"עד שלא נייצר חקיקה ותקינה, ודאות ואחידות, החסמים יגבו מחיר יקר מהעוסקים בהתחדשות עירונית"

זאת תקופה של חוסר ודאות כלכלית במשק, גם בגלל ההשפעות הגלובליות והחשש ממיתון אפשרי בשווקים העולמיים, מיתון שאם יתממש, ישפיע בוודאות על השוק המקומי, אך גם בעקבות אי היציבות השלטונית שפעם אחר פעם מטלטלת את שוק הנדל"ן. ממשלות חדשות מביאות עמן תפיסת עולם חדשה בניסיון לפתור את הבעיות הישנות שהממשלות הקודמות לא הצליחו לפתור, אך לא תמיד התכניות החדשות לפתרון הבעיות משיגות את מטרתן. הזיג זיג השלטוני והשוני התפיסתי מייצר חוסר ודאות וחוסר יציבות שבסופו של דבר פוגעים ביכולת של אנשי המקצוע מתחום הנדל"ן לתכנן את מהלכיהם לטווח הרחוק, וכידוע, ישנם שווקים, ובהם שוק ההתחדשות העירונית, שבהם יש צורך חיוני בתכנון לטווח הרחוק.

החוקים החדשים והתקנות השונות אמורים בסופו של דבר להקל על מימוש הפוטנציאל הגדול של שוק ההתחדשות העירונית, תוך מתן מענה ליזם, לדייר ולרשות העירונית, באופן שכולם מקבלים מענה לצרכים שלהם, בין אם זה רווח כלכלי, דירה חדשה אשר אמורה להיות גדולה ובטוחה יותר, או חשיבה היקפית הכוללת מתן מענה לתשתיות הנדרשות לתושבים החדשים – כולל מבנים ושטחים ציבוריים. אולם, לא פעם החוקים החדשים והתקנות החדשות מעניקים מענה חלקי בלבד לחסמים אשר מונעים את פיתוח הבניין או המתחם, כאשר לעיתים החוקים והתקנות אף מייצרים חסמים חדשים, איתם נאלצים עורכי הדין העוסקים בענף להתמודד בדרכים יצירתיות.

ברקע הדברים, עולם ההתחדשות העירונית עומד בפני אתגרים נוספים בעת הזאת. העלאת הריבית מייצרת בעיה משמעותית לעסקים שלא נהנים מאיתנות כלכלית ואשר ממונפים באופן משמעותי מול הבנקים. מדיניות העלאת הריבית שמטרתה לרסן את האינפלציה על ידי ריסון הצריכה מייצרת אתגר כפול: מחד היזמים והקבלנים משלמים ביוקר על ההלוואות אותן לקחו, דבר שמצמצם עבורם את שורת הרווח, כל שכן אם מדובר על פרויקט שנמצא רק בשלבים הראשונים וצפוי להסתיים רק בעוד שנים רבות. מאידך, רוכשים פוטנציאלים רבים חזרו 'לשבת על הגדר' ולמרות הביקוש הגדל, העלאת הריבית גורמת לייקור משמעותי של המשכנתאות ומונעת מאותם רוכשים פוטנציאליים לרכוש דירה בעת הזאת. כאמור, הביקוש הגדל ימומש בסופו של דבר, וייתכן שאף יגרום שוב להעלאת מחירים, אך העת הזאת הופכת למאתגרת עבור הצד המוכר והצד הקונה, וישנן חברות העוסקות בתחום ההתחדשות העירונית שלא ישרדו את השנה הקרובה.

לצד האתגרים הרבים, ולצד הביקורות הרבות הנשמעות בהקשרים שונים, כינון הממשלה החדשה מייצר סוג של אופטימיות אצל חלק מבכירי השוק מאחר ויציבות שלטונית יכולה להוביל לכללי עבודה ברורים אשר יכתיבו את פעילות השוק לאורך זמן ובאופן קבוע. ממשלה יציבה שתפעל באופן עקבי יכולה לייצר ודאות בשוק ולהוביל ליציבות שחסרה בו. האם החוקים החדשים ומדיניות הממשלה יועילו לשוק ההתחדשות העירונית ויסייעו להגדיל את מספר הדירות באזורי הביקוש, תוך הפיכתם לבטוחות יותר? האם הממשלה אכן תחזיק מעמד ותייצר את היציבות שכל כך חסרה? חלק מהתשובות נקבל כבר בחודשים הקרובים.

לקראת פורום Duns 100 לבכירי ענף המשפט בתחום ההתחדשות העירונית התייחסו כמה מהדמויות המשפטיות הבולטות בענף לחלק מהסוגיות המרכזיות הנמצאות על סדר היום של עולם המשפט בתחום ההתחדשות העירונית. עורכי הדין התייחסו לסוגיות מתחום המיסוי וחוק ההסדרים, 'חלופת שקד' וחשיבות הסרת החסמים והגעה לשוק התחדשות עירונית עם ודאות ויציבות. לכתבה התראיינו עו"ד ומגשרת רוית סיני, מייסדת ובעלים ב'משרד עו"ד רוית סיני', עו"ד דנה בירן, שותפה ומנהלת תחום התחדשות עירונית במשרד מ. פירון ושות', עו"ד סיגל שפירא, שותפה מובילה בתחומי ההתחדשות העירונית והנדל"ן במשרד 'ארנון', ועו"ד לירון-לוי לב, שותף וראש תחום התחדשות עירונית (במשותף), פישר (FBC & Co.).

צילום: שחר פליישמן, גיא הכט וסטודיו תומאס

בחודש נובמבר אישרה הכנסת בקריאה שנייה ושלישית את חוק ההסדרים ובו גם פרק נרחב המוקדש להסרת חסמים מרכזיים בהתחדשות העירונית. אחד מהחסמים שהוסרו מתייחס להיבט המיסוי, עם הרחבת הפטור ממס שבח ומע"מ שירותי בנייה בעסקאות פינוי-בינוי. כיצד עתידים השינויים האמורים להשפיע על תחום ההתחדשות העירונית?

עו"ד לירון לוי לב: "ראשית, ראויה לציון עבודתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בהקשר של הסרת חסמים בתחום. אמנם הדרך עוד ארוכה אך בהחלט ניכר כי הרשות עובדת, קשובה ומחוברת לחסמים שבשטח.

בחוק ההסדרים האחרון הורחב הפטור הקיים, כך שהפטור ניתן כיום גם לבעלי זכויות המחזיקים יותר מיחידת דיור אחת במתחם. כמו כן, בוטלה שלילת הפטור מבעל זכות שקיבל מקרוב את דירתו במתנה ב- 24 החודשים שלפני ההסכם למכירת הזכויות ליזם. במילים אחרות, ניתן להעביר גם לקרוב את הדירה בהעברה ללא תמורה, ועדיין ליהנות מהפטור. שינויים אלו מאפשרים כיום להסיר התנגדויות של בעלי הזכויות, אשר לרוב חששו לחתום על ההסכם לאור המיסוי הגבוה שעלול היה לחול עליהם. כמו כן, בהקשר זה ראוי לציין, כי לאחר התיקון חל גם פטור ממע"מ בעסקאות עם המדינה, אשר מחזיקה בפרויקטים מסוימים עשרות דירות, מה שלא היה טרם התיקון לחוק".

עו"ד רוית סיני: "במסגרת חוק ההסדרים תוקנו הרבה חסמים בחוק פינוי בינוי. ראשית, אחוז החסימה ירד מ80% ל67% שזה משמעותי מאוד, כי כל חתימה של בעלים היא עולם ומלואו ולעיתים מאוד קשה לשכנע מישהו שמסרב, כאשר החתימה שלו מהווה את החתימה האחרונה שנדרשת על מנת להגיע לרוב החוקי.

שנית, החוק פוטר את הבעלים מתשלום מס שבח במקרה שברשות אותו בעלים קיימות שתי דירות או שני נכסים באותו בניין. דבר זה מקל על הבעלים להסכים לעסקה מאחר ולפני כן לא היה משתלם לאותו בעל דירות לחתום על קידום הפרויקט תוך שהוא נאלץ לשלם מאות אלפי שקלים בגין המיסוי לדירה השנייה.

בנוסף, החוק הסדיר את החוקיות של בעלים שייחסו לעצמם חלקים אשר שייכים לשטח המשותף, כגון: הגינה שלא הייתה שייכת להם מעולם, או בעלים שבנו בניה בלתי חוקית ודורשים מהיזם לאשר להם את זה כאילו יש להם היתר לבניה - כאשר ברור שאין להם - במקרים כאלו החוק מאפשר לא להחשיב אותם כבעלים לצורך הרוב הדרוש.

תוספת משמעותית נוספת היא זכות הקשישים הנוגעת לאותו בעלים כבן 70 שגר בדירה לפחות שנתיים ממועד החתימה עם היזם. החוק מקנה לו אפשרות לקבל את שווי הדירה החדשה בעת ההיתר ולא לעבור לשכירות ולהמתין לסיום הבניה. קיימת לו האפשרות גם לקבל שתי דירות קטנות בשווי דירת התמורה החדשה, או תשלום בגין דיור מוגן, והיתרה משווי הדירה החדשה במזומן".

עו"ד סיגל שפירא: "תחום ההתחדשות העירונית כבר יצא נשכר מהשינויים שהוכנסו בחוק ההסדרים האחרון. עד לחקיקה הזאת, נתקלנו פעמים רבות בשני סוגים של בעלי דירות שלא הצליחו להסתדר עם יזמי הפרויקטים ויתר בעלי הדירות בבניין, כיוון שדירותיהם לא חסו תחת הפטור הייעודי למיזמי פינוי ובינוי: מי שיש לו יותר מדירה אחת במתחם; ומי שקיבל את הדירה במתנה מקרוב בתקופה הרלוונטית. במקרים מסוימים, הרצון של בעלי הדירות שלא להיות מחויבים במס על הדירה שאינה מזכה בפטור היה כה חזק – עד שהפרויקט עוכב משמעותית, במקרה הטוב – נוכח הצורך לפתור את הסוגיה במסגרת עסקת קומבינציה מורכבת, ולעיתים אף בבתי המשפט – או נתקע לגמרי ולא יצא אל הפועל, במקרה הרע. כעת, בזכות השינוי המבורך, גם השתחרר פקק של פרויקטים רבים שהיו תקועים, וגם מקודם המו"מ של פרויקטים חדשים באופן שהינו מהיר ויעיל יותר".

עו"ד דנה בירן: ""מבלי להתייחס לרפורמה כזו או אחרת, חוסר ודאות הוא הגורם העיקרי לבעיות בתחום ההתחדשות העירונית והוא ניכר ומשפיע באופן ישיר על היזמים, הדיירים ועל יכולת המימוש של עסקאות מסוג זה. עד שלא נייצר חקיקה ותקינה, כאלו שיגבירו את הוודאות ויובילו לאחידות בהתנהלות מול וועדות התכנון השונות, החסמים ימשיכו לעכב את קידום הפרויקטים ולגבות מחיר יקר מכל העוסקים במלאכה."

"חלופת שקד", תיקון החוק שאמור להחליף את תמ"א 38 שיפוג תוקפו באוק' 23 הגיע לישורת האחרונה. מה משמעות השינוי? למה השוק כל כך מחכה לו? והאם לדעתך הממשלה הנוכחית צריכה לקדם את היוזמה?

עו"ד סיגל שפירא: "הניסיון מלמד כי תכנון כולל של מתחמי דיור שלמים הכוללים מספר בניינים יחד מביא לתוצאות איכותיות ומקצועיות יותר מבחינה תכנונית. לכן, אין כל ספק שבמרבית המקרים פרויקטי פינוי ובינוי הם פתרון טוב יותר מכל חלופה אחרת בתחום ההתחדשות העירונית. עם זאת, קיימים גם מקרים שבהם הכלי הזה של פינוי ובינוי "גס" מידי, ולא מתאים לנסיבות – למשל, במקומות שבהם בניין בודד בלבד – ולא מתחם בניינים שלם – טעון חיזוק או הריסה. במקרים כאלה, הפתרון הראוי אינו יכול להיות מושג באמצעות תוכנית מתחמית רחבה, סוג של "בולדוזר" תכנוני, ומה שנדרש זה דווקא "אזמל" של מנתחים. בגלל כל אותם מקרים, הגם שהם אינם מהווים את הרוב, נכון יהיה שבארגז הכלים של מי שמתווה מדיניות תכנון יהיו גם כלים עדינים יותר. כל עוד הממשלה תקדם זאת כפתרון משלים ולא כפתרון המרכזי – השוק ירוויח מזה".

עו"ד רוית סיני: "חלופת שקד היא תוצר מתבקש לאור העובדה שהעירייה הבהירה שאין לה עניין בתמ"א 38 שבו היזם מכפיל את מספר הדירות הקיים ולא תורם דבר לעירייה. מצד שני לא כל הבניינים יכולים לקיים את התנאי של פינוי בינוי שהוא לכלול כמה בניינים ברצף של לפחות 4 דונם, כי חלק מהבניינים ביצעו כבר תמ"א חיזוק או הריסה וחלק מהבניינים חדשים. במקרים אלו, חלופת שקד נותנת מענה לבניין אחד שכן היא קובעת 400% או יותר לבניה ומצד שני מאפשרת לעירייה לדרוש מטלות ציבוריות כמו בפינוי בינוי.

הבעיה היא שאף עירייה לא בחנה באופן מעשי את האפשרות מול בניינים ואין ליזמים או אנשי מקצוע אפשרות לקדם מול גורמי העיריה שאינם מוכנים לבחון זאת".

עו"ד לירון לוי-לב: "מדובר בבשורה תכנונית אשר נותנת מענה למספר קשיים שהיו קיימים בתמ"א 38, הן מבחינה תכנונית, הן מבחינה מוניציפלית והן מבחינה כלכלית. בנוסף, חלופת שקד שמה דגש גם על אזורי הפריפריה ונתנה לכך ביטוי במתן אחוזי בניה גדולים יותר, באמצעות צו עליו רשאי להכריז שר הפנים.

בשורה גדולה נוספת המעוגנת בחלופת שקד, הינה האפשרות לקדם לתוכנית במקביל לקידום היתר בניה. מדובר בצעד פורץ דרך, אשר מאחד את התוכנית וההיתר לשלב תכנוני אחד ומצמצם משמעותית את המועדים לקידום פרויקטים ערב התיקון. זאת ועוד, במסגרת חלופת שקד התווסף שינוי מבורך וחשוב, לפיו שונתה ברירת המחדל הקובעת כי מעת שהוגש ערר על החלטת ועדה מקומית לתת היתר בניה, לא יינתן ההיתר עד להכרעת ועדה הערר בנושא. לפי התיקון, יתאפשר מתן היתר בניה גם במקרים שבהם הוגש ערר, וזאת כאשר ועדת הערר שוכנעה כי אין מדובר בצעד בלתי הפיך.

אני סבור, כי הממשלה חייבת לקדם את היוזמות והשינויים העולים מחלופת שקד. זאת, במיוחד לעניין אחוזי הבניה המוגדלים בפריפריה, וכן לעניין התקנות הקובעות על אילו סוגי עררים יחול הכלל המקצר משמעותית את לוחות הזמנים להוצאת היתר, במקרים בהם מוגשים עררי סרק".

d&b – לדעת להחליט