תקדים בירושלים: הקמת מגדלים בתנאי שתיפתח קרן לתחזוקת הבניינים

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים קבעה אתמול תקדים משמעותי ברמה ארצית - היא התנתה את אישורן של שלוש תוכניות התחדשות עירונית גדולות, אשר כוללות בניית מגדלים, בהקמת מנגנון קרן תחזוקה, שיבטיח מקורות מימון לתחזוקת המבנים בעתיד.

הפרויקטים המתוכננים נמצאים בשכונות גילה וקריית יובל. במתחם ברחוב הרדוף 2–19 בשכונת גילה הופקדה תוכנית המציעה הריסה של שישה מבנים בגובה ארבע קומות ובהם 178 יחידות דיור (יח"ד) לטובת מגדלים בני 35-25 קומות לצד בנייה של עד תשע קומות, ובהם 750 יח"ד. בנוסף, יש בפרויקט 3,000 מ"ר של תעסוקה ומסחר, ו־1,700 מ"ר של שטחי ציבור. התוכנית הוגשה על ידי רוטשטיין נדל"ן התחדשות עירונית והוועדה המקומית ירושלים, ונערכה על ידי ארי כהן, אדריכלות ובינוי ערים.

ברחוב אפרסמון 41–46 בשכונת גילה אושרה תוכנית הכוללת הריסה של חמשיה מבנים בני 4–5 קומות ובהם 116 יח"ד לטובת הקמת 500 יח"ד, שייבנו בשלושה מגדלים בני 30-20 קומות לצד בנייה של עד 12 קומות. התוכנית כוללת הקצאת שטח למוסדות ציבור ופארק. התוכנית הוגשה על ידי אשדר חברה לבנייה והוועדה המקומית ירושלים ונערכה על ידי יסקי מור סיוון אדריכלים.

הפרויקט השלישי ממוקם ברחוב מקסיקו 6, 6א', בשכונת קריית יובל. הוועדה החליטה במקרה זה לאשר תוכנית המציעה הריסה של שני מבני שיכון בני 4-3 קומות ובהם 32 יח"ד לטובת הקמת 128 יח"ד בשני מבנים עד 15 קומות. התוכנית הוגשה על ידי רוטשטיין נדל"ן התחדשות עירונית, ונערכה על ידי משרד רוזנפלד אדריכלים.

יו"ר הוועדה המחוזית ירושלים, שירה תלמי־באבאי, הסבירה שקרן התחזוקה המדוברת לא מתעסקת "בתחזוקה של גינון וניקיון, אלא על תחזוקת שבר. כלומר, מה יקרה בעשור הרביעי לחייו של הבניין. הכוונה למערכות מצילות חיים, דברים משמעותיים שעולים הרבה מאוד כסף. המנגנון מייצר קופה שמאפשרת את הטיפול במערכות האלה".

לדבריה, רק לאחרונה התאפשר לוועדה המחוזית ליישם את המנגנון בתוכניות המקודמות: "הרעיון הוא שנותנים ליזמי הפרויקט אפשרות לבניית קומות נוספות, אקסטרה יח"ד, שנמכרות על ידי היזם. התמורה הולכת לקרן תחזוקה, שהיא מעין 'קרן פנסיה'. זו פעם ראשונה שקיבלנו גושפנקה ממשרד המשפטים להכניס את זה כחלק מהתוכנית". עם זאת, יובהר שהמנגנון הכלכלי לא ברור עדיין לחלוטין, ולכן נקבע שעל היזמים להגיש לוועדה דו”ח שמאי, שיקבע כמה יח"ד תוספת נדרשות. הקמת קרן תחזוקה היא תנאי להיתר, וכדי לקבל טופס 4, אכלוס, יצטרך היזם להוכיח שהכסף נמצא בקרן הנאמנות.

ד”ר דורית גרפונקל, עו"ד ומתכננת ערים שמתמחה בניהול מגדלים, מבהירה שמדובר בצעד ראשון בלבד: "חוות הדעת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה לענייני משפט אזרחי כרמית יוליס (עליה מתבססת החלטת הוועדה המחוזית), שניתנה רק בחודש יולי האחרון, היתה מהלך חשוב. עם זאת, מדובר בהסדר ביניים, שמקדים הסדר חקיקתי.

"מה שמשרד המשפטים עושה זה לתת סמכויות שניתן לממש בשלב הרישוי - שהיזם יקים קרן שתהיה בנאמנות ושנציגות הדיירים תוכל להשתמש בכסף. בעייני, חוות הדעת של יוליס עדיין לא מסדירה הרבה מאוד פרטים. מי יהיה הנאמן? לפי אילו קריטריונים ישחררו את הכספים? אלה דברים שהשוק יהיה חייב לתת להם מענה. הסדרי התחזוקה הם התחלה של מענה לבעיה קיימת, זה לא שהם פותרים אותה. בשביל להצליח לקדם בנייה לגובה בירושלים, שבה יש אוכלוסיה במעמד סוציו־אקונומי לא גבוה, צריך רשת של הרבה מאד פרקטיקות וחינוך מחדש של גורמי התכנון, הפיננסים, העיר וגם הדיירים. זה אקוסיסטם שצריך תמיכה ושינוי התנהגות".