מה הן חובותיו של קבלן המוכר "דירה על הנייר"?

רבבות של אנשים קונים מחברות קבלניות "דירה על הנייר", בפרויקטים שונים שהולכים ומוקמים ברחבי הארץ. הקבלן מציג לקונה המתעניין את תוכניות הפרויקט והדירה, הדמיות, תכנון ומידע המתאר את הדירה, ועל בסיס זאת מחליט הקונה לרכוש את הדירה. לא פעם, מתברר כי הדירה שקיבל הקונה בסופו של יום שונה מהדירה שרכש "על הנייר"! האם הקונה יהיה זכאי בגין כך לפיצוי כספי מהקבלן המוכר?

זו השאלה שהעסיקה לאחרונה את בית המשפט העליון (ע"א 2274/21). באותו מקרה, רכש הקונה דירה על הנייר שהוצגה לו כדירה הצופה לנוף, אולם כשנבנה הפרויקט בפועל התברר כי הנוף לדירה חסום בבניין אחר, והקונה דרש בגין כך פיצוי כספי מהקבלן המוכר. בית המשפט קיבל את דרישת הקונה לפיצוי והזכיר לקבלנים אבני יסוד בדרכי ההתנהגות שלהם מול קונה הרוכש מהם דירה "על הנייר".

בית המשפט הדגיש בראש ובראשונה את חובת תום הלב של הקבלן בשלב המשא והמתן עם הקונה המתעניין, עובר לכריתת חוזה מכר הדירה עצמו. לפי בית המשפט, קיים משקל למצגים של הקבלן שהציג לקונה עובר לכריתת החוזה, כאלה שהשפיעו על החלטת הקונה לרכוש את הדירה. כך למשל, במקרים מסוימים, יש לראות את "הפרוספקט" שנותן הקבלן לקונה המתעניין כבסיס לניהול המשא ומתן ביניהם. הפרוספקט הוא חלק מתנאי החוזה בין הקונה לקבלן כל עוד לא היו בחוזה עצמו מסמך אחר הסותר את אשר הוצג בפרוספקט. כלומר, הטענה של הקבלנים כי פרוספקט הוא להמחשה בלבד ושהחוזה החתום בין הצדדים הוא המחייב בלבד והוא מבטל כל מצג קודם מצד הקבלן לפני חתימת החוזה, אינה טענה נכונה וצודקת בכל המקרים.

בית המשפט שב והדגיש גם שמוטלת על קבלן המוכר דירות "על הנייר" חובת תום לב מוגברת ולפיה נדרש הוא ליידע את הקונה בכל הפרטים החשובים בנוגע לדירה, באופן מדויק וממצה ככל האפשר, לרבות מידע שהקונה יכול להשיג ולדעת לכאורה בעצמו או לאחר בדיקה מול הגורמים הרלוונטיים. הצידוק בחיוב הקבלן להתנהג בדרך זו, הוא שבעת מכר דירה על הנייר, הקבלן יודע על הדירה יותר מאשר הקונה.

עו"ד קייס נאסר | צילום: יח"צ משרד עו"ד פירון

הקבלן יודע כבר בשלב מוקדם מאוד של הפרויקט כיצד ייראה הבניין, כיצד תיראנה הדירות השונות שבו, ומהם השינויים שיכולים להתבצע בגבולות התכנון המותרים. בנוסף, במקרים רבים עסקת רכישת הדירה נעשית בשל מקדמי מאוד של הפרויקט, כאשר במהלך הבניה הקבלן עלול לשנות את התכנון והבינוי הסופי לפי צרכיו או מטעמים אחרים. מחמת פערים אלה בכוח ובמידע, בין הקבלן לקונה, בעת רכישת דירה על הנייר, הקונה מסתמך בצורה כמעט מוחלטת על המידע שהקבלן מחליט להציג לו, והדברים נכונים שבעתיים לקונה מן השורה שאין לו ניסיון וידע קודם ברכישת דירה. מחמת זאת, קבע בית המשפט שעל הקבלן לגלות לקונה את כל המידע שברשותו מיוזמו ולא יעשה זאת רק בתשובה לשאלות הקונה. הכוונה לגילוי יזום לכל המידע שברשות הקבלן. אכן, הקבלן יוכל להפנות את הרוכש למסמכים שונים, ובהם המפרט או התשריט של הדירה המיועדת, אך חובה שמסמכים אלה יהיו נהירים וברורים באופן שיאפשר לרוכש להבין בנקל את כל הפרטים המהותיים הנוגעים לדירה הנרכשת, ללא צורך במחקר מקצועי מיוחד. המטרה להבטיח שאדם מן היישוב הרוכש דירה "על הנייר" לא יקנה "חתול בשק אפל אלא דירה לעיני כל ישראל".

על הקבלנים לגלות שקיפות והגינות כלפי ציבור רוכשי הדירות עוד מהמפגש הראשון ביניהם ולאורך כל תהליך רכישת הדירה. אין לסמוך שקונה יגלה ביוזמתו מה תהיה הדירה שיקבל בסופו של יום. יש להבהיר לו זאת בכלל המסמכים והאמצעים והמידע הדרושים, לפני כריתת העסקה ובחוזה המכר עצמו. הקפדה על התנהלות בתום לב ובדרך מקובלת מצד הקבלנים תמנע תאונות משפטיות בינם לבין רוכשי הדירות. חשוב, אפוא, שקבלנים יסתייעו בליווי וייעוץ מקצועי הולם בעת שמוכרים דירות "על הנייר", וכך גם רוכשי הדירות.

מאת עו"ד ד"ר קייס נאסר, ד"ר במשפטים מאוניברסיטת תל- אביב, ועו"ד שותף במשרד עו"ד פירון

d&b – לדעת להחליט