חוק התכנון והבנייה כופף לצורך איכלוס מהיר ובניית ממ"דים ללא היתר

מינהל התכנון מקדם שתי הצעות לתיקוני חקיקה בחוק התכנון והבנייה, שאמורות להקל על האתגרים שמביאה איתה מלחמת חרבות ברזל. ההצעה הראשונה מתייחסת להקלות בתעודת הגמר ("טופס 4") למבנה שבנייתו הושלמה, וההצעה השנייה מאפשרת פטור מהיתר בנייה לצורך הקמת מרחב מוגן דירתי, לדירות המצויות במבנים עד שתי קומות או ליחידת דיור צמודת קרקע. אין מחלוקת כי שתי ההצעות המוגדרות כ"הוראת שעה", גם אם הן נדרשות כעת, מהוות חריגה משמעותית מנהלי התכנון התקין ומייצרות פוטנציאל לבעיות בעתיד.

תעודת גמר ניתנת לרוכשים עם גמר הבנייה בהתקיים לא מעט תנאים. בין היתר, שהבנייה בפועל צריכה להתאים לתוכנית הבנייה שאושרה ללא כל שינוי, להתאים לדרישות התקן לעניין בטיחות מפני שריפות ולהיות מתואמת עם חברת הגז, חברת החשמל ועוד. מטרת ההצעה הראשונה היא "איכלוס מבנים חדשים, הכוללים פתרונות מיגון בהתאם להוראות שנקבעו לפי חוק ההתגוננות האזרחית, בעת בה מבנים רבים נפגעים ויוצאים מכלל שימוש". הרעיון העומד אחרי ההצעה הוא שהרשות המקומית תוכל לתת תעודת גמר גם אם לא מולאו כל התנאים שנוסחו בהיתר הבנייה.

המהנדס יגאל צ'ודנר, מומחה בניהול הליכי רישוי וסטטוטוריקה, מסביר שמשמעות המהלך היא לתת תעודות גמר למבנים שלא עומדים בדרישות: "זה הזוי לתת למבנה תעודת גמר כשהוא לא עומד בדרישות שנקבעו בהיתר. זה יביא למצב שגם אם המבנה יציב ובטיחותי הוא לא יהיה חייב לעמוד בתנאים חיוניים ואישורי תקינות של מערכות ניקוז, גז, אקוסטיקה, אוורור, חיפוי המבנה, מעליות, אישורי נגישות, תנועה, חניה תאגידי מים וכיו"ב. יתרה מכך אין מנגנון להשלים את הדרישות האלה בעתיד ואפילו לא נדרשת הפקדת ערבות להשלמתם של תנאי האכלוס כשתסתיים שעת החירום. הפתרון שאמור להיות זמני, יאפשר אישור קבוע למבנים שלא עומדים בתנאים".

התיקון המוצע השני, מתייחס לתוספת ממ"דים בבתים צמודי קרקע וכאלה שגובהם 2 קומות. הקמת ממ"ד אפשרית כיום בהתאם להוראות תב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש, וכל חריגה ממנה מחייבת הליך פרסום הקלה. ההצעה מאפשרת "סטייה" מהוראות התוכניות המפורטות החלות על המגרש. במילים אחרות, לצורך הקמת ממ"ד ניתן יהיה לחרוג מקו הבניין שהוגדר בתב"ע, כשלשכנים לא תהיה אפשרות להתנגד.

בכתבה שהתפרסמה בשבוע שעבר הביעו מומחים מעולם הנדל"ן ספק באפקטיביות התיקון המאפשר בניית ממ"דים ללא היתר. יגאל צ'ודנר אמר כי "יש פה טריק. רוב מגבלות הבנייה בארץ נקבעו בהוראות תוכניות מתאר מחוזיות. בפועל, אם קו הבניין נקבע בתב"ע בסמכות מחוזית, אז התוכנית בכלל לא רלוונטית כי היא משנה הוראות של תוכניות מתאר מקומיות בלבד". שמאי המקרקעין שמוליק כהן הוסיף כי "בבניינים וגם בצמודי קרקע ישנים לא תהיה השקעה בממ"דים כי ההשבחה תהיה שולית לעומת רכישת מבנה חדש, או הריסה ובנייה מחדש".

אדר' גיא דוננפלד, מהנדס העיר דימונה וסגן יו"ר איגוד מהנדסי ואדריכלי הערים מביע ביקורת על התיקון: "ממ"ד הוא בסופו של דבר עוד חדר בבית. אנחנו חושבים שכמו שיש בקרת תכן של פיקוד העורף על הממ"ד שניבנה, כך צריך שתהיה ביקורת של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולו גם אם יחייבו אותה במגבלת זמן של 14 יום. על פניו, יכול להיווצר מצב שבו אדם בונה ממ"ד על החלון של השכן שלו. מעבר לכך, מדובר באתר בנייה ויש חשש לפגיעה במרחב הציבורי, במדרכה, ברחוב. יש פה פעולה שנעשית בלחץ. בלי לחשוב על הארוע עד הסוף. חבל שיורדות הנחתות מהממשלה בלי להתייחס עם גורמים בשלטון המקומי".

בשנים האחרונות העלו מתכננים וגם משפטנים ביקורת לגבי ריבוי התיקונים בחוק התכנון והבנייה. הטענה היא שלאחר 137 תיקונים לחוק ושינויים דרמטיים בענף הנדל"ן בישראל, בחומרי הבנייה ובתכנון מאז נחקק החוק לפני 58 שנה, יש צורך בחוק חדש ועדכני. אדר' דוננפלד, מתיחס לכך ואומר כי "מעשה הטלאים הזה יוצר בעיות וסתירות פנימיות. הרבה יותר מאשר משהו שאפשר לקרוא אותו אחיד וקוהרנטי. אתה צריך יועץ משפטי צמוד כדי לראות שתקנה אחת לא עומדת מול משהו אחר. קראנו כבר כמה פעמים לעשות חוק תכנון ובנייה חדש. אבל, אנחנו רואים שממשיכים לעשות תיקונים על תיקונים".

ממינהל התכנון נמסר: "מאז החלה הלחימה, מינהל התכנון ומטה התכנון הלאומי פועלים ביתר שאת על מנת לתת פתרונות אמיתיים, יציבים ומהירים שייתנו מענה לכלל האוכלוסייה ויצילו חיים. במקום לבקר, מינהל התכנון מזמין לנהל דיאלוג אמיתי ומקצועי מתוך מטרה אחת והיא טובת אזרחי המדינה. באשר להליך הקמת ממ"דים במסלול פטור מהיתר, התקנות קודמו עם פיקוד העורף והן פורסמו להערות הציבור. באשר למתן אישור האכלוס המוקדם של הדירות, מדובר במהלך שישחרר אלפי דירות ממוגנות לשוק שעברו את כל הבדיקות על ידי הגורמים המוסמכים. נציין כי לא ניתן פטור מערבות, אלא רשות רישוי יכולה לפטור מערבות רק אם תגיע למסקנה שאין צורך בכך".