שכונת רמת עמידר ברמת גן חולמת על הכפלת האוכלוסייה

שכונת עמידר ברמת גן צפויה להגדיל את מספר הדירות ב־3,300 בתוך עשור, ולהגיע ל־6,400 דירות, כך לפי מסמך המדיניות להתחדשות עירונית של השכונה, שהתפרסם לאחרונה, ביוזמת עיריית רמת גן והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כמו כן יתווספו לה כ־3,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה לעומת כ־3,300 מ"ר כיום, ול־22.5 אלף מ"ר שטחי הציבור הקיימים יתווספו כ־64 אלף מ"ר.

המסמך, שנערך על ידי צוות בראשות משרד האדריכלים אלונים גורביץ', מהווה מתווה עקרונות להתחדשות השכונה שאלו עיקריו: העצמת רחוב אצ"ל על ידי הוספת חזיתות מסחריות והפיכתו לחלון הראווה של השכונה, פתיחת מעברים ויצירת קישוריות בין גנים ופארקים, תוספת משמעותית של מגורים תוך שמירה על העושר הקהילתי הקיים, ויצירת 8 מתחמי תכנון עצמאיים. עיקר הבנייה החדשה מתוכנן בדפנות השכונה ויתבסס על מגדלים בגובה 25 קומות.

השכונה מאופיינת כיום בקהילתיות גבוהה ובמרקם בנוי ייחודי, ואף נדיר, במחוז תל אביב - מעין "קסבה" של בנייה נמוכה במערך סמטאות. השכונה הוקמה אחרי קום המדינה על ידי חברת עמידר כשכונת שיכונים עצמאית, ורק בשנת 1950 צורפה לשטח המוניציפלי של רמת גן. בשכונה התיישבו עולים ממזרח אירופה, מתימן וממצרים, אך אלה עזבו מהר למדי, ובמקומם נכנסו תושבים ממעמד סוציו־אקונומי נמוך.

השכונה, שלאורך השנים נותרה מנותקת ממרכז רמת גן, ממוקמת מערבית לכביש מס' 4. ממערב נמצאות השכונות מרום נווה והמזרחי, מדרום שכונת נווה יהושע, ומכיוון צפון נושקת לבני ברק.

בשכונה מתגוררים היום כ־8,300 תושבים, הכוללים ותיקים, אוכלוסייה דתית־לאומית וקהילות קטנות יותר של חרדים וסטודנטים. המדד החברתי־כלכלי של השכונה הוא 5 מתוך 10. שיעור שוכרי הדירות בשכונה גבוה יחסית ועומד על 33.9%. יש לכך קשר גם לשיעור הגבוה של צעירים, בני 35-32, בשכונה.

לפיכך היא שכונה בעלת פוטנציאל משמעותי להתחדשות עירונית ובנייה חדשה בקנה מידה נרחב, בין היתר גם בזכות קרבתה לאוניברסיטת בר־אילן ונגישות טובה לתחבורה ציבורית.

הבנייה הטיפוסית בשכונה היא "בתי תותח" (שנקראו כך על שם שיטת היציקה, על ידי תותח בטון) — בתי שיכון טוריים ודו־קומתיים שכוללים 8 דירות. כמעט כל המבנים האלה הורחבו בדרך זו או אחרת לאורך השנים. מלבד אלה יש בנייה של בתי שיכון בגובה שתיים עד חמש קומות ומגדלים בצפון השכונה.

המחיר הממוצע למ"ר בשכונת רמת עמידר הוא כ־25,500 שקל, בדומה למחיר הממוצע למ"ר בשכונות הסמוכות ברמת גן. בקריית בורוכוב ורמת יצחק המחירים הם 26,700 שקל למ"ר ו־27,300 שקל למ"ר בהתאמה, ובנווה יהושע 24,200 שקל למ"ר. בקריית ויז'ניץ בבני ברק, השכנה הצפונית, המחיר למ"ר הוא 24,100 שקל. לפי נתוני מדלן, בשנה האחרונה נמכרו ברמת עמידר 51 דירות. חברת פרופדו, העוסקת בתחזיות בינה מלאכותית להתפתחות מחירי דירות, מזהה בשכונה ריבוי של אירועים שישפיעו על עליית המחירים בשכונה. כבר כעת יש לא מעט תוכניות התחדשות עירונית נקודתית ומתחמית הכוללות שילוב של שטחי מסחר ותעסוקה, מעבר הקו הסגול של הרכבת הקלה בציר אלוף שדה, אפשרות הקמתה של תחנת המטרו M2 ושדרוג התשתיות, כולל שטחי הציבור, הצפויים לאור ריבוי תוכניות ההתחדשות.

בפרופדו מעריכים כי בעשר השנים הקרובות יעלו מחירי הדירות בשכונה בשיעור של כ־40%.

על פי הערכות החברה, הפוטנציאל המשמעותי ביותר לעליית מחירים בשכונה הוא לנכסים קטנים יחסית, לבניינים ישנים המיועדים להתחדשות עירונית, בסמיכות אך לא בקו ראשון לכביש 4 ותחנת מטרו וליד רחוב אצ"ל, הרחוב הראשי של השכונה.

למרות התחזית לעליית מחירים, יש לזכור שלא תמיד מתממשת התחדשות בשכונות המתאפיינות במבנים מסוג "בתי תותח", שיכונים טוריים דו־קומתיים. דוגמאות לשכונות כאלה ש"נתקעו" הן קריית שלום בתל אביב וקטמונים בירושלים. בעלי הדירות במבנים מעין אלה כבר הרחיבו את בתיהם אל שטח הגינה ועל הגג, ולעתים פיצלו את דירותיהם וייצרו דירות מניבות או שימושים חורגים אחרים ואין להם אינטרס לשנות את המצב.

בנוסף לכך הביקוש למגורים בבני ברק, השכנה ממזרח, רק יגבר, וקיים סיכוי לא רע של התחרדות כל הצד הצפוני של שכונת רמת עמידר. מאחר שהביקוש הכללי במטרופולין תל אביב הולך וגדל יעלו גם המחירים בשכונה, אך האם אופי השכונה ישתנה במהרה? במקרה של רמת עמידר, לא בטוח כלל.