לאור הכשלונות בשיווק הקרקע לדיור מוגן - ברמ"י שוקלים לאפשר שינוי יעוד

רשות מנהל מקרקעי ישראל פרסמה אתמול (ב') תוצאות שלושה מכרזים לשיווק קרקע לבניית דיור מוגן באלעד (300 יח"ד), מגדל העמק (240 יח"ד), וצפת (120 יח"ד). לכל שלושת המכרזים לא היו מציעים. עם זאת, במקרה הזה אי אפשר לתלות את אי ההצלחה במלחמה. המצב לא היה הרבה יותר טוב גם לפני חודש אוקטובר. תוצאות מכרזים לשיווק קרקע לבתי דיור מוגן בשדרות (120 יח"ד), אופקים (524 יח"ד), רכסים (250 יח"ד) וראש העין (500 יח"ד), שהתפרסמו לאורך השנה, מגלות אפס מציעים. כישלון המכרזים מעלה שאלות באשר למחיר המינימום שבו נקבה רמ"י להוצאות הפיתוח, העיתוי, הצורך בעוד דיור מוגן או הצורך בדיור מוגן בערי פריפריה. עתה אומרים שם שישקלו אפשרות לביצוע שינוי יעוד בקרקעות בהמשך.

עיון באתר רמ"י מגלה שגם בשנת 2022 לא היה ביקוש רב לקרקע ששווקה ע"י רמ"י לדיור מוגן. לא הוגשו הצעות למכרזים ברכסים (250 יח"ד), ראש העין (500 יח"ד), אלעד (300 יח"ד), קרית מלאכי (120 יח"ד), נתיבות (240 יח"ד), חריש (240 יח"ד), דימונה (250 יח"ד), ולוד (300 יח"ד). המכרזים שהוגשו להם הצעות היו בזכרון יעקב ( 250 יח"ד), מודיעין (300 יח"ד), בית שמש (200 יח"ד) ואור יהודה (90 יח"ד).

ע"פ נתוני מכון גיאוקרטוגרפיה, שיעור בני הגיל השלישי באוכלוסיה נמצא בצמיחה מהירה. עם קום המדינה היה חלקם של האזרחים הוותיקים באוכלוסייה 4% בלבד, בשנת 2018 - 11.8%, ובשנת 2040 חלקם צפוי לעלות לכ-14% (כ-2 מיליון איש). כיום חיים בארץ כמיליון בני 65 ומעלה, מהם כמעט 450 אלף בני 75 ומעלה. ב-2020 פעלו בישראל כ-100 בתי דיור מוגן, בהם קרוב ל-14 אלף יחידות דיור.

לדברי ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה, יש היתכנות כלכלית להקמתם ופתיחתם של 3,4 בתים בישראל מדי שנה נוכח הגידול באוכלוסייה ואולם "לא בכל ישוב צריך דיור מוגן". לדבריה, "לנוכח כישלון מכרזי רמ"י יש לערוך חשיבה מחודשת של כל נושא הדיור המוגן והפריסה שלו בישראל. המכרזים ניכשלו כי לא צריך אותם. יש היום אופנה בישראל, שבכל תוכנית מכניסים דיור מוגן. אף אחד לא בודק אם במקומות האלה יש מספיק אנשים שרמתם הכלכלית היא מספיק גבוהה כדי לרכוש דיור מוגן. בנוסף, זה לא כלכלי לבנות בניין דיור מוגן שבו פחות מ-300 יח"ד".

שמאי המקרקעין, ד"ר אסף גסטפרוינד, תולה את אי היענות היזמים למכרזי רמ"י בתנאי השוק: "פרויקטים של דיור מוגן הם מוטי מימון. אין כאן דירות או חנויות שבונים ומוכרים כמו פרויקט יזמות ״רגיל״. דיור מוגן מצריך השקעה מסיבית שאינה חוזרת ממכירת דירות, אלא בצורת תשואה שנתית לאורך עשרות שנים. במציאות הנוכחית, הריבית הגבוהה יחסית שעדיין לא ברור מתי נראה אותה משנה כיוון כלפי מטה, אינה מאפשרת להפיק תשואה סבירה מפרויקטים של דיור מוגן, ולכן פחות ופחות יזמים מוכנים להסתכן ולהיכנס לתחום במצבו כעת. לכך יש להוסיף את העובדה שפרויקטים של דיור מוגן מצריכים מומחיות ניהול מיוחדת וגם כך אין הרבה חברות שעוסקות בתחום. בשורה התחתונה - היזמים מצביעים ברגליים ואנחנו רואים זאת בתוצאות המכרזים- הם נכשלים".

יעקב קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל אישר לכלכליסט שהמכרזים אכן נכשלים ברובם: "אנחנו משווקים לפי הייעוד התכנוני. מחיר המינימום נמוך מאוד כמו בשאר המכרזים. כנראה שפחות כלכלי בסביבת הריבית הנוכחית ואולי גם פחות נצרך ומבוקש. אנחנו בוחנים אפשרות לשווק עם זכויות עתידיות ולאפשר שינוי יעוד".