOI יגיע לכ־930 מיליון שקל וה־FFO לכ־740 מיליון שקל, זאת בעוד בתחזית הקודמת החברה חזתה שה־NOI יעמוד על 860—890 מיליון שקל, וה־FFO יעמוד על 675—695 מיליון שקל.

בשיחה עם "כלכליסט" חץ סירב לשתף פעולה עם הלך הרוח בשוק ולהתרגש מהצניחה במניה. לדברי חץ, "אלוני חץ מגיעה במצב טוב, חזק ויציב לתקופה הקרובה שבה אנחנו רואים עלייה באינפלציה ובריביות. אני מעריך שעד אמצע 2023 או תחילת 2024 נראה שמתחילים להתגבר על האינפלציה והמצב בשווקים ישתפר. השיערוכים שרשמנו הם עניין חשבונאי ולא תזרימי, וה־FFO שלנו הוא חיובי ועלה לעומת התקופה המקבילה. השיערוכים שבוצעו ב־CARR הם לא עניין חדש, והשמאים בכל ארה"ב מעלים את שיעורי ההיוון זה תקופה, פשוט בדו"חות הקודמים היו גם שיערוכים חיוביים ולכן זה לא בלט. כפי שלא התרגשתי מעליית שווי הנכסים בעבר, לא צריך להתרגש גם מהירידה עכשיו".

עם זאת, חץ מודה כי "בארה"ב המצב מעט מאתגר בימים אלו, כי הבנקים הפסיקו לספק אשראי לנדל"ן, אבל אני מעריך שבתוך כמה חודשים לא תהיה להם ברירה אלא לחזור ולממן את התחום. יש אווירה קשה בשווקים והרבה מהאנשים לא זוכרים תקופות של משברים קודמים, אבל צריך לזכור שהמצב הכלכלי בישראל טוב והכלכלה חזקה. זה הגיוני שאחרי תקופה ארוכה של צמיחה יהיו שנה־שנתיים פחות טובות".

חץ הוסיף כי "אנחנו מסתכלים על העסקים שלנו לטווח ארוך של 10 שנים ויותר. בכל מה שקשור למצב הכלכלה הבריטית, שעברה אי־אלו טלטלות לאחרונה, עצם העובדה שרכשנו שם נכס לאחרונה מלמדת על מידת האמון שלנו בשוק. וכמו שאמרתי, אנחנו פחות מתעסקים בשינויים היומיומיים".