"שוק המימון בגזרת החוב הפך משוק רעב לשוק מתבצר"

אייל לפידות הוא שם שמעורר אמוציות לא קטנות בשוק ההון הישראלי. אבל כיום המנכ"ל לשעבר של הפניקס ושיכון ובינוי — שהעניקה לו חבילת תגמול חסרת תקדים, ושאותה הוא עזב בטונים צורמים כעבור שנה — פועל מתחת לרדאר, בין היתר באמצעות חברת האשראי החוץ־בנקאי שממוקדת בתחום הנדל"ן, ארכימדס, שהוא נמנה עם בעלי המניות והמייסדים שלה, יחד עם רועי יקיר, שהיה מנהל ההשקעות הראשי בהפניקס כשהוא ניהל את חברת הביטוח. את ארכימדס מנהלת טלי ריצ'מן, שגם היא נמנית עם המייסדים. בראיון ראשון בתפקיד היא מספרת ל"כלכליסט" על הביטחון שלה ביכולתן של החברות הקטנות להתחרות בתחום הלוהט בבנקים, דווקא נוכח הטלטלות הנוכחיות בשוק, ועל היעד שאליו תגיע בסופו של דבר ארכימדס — הנפקה.

"יש מגמה ברורה של גידול בתחום האשראי החוץ־בנקאי לנדל"ן. אם לפני 20-15 שנה נתח השוק של הבנקים באשראי העסקי היה קרוב ל־100%, הרי שכיום נתח השוק שלהם עומד על כ־50%. יתרת האשראי ניתנת על ידי גופים מוסדיים ובנקים זרים. אבל התהליך הזה לא התרחש באשראי לנדל"ן. הבנקים ממשיכים להחזיק ב־90% מהשוק, אף על פי שמדובר בשוק אטרקטיבי, עם רווחיות גבוהה וסיכון נמוך יחסית. ברור שהמוסדיים רוצים לקחת בו חלק משמעותי יותר, רק שהמעורבות הישירה שלהם מוגבלת, בין היתר בשל סיבות רגולטוריות. לכן הם פועלים בתחום, בין היתר באמצעות גופים חוץ־בנקאיים, כמו ארכימדס", אומרת ריצ'מן.

ברור מה הפוטנציאל שאת רואה לנגד עינייך, אבל בכל זאת, יש הבדל. את לא עומדת בראש בנק. אין לך אותה יכולת פיננסית.

"אני חושבת אחרת. הגופים הממנים שלנו הם המוסדות הפיננסיים הגדולים בישראל, כמו בית ההשקעות מור. גם בנקים גדולים מממנים אותנו. גייסנו מסגרות של מיליארד שקל כשיצאנו לדרך, ואנחנו משתמשים בכסף הזה כדי להיות חברה שהיא בעצם חברת בנקאות לנדל"ן. אנחנו לא חברת אשראי חוץ־בנקאי קלאסית. הלקוחות שלנו הן חברות גדולות, חלקן ציבוריות, שבאופן מסורתי עובדות עם בנקים. אז זה לא שאין להן אלטרנטיבות, והן בכל זאת עובדות איתנו".

יש לך שותפים דומיננטיים, בעיקר לפידות. עד כמה הוא מעורב?

"הוא מעורב בכל התחומים. הוא מגיע לפגישות עם החברות. הוא לא רק שותף מבריק, אלא גם חבר. אנחנו מסתדרים מצוין. הוא אחד האנשים הכי חכמים שפגשתי".

התיק שלכם עומד על כמיליארד שקל, וכיום ניתן להוסיף לזה בקלות את המילה "בלבד". זה לא בדיוק סכום גדול.

האמירה הזו מעוררת התנגדות מיידית אצל ריצ'מן. לדבריה, "גייסנו מיליארד שקל מעבר להשקעה של היזמים. זה הרבה יותר מכל גוף אחר. בשנה סגרנו עסקאות בהיקף אשראי של כחצי מיליארד שקל ובהיקף ערבויות מכר של מעל 2 מיליארד שקל. אנחנו גם במו"מ מתקדים לעסקאות בהיקף ערבויות של מעל 3 מיליארד שקל נוספים".

"עליית הריבית גורמת לעלייה ריאלית מהותית במחיר הדירה בלי שהמחיר הנקוב משתנה. כל זה מוביל לתרחיש ריאלי, גם אם לא ודאי, של ירידה במחירי הקרקע"

ארכימדס מתמקדת במימון של תחום המגורים, ובפרט מימון של תחום ההתחדשות העירונית. לדברי ריצ'מן, "מדובר בתחום שדורש מומחיות שונה. חברות שהחלו לפעול לפני 15 שנה קוצרות היום את הפירות. היצע הקרקעות בחסר, המחירים השתוללו, לפחות עד לפני כמה חודשים, ומי שהצטייד בפרויקטים לא נדרש לקחת חלק בהשתוללות הזו. התחדשות עירונית זה העתיד של הבנייה למגורים בארץ. אבל זה תחום שסובל מסרבול תפעולי ומשפטי. הדבר משפיע גם על תחום המימון. אנחנו מציעים דרכים לקצר מהותית את תהליך העמדת האשראי".

כמה הון הושקע בארכימדס ומה קרה לעלויות המימון שלה בעקבות המשבר הנוכחי?

"מייסדי ארכימדס השקיעו הון עצמי מהותי, שמטבע הדברים לא אוכל לחשוף במדויק, מאחר שמדובר בחברה פרטית. אבל מדובר במיליונים רבים. לגבי עלויות המימון, המקורות שלנו הם תמהיל של ריבית קבועה ומשתנה, והשימושים הם כולם בריבית משתנה, אז עליית הריבית דווקא עשתה לנו טוב".

אתם לא חווים ירידה בפעילות ובביקושים בשל השינויים בסביבה המאקרו־כלכלית?

"שוק המימון עבר טלטלה בגזרת החוב. המערכת הפיננסית מימנה נדל"ן בהיקפים גדולים ובתנאים אטרקטיביים, וכשהגיעה למגבלות הרגולטוריות שלה, השוק השתנה בחדות. השוק הרעב הפך לשוק מתבצר. כשהבנקים, ששולטים בענף, מפסיקים להעמיד מימון, ההשפעה היא דרמטית, אפילו טראומטית. יזמי נדל"ן תלויים במערכת הפיננסית ולא יכולים לפעול בלעדיה. זה מחדד את הצורך באלטרנטיבה לבנקים. גם היזמים הגדולים ביותר מבינים את זה. היזמים שעובדים איתנו הם בדיוק כאלה".

"כשהבנקים ששולטים בענף מפסיקים להעמיד מימון, ההשפעה היא דרמטית. זה מחדד את הצורך של יזמי הנדל"ן באלטרנטיבה לבנקים"

מה יהיה עם מחירי הדירות? לאן השוק הזה הולך?

"זו שאלת מיליון הדולר. לאף אחד אין תשובה עליה. המחיר תלוי בארבעה גורמים — מחיר הקרקע, עלות ביצוע, עלויות כלליות ועלויות מימון. עלייה של 1% בריבית לטווח ארוך משפיעה אפקטיבית על רוכשי הדירות שנטלו משכנתא בעלייה של 10%-5% בהוצאה. גם היזם מושפע בשיעור של 4%-2%. זו עלייה ריאלית מהותית במחיר הדירה בלי שהמחיר הנקוב משתנה. ואין צפי לירידה בעלויות האחרות. כל זה מוביל לתרחיש ריאלי, גם אם לא ודאי, של ירידה במחירי הקרקע".

אז איפה את רואה הזדמנויות בשנה הקרובה?

"המשק הישראלי מצוי בצמיחה מהותית. להערכתנו, שוק מימון הנדל"ן יצמח יחד איתו. ובעתיד התמהיל של השוק הזה יתקרב לתמהיל העסקי. כלומר, הבנקים יחלשו על נתח שוק של 50% בלבד. כבר עכשיו הגישה של הבנקים וגופי המימון הזרים כלפי יזמי נדל"ן היא שמרנית יותר. בשורה התחתונה, היזמים צריכים הון עצמי גדול יותר. זו הזדמנות מבחינתנו, כי הפעילות העיקרית שלנו היא העמדת חוב נחות ואפילו כניסה לשותפויות אקוויטי, ואנחנו עושים את זה יותר מהגופים המסורתיים שמעמידים מימון. אנחנו מסייעים ליזמים לממן את ההון העצמי שדרוש להם".

מימין: רועי יקיר ואייל לפידות, השותפים מייסדים של ארכימדס | צילומים: יריב כץ, אוראל כהן

מה הפרופיל של הלקוח הממוצע שלך?

"יזם עם ניסיון מוכח ומוניטין איכותי. איכות היזם עצמו אפילו חשובה יותר מאיכות הפרויקט, אפילו שבתחום הזה של ההתחדשות העירונית אין כמעט כשלי אשראי, למעט אירוע אחד מכונן שכולם זוכרים".

פרשת חפציבה?

"בדיוק. ולמה כולם זוכרים אותה? כי זה המקרה היחיד. וזה המקרה היחיד כי סביבת המאקרו יציבה, הביקוש קשיח, ההיצע בחסר ושיטת הליווי מבוקרת".

כמה דיפולטים היו לארכימדס?

"לא היו דיפולטים בכלל, טפו טפו טפו".

מה השווי של החברה הכי גדולה שנטלה מכם אשראי?

"מיליארד שקל".

איך האירועים שהתרחשו ביונט קרדיט וגיבוי אחזקות השפיעו על שוק האשראי החוץ־בנקאי?

"זה עולם אחר לגמרי. הם לא עוסקים במימון נדל"ן".

אתם מתכננים להנפיק את החברה?

"ברור שנגיע לשם, אבל בזמן הנכון".