מכה לבעלי הדירות ברובע 3 בתל אביב: לא ייהנו מפטור מהיטל השבחה

ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז ת"א, בראשותה של עו"ד סילביה רביד, הודיעה היום (ה') כי החליטה שתוכנית רובע 3 בעיר, שעוסקת בזכויות והוראות הבנייה למבנים שעוברים התחדשות עירונית, תחייב את בעלי הדירות במקום בהיטלי השבחה, והם לא יקבלו פטור מההיטל בעת המכירה. מדובר בסכומים שינועו בין עשרות למאות אלפי שקלים, והעניין מעורר זעם רב גם בקרב רוב שמאי המקרקעין.

תוכנית רובע 3 אושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב בתחילת שנת 2018. גבולותיה הם רחוב הירקון במערב, הרחובות בוגרשוב, בן ציון ומרמורק בדרום, אבן גבירול במזרח ונחל הירקון ושפך הירקון בצפון. התוכנית מחריגה את רחוב אבן גבירול, את מתחם הבימה היכל התרבות ואת החלקות הסמוכות ממערב ומדרום לכיכר רבין. היא חלה על כל המבנים המיועדים למגורים שלא הוגדרו לשימור בתוכניות אחרות.

תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים, הביאה איתה בין היתר פטור מהיטל השבחה. עם אישורן של תוכניות הרובעים 3 ו-4 בתל אביב עלתה סוגיית הפטור על הפרק. הטענה של עיריית תל אביב היתה שתוכנית הרובעים שיפרה את הוודאות עבור בעלי הדירות ואת הזמינות לביצוע חיזוקים ותוספות, ולכן יש לה את הזכות לגבות על התוכניות הללו היטלי השבחה. מצד שני בעלי דירות ויזמים שהגישו עשרות עררים לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה סברו שמדובר בהחלטה לא הוגנת.

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל, סבור שמדובר בהחלטה גרועה ש"יוצרת חוסר צדק משווע שעלול לפגוע קשות בתמורות של בעלי הדירות ובעתידם הכלכלי. אני משוכנע כי החלטה זו תהווה מקרה בוחן נוסף במאזן הכוחות בין תאוות עיריית תל אביב להעשרת קופתה לבין מערכת הבלמים והאיזונים, הן במישור המשפטי והן במישור השמאי, לשמירה על זכויות קניין הפרט".

עו"ד דיקלה מוסרי טל, לשעבר יו"ר ועדת ערר מחוזית חיפה, מסבירה מנגד ש"מבחינה משפטית ההחלטה אינה מפתיעה ואינה חורגת מפסיקות שהיו בעבר. ועדת הערר נתנה החלטה מפורטת ומנומקת שמבוססת על הלכות ופסיקות קודמות שהובילו יחד לתוצאה שתוכנית רובע 3 אינה כוללת את אותם מאפיינים של תמ"א 38.

"מדובר בתוכנית שמעניקה זכויות קונקרטיות ומייצרת ודאות, ולכן יש בה אלמנט של השבחה. ברורה לי הביקורת שמופנית על ידי השמאים להחלטה. בחינה שמאית נסמכת על עסקאות בפועל, ובהתחשב באותן עסקאות קובע שמאי מקרקעין אם התרחשה השבחה ואם לא. אבל במקרה זה העקרונות המשפטיים שנקבעו גם על ידי בית המשפט העליון גוברים על הפרקטיקה השמאית".

עו"ד אריאל קמנקוביץ סבור שמדובר בהחלטה חריגה ושגויה. הוא צופה שהדיון בנושא לא יסתיים עתה: "החלטת הביניים כוללת עקרונות בלבד, כאשר לצורך יישומם ימונה שמאי מייעץ שיקבע מחדש את גובה היטל השבחה בכל תיק ותיק שנדון בפני ועדת הערר. בנוסף לכך אחרי קביעת השמאי המייעץ לגבי גובה ההשבחה, התיקים הללו שוב יחזרו לדיון בוועדת ערר, ולנישומים צריכה להינתן זכות טיעון לפני החלטתה של הוועדה בדבר גובה השבחה. גם אחרי ההחלטה של ועדת הערר, המחלוקות המשפטיות והשמאיות יגיעו בוודאות לפתחו של בית משפט המחוזי ובהמשך לעליון, והוא יכריע סופית בסוגיה, כמו במחלוקות עקרוניות אחרות מול עיריית תל אביב אשר נמשכו שנים רבות. אנו עדיין מצויים בתהליך ממושך שהחל בשנת 2018 וסופו לא נראה באופק".

עו"ד צבי שוב אומר כי להחלטת ועדת הערר תהיה משמעות גם על מחירי הדירות: "המשמעות היא שמוכרי הדירות ישלמו היטל השבחה במקום שאין השבחה בפועל, ולא יהיה הבדל בין העסקאות לפני ואחרי אישור תוכנית רובע 3. בסופו של דבר מחירי הדירות עלולים לרשום עלייה נוספת, וגרוע מכך - יקטן הסיכוי להתחדשות עירונית".