תוכנית ההתחדשות של ראשון לציון תאפשר ניוד זכויות ממרכז העיר לשכונות חדשות

הוועדה המקומית של ראשון לציון אישרה את תוכנית ההתחדשות הבניינית של העיר. המסמך, שנדרש עדיין את אישור הוועדה המחוזית מרכז, קובע איפה ואיך ניתן יהיה לקדם התחדשות במתכונת תמ"א 38, גם אחרי שזו פוקעת על פי חוק. התוכנית, שמזכירה במהותה את תוכניות הרובעים של תל אביב, מגדירה את המבנים הפוטנציאליים להתחדשות נקודתית, תוך התייחסות לתכנון האזורי וצרכים קונקרטיים.

היא מתייחסת אך ורק לאזור ליבת העיר, הכולל את המרכז ההיסטורי והשכונות רמב"ם, השומר, רמז, כצנלסון, אברמוביץ', רביבים וקדמת ראשונים. היא מציינת 620 בניינים שנבנו ברובם לפני 1980, שהם לא מחוזקים מפני רעידות אדמה, ובהם 8,600 יח"ד. מרבית השכונות הנמצאות בתחום התוכנית כוללות בניינים בגובה ממוצע של ארבע עד שש קומות, ובהם 8-16 יח"ד. לפי התכנון, התחדשות של המבנים האלה תאפשר תוספת של עד 15,000 יח"ד למצב הקיים. יוזמת התוכנית והמממנת היא הרשות להתחדשות עירונית, והמתכנן הוא משרד האדריכלים HO שבראשו עומד ארז אלה.

התוכנית מחדשת בכך שהיא מאפשרת שימושים ציבוריים (גני ילדים, בתי כנסת וכדומה), תעסוקה ומסחר בקומות הקרקע. חידוש נוסף הוא שהיא מציעה את שימור הנפח המרקמי באזור (4-6 קומות) באמצעות ניוד אחוזי הבנייה ל"מתחמים קולטים" במקומות אחרים בעיר - משולש נים, אנ"מ אירוס, גן המוזיקה, מתחם ה-1000, נחלת צפון ועוד. בסך הכל התוכנית מאפשרת ניוד 1,200,000 מ"ר תעסוקה ועוד 8,100 יח"ד לאזורי תעסוקה קיימים ולשכונות חדשות.

המצגת שהוצגה בפני חברי מועצת העיר שלשום מבהירה כי רוב המבנים שחוזקו ועובו בראשון לציון במסגרת תמ"א 38 "אינם נותנים מענה תכנוני למרחב האורבני". הכוונה היא שבראייה לאחור, עיצובם של המבנים האלה לא מיטבי ולא מותאם לחזון העירוני.

תמ"א 38 אמורה לפקוע באוקטובר 2023, והוועדות המקומיות יכולות להאריך את הוראות התמ"א עד 2026 באמצעות הכנת תוכניות התחדשות עירונית לפי סעיף 23 לתמ"א 38. ההארכה תינתן רק לרשויות שכבר הכינו תוכנית או שמצהירות על הכנתה עד 1.5.23. עם זאת, משרד השיכון והבינוי שוקל להאריך את המועד האחרון.

גורי נדלר, מנהל אגף תכנון ברשות להתחדשות עירונית, הסביר ש"תמ"א 38 נותנת פתרון אחיד במקומות שונים, אך לא רואה מסביב לבניין עצמו, לא מתעסקת בבעיות תשתית, ולא מאפשרת שינוי שהוא יותר מאשר תוספת. הדברים האלה גרמו לכך שהתוצרים של התמ"א היו לא טובים ולא רצויים. על העניינים האלה יש הסכמה. מצד שני, דרך התמ"א ראינו שיש בניינים שכדאי ונכון לחדש ושלא תמיד חייבים התחדשות מתחמית במתכונת פינוי-בינוי. לנגד עינינו עמדה גם העובדה שתמ"א 38 איפשרה לעשות התחדשות בניינית בהליך פשוט לכאורה, באמצעות היתר בנייה, ולא צריך לעבור הליך תכנוני, שיש בו נקודות ביניים. רצינו לשמר את האיכויות האלה".