הוצאות המימון של בית בכפר הוכפלו, במגדלי הים התיכון הן קפצו פי ארבעה

בית בכפר ומגדלי הים התיכון עוסקות שתיהן בייזום של בתי דיור מוגן בישראל ובהפעלתם. אולם בעוד הפעילות דומה, השתיים הציגו בסיכום הרבעון הראשון לשנת 2022 מגמות שונות בכל הנוגע לרווח המיוחס לבעלי המניות. אלה הושפעו משיערוך הנכסים, מהעלייה באינפלציה וממודל הפעילות.

בעוד הרווח המיוחס לבעלי המניות של בית בכפר ירד ברבעון הראשון ב־81% והתייצב על 2 מיליון שקל לעומת 10.6 מיליון ברבעון המקביל, במגדלי הים התיכון דווקא צמח הרווח הזה ב־67% והגיע ל־20 מיליון שקל, לעומת 12 מיליון ברבעון הראשון של 2021.

שתי החברות נהנו ברבעון הראשון מעלייה בהכנסות. בית בכפר טיפסה ב־9% והכנסותיה הגיעו ל־22.6 מיליון שקל, מהן 20 מיליון שקל בהכנסה מדיירים, הנובעת בעיקר משיפור בתפוסה, מעדכון דמי אחזקה ומעליית המדד. מגדלי הים התיכון רשמה עלייה של 10% ל־42 מיליון שקל הכנסות מדמי אחזקה מדיירים ושירותים, וכלל ההכנסות הסתכמו ב־56 מיליון שקל.

בית בכפר לא ביצעה הערכת שווי לנכסיה במהלך הרבעון והעריכה כי לא חל בהם שינוי מהותי במהלכו. זאת בעוד מגדלי הים התיכון נהנתה ברבעון מעליית ערך של 55 מיליון שקל בשווי הנדל"ן, לעומת 25 מיליון שקל ברבעון המקביל.

הרווח התפעולי של בית בכפר הגיע ברבעון ל־9.9 מיליון שקל, ירידה של 4% לעומת הרבעון המקביל. זו נובעת מעלייה בהוצאות התפעול ומכך שברבעון המקביל נהנתה משיערוכים. שיערוכי הרבעון הראשון הביאו את הרווח התפעולי של מגדלי הים התיכון ל־63 מיליון שקל, יותר מכפול מ־31 מיליון שקל בזה המקביל.

בית בכפר בגדרה | שאול גולן

האינפלציה היכתה

גם בהוצאות המימון ברבעון ניכרים הבדלים בין החברות. אלה של מגדלי הים התיכון זינקו פי יותר מ־4 והגיעו ל־31 מיליון שקל, לעומת 7 מיליון ברבעון המקביל. לעומת זאת, אלה של בית בכפר קצת יותר מהוכפלו ל־6.7 מיליון שקל, בהשוואה ל־3 מיליון שקל ברבעון המקביל. העלייה בהוצאות המימון של שתי החברות נובעת בעיקר משיערוך פיקדונות הדיירים בשל העלייה של 1.17% במדד המחירים לצרכן במהלך הרבעון, לעומת עלייה של 0.1% ברבעון המקביל. אצל בית בכפר התווספו לכך גם הפסדים בתיק ניירות הערך שלה.

השפעת האינפלציה על הוצאות המימון של מגדלי הים התיכון היתה חזקה יותר, בשל היקפם ושיעורם הגדול יותר של פיקדונות הדיירים הצמודים למדד שהחברה מחזיקה. כך, בסוף הרבעון הראשון לשנת 2022 החזיקה החברה פיקדונות דיירים של 2.25 מיליארד שקל, שהיוו 51% משווי הנדל"ן שברשותה. לעומתה, בית בכפר החזיקה פיקדונות דיירים של 441 מיליון שקל, שהיו 35% משווי הנדל"ן שלה.

פער זה נובע ממודל ההתקשרות השונה של החברות מול לקוחותיהן. בעוד הדיירים במגדלי הים התיכון משלמים פיקדון התחלתי ודמי אחזקה תקופתיים, בית בכפר אימצה את מודל הליסינג, שלפיו הדיירים אינם משלמים פיקדון מראש אלא רק דמי שכירות ואחזקה תקופתיים. המעבר למודל זה, לפי בית בכפר, מצמצם את הסיכון שבחשיפת פיקדונות הדיירים לעליית האינפלציה, ובמהלך הרבעון הראשון השנה 39% מהחוזים החדשים נחתמו לפיו — שיפור לעומת 32% בשנה הקודמת.

בית דיור מוגן של מגדלי הים התיכון בנורדיה | צילום: תומריקו

הההבדלים ניכרים במניה

בית בכפר מפעילה ארבעה מתחמי דיור מוגן ובהם 826 יחידות דיור, ושני מתחמים נוספים בהקמה (הרחבת המתחם בכפר סבא ב־96 יחידות דיור נוספות) או בהליכי תכנון ואישור (באר יעקב). שווי הנכסים המניבים שלה ברבעון הראשון היה 1.2 מיליארד שקל, בדומה לסוף 2021. שווי הנדל"ן להשקעה בהקמה הגיע ל־70 מיליון שקל, לעומת 68 מיליון בסוף 2021.

שווי ההון המיוחס לבעלי המניות של בית בכפר עלה ברבעון הראשון ב־17% והגיע ל־859 מיליון שקל לעומת 737 מיליון בסוף 2021, וזאת כתוצאה מהנפקת המניות שביצעה בינואר השנה. בתחום הדיור המוגן נהוג להוסיף לחישוב ההון העצמי גם את היקף המסים הנדחים של החברות, שכן אלה, לרוב, אינן מממשות את נכסיהן — יחידות הדיור שברשותן. המסים הנדחים של בית בכפר ברבעון הראשון היה 238 מיליון שקל, בדומה לסוף 2021. על כן, צירוף ההון העצמי והמסים הנדחים של בית בכפר ברבעון הראשון עמד על 1.1 מיליארד שקל — בדומה לשווי השוק שלה.

מגדלי הים התיכון מפעילה שבעה מתחמי דיור מוגן ובהם 1,645 יחידות דיור, לצד שלושה מתחמים נוספים בהקמה ובהם צפויות 795 יחידות נוספות. שווי הנדל"ן להשקעה שלה הגיע ברבעון הראשון ל־4.4 מיליארד שקל, בדומה לסוף 2021. מתוך זה, שווי הנכסים המניבים (לא כולל נדל"ן להשקעה בהקמה) היה 4 מיליארד שקל, בדומה לזה שנרשם בסוף השנה שעברה.

בסוף הרבעון הראשון החזיקה החברה במזומנים ושווי מזומנים ב־387 מיליון שקל, לעומת 518 מיליון ברבעון המקביל ו־544 מיליון בסוף 2021. באפריל חילקה דיבידנד של 80 מיליון שקל.

שווי ההון המיוחס לבעלי המניות של מגדלי הים התיכון הגיע ברבעון הראשון למיליארד שקל, בדומה לסוף 2021. בנוסף נרשמו לזכותה ברבעון הראשון ב־2022 מסים נדחים בשווי של 517 מיליון שקל, מעט יותר מ־510 מיליון שנרשמו בסוף השנה הקודמת. צירוף ההון העצמי והמסים הנדחים של מגדלי הים התיכון ברבעון הראשון עומד על 1.55 מיליארד שקל — גבוה ב־7% משווי החברה בבורסת תל אביב.

ההבדלים בין החברות משתקפים גם ביחס המשקיעים. בית בכפר הונפקה לראשונה בינואר האחרון לפי שווי של 1.15 מיליון שקל ושוויה הגיע בתחילת מרץ ל־1.6 מיליארד שקל. כיום היא נסחרת לפי שווי 1.1 מיליארד, שקל לאחר שמנייתה ירדה מיום המסחר למחרת ההנפקה ב־18%. לעומתה מגדלי הים התיכון, ששווייה עומד על 1.4 מיליארד שקל, נהנתה מתחילת השנה מתשואה של 7%. מדד ת"א־נדל"ן, שבו שתיהן נכללות, ירד מתחילת השנה ב־12%.