דירה יד שנייה למכירה | צילום: עומר הכהן
מוכרי דירות יד שנייה יצאו מהשוק: "דצמבר החלש ביותר מאז שנת 2000"
על פי הכלכלן הראשי באוצר, בדצמבר נמכרו 6,088 דירות חדשות ויד שנייה; מכירות דירות יד שנייה צנחו ב-25% לעומת החודש המקביל; עם זאת במכירות דירות חדשות נרשמה עלייה של 3.3%
נתוני דצמבר 2023 של שוק הנדל"ן הם עדות נוספת לדשדוש של הענף בבוץ. על פי סקירה של ד"ר שמואל אברמזון, הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נמכרו בחודש זה 6,088 דירות חדשות ודירות מיד שנייה, ירידה של 15% לעומת החודש המקביל ב-2022 - וזהו דצמבר החלש ביותר מאז שנת 2000. ליתר דיוק, לפחות מאז שנת 2000, משום שאין בידי הכלכלן הראשי נתונים מתקופה מוקדמת יותר.
על פי הסקירה, את מגמת הקיפאון הובילו מוכרי דירות יד שנייה. בדצמבר 2023 הם מכרו 3,306 דירות, נמוך ב-25% מדצמבר 2022 שבו נמכרו 4,439 דירות. אבל כדי להבין את עומק המשבר צריך לבחון את נתוני דצמבר שנה אחת קודם לכן, בשנת 2021 נמכרו 7,100 דירות יד שנייה- כלומר תוך שנתיים נרשמה צניחה של 53% במכירת דירות מיד שנייה.
באפריל 2022 החל בנק ישראל להעלות את שער הריבית, ואז החלה הירידה במספר העסקאות. הנתון הנמוך השנה מושפע כמובן גם המלחמה, אם כי על פי הסקירה, בדצמבר 2023 נרשמה התאוששות קלה בהשוואה לאוקטובר ונובמבר שבהם הושפע השוק מההלם שפקד את הציבור עם פרוץ המלחמה. בנובמבר נמכרו 4,133 דירות בלבד, כך שבדצמבר נרשמה עלייה של 47%.
בעוד שמוכרי דירות יד שנייה עדיין יושבים על הגדר, נראה שהקבלנים מתחילים להסתגל למציאות החדשה. על פי הסקירה, בדצמבר 2023 נרשמה עלייה קלה של 3.3% לאחר שקבלנים הצליחו למכור 2,782 דירות, לעומת דצמבר 2022 שבו הם מכרו 2,693. לשם ההשוואה, בדצמבר 2021 עליית הריבית עוד לא הייתה בתוכנית והקבלנים מכרו 4,600 דירות.
העלייה במכירת דירות חדשות נובעת מזינוק של כ-40% במספר הדירות שמכרו קבלנים באזור המרכז בדצמבר 2023 לעומת אותו החודש בשנת 2022. הכלכלן הראשי מייחס את ההצלחה הזו למבצעי מכירות אגרסיביים שביצעו הקבלנים במיוחד בערים פתח תקווה, קריית אונו, רמת גן, גבעת שמואל, אור יהודה ובני ברק. המבצעים כללו הקלות בתנאי התשלום, בחלקם אפילו נדרש תשלום של 5% בלבד בעת הרכישה והיתר במסירה, ואי-הצמדה למדד תשומות הבנייה. תרגילים שיווקיים אלו מאפשרים לשמור המחיר גבוה על הנייר, אך בפועל להעניק הטבה בשווי עשרות ומאות אלפי שקלים.
חמישית מהעסקאות במרכז נחתמו ביום האחרון של השנה, וזאת להערכת הכלכלן הראשי משום שחברות ציבוריות ביקשו לשפר את התוצאות העסקיות שהם יציגו למשקיעים בבורסה. לאחר שנה חלשה, הם הציעו מבצעים קורצים שיאפשרו להם לשפץ מעט את הדוחות.
את המוטיבציה למבצעים האלה אפשר למצוא בנתוני הלמ"ס על פיהם היו בדצמבר 67 אלף דירות לא מכורות, בעוד ששנה קודם לכן היו רק 51 אלף דירות לא מכורות ובינואר 2022 במלאי הדירות הלא מכורות היו כ-44 אלף.
19% מהדירות שמכרו הקבלנים במרכז היו לאנשים מענף ההייטק. במיוחד בולטת הנוכחות שלהם בגבעת שמואל, שם הם היו רבע מהקונים. בעקבות זאת ממוצע השכר של רוכשי הדירות החדשות בעיר הזו הוא 44 אלף שקל ברוטו למשק בית. בבני ברק לעומת זאת השכר הממוצע ברוטו למשק בית שקנה דירה חדשה היה 10,900.
בדצמבר 2022 נמכרו 71% מהדירות על הנייר ואילו בדצמבר 2023 רק 60% מהן על הנייר. מכירה על הנייר היא של דירה שתימסר בעוד שנתיים ויותר. עסקאות על הנייר אופייניות למבצעי פרי סייל, מכירה מוקדמת. זו תקופה שבה הקבלן נדרש להציג לבנק כמות מוסכמת מראש של עסקאות חתומות כדי שהבנק יאשר את המימון והליווי. כך שהירידה בעסקאות על הנייר עשויה להצביע על פחות מבצעי פרי סייל, ומכאן שבדצמבר החלה בנייה של פחות פרויקטים מאשר בשנים קודמות.