מנכ"ל אאורה: "קשה יותר למכור דירות בשל הריבית. בנקים מעכבים בנייה"

ההאטה בשוק הנדל"ן למגורים באה לידי ביטוי גם בתוצאותיה של אאורה, שמכרה ברבעון השני 55 דירות בלבד, כשליש מברבעון המקביל (169). המנכ"ל ובעל השליטה יעקב אטרקצ'י (51%) אמר בהתייחס לכך כי "אין ספק שיותר קשה למכור דירות, כשהריבית שעלתה היא המשתנה העיקרי שמשפיע". במחצית הראשונה כולה מכרה אאורה, שנסחרת בבורסת ת"א בשווי של 2.1 מיליארד שקל, 114 דירות לעומת 281 במחצית המקבילה (40%), כשמתחילת הרבעון השלישי מכרה 42 דירות נוספות.

בניגוד לירידה במספר הדירות שנמכרו, מחיריהן דווקא עלו ב־17% לעומת המחצית המקבילה, למחיר של 34 אלף שקל למ"ר. באאורה הסבירו את השינוי במחיר בעליית המחירים הכללית בשוק הדיור, לצד הבדלים במיקומי הדירות שנמכרו, כשבמחצית שווקו יותר דירות בגוש דן. אאורה עוסקת בתחום הנדל"ן למגורים, בעיקר במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ויוזמת, מתכננת ומקימה 101 פרויקטים, שבהם 48 אלף דירות (חלקה של החברה עומד על כ־37 אלף דירות); מהם 93 בתחום ההתחדשות העירונית שבהם 46 אלף דירות (כ־35 אלף חלק החברה).

כחלק מכך, אאורה מתכננת גם הקמת 84 אלף מ"ר שטחים מסחריים, שצפויים להניב באכלוס מלא NOI של 96 מיליון שקל. מועד סיום הבנייה של שניים מהמרכזים המסחריים צפוי ב־2025 ושל חמישה נוספים ב־2026. 12 מפרויקטי הדיור, בהם 3,450 דירות, ש־65% מהן שווקו, מצויים בשלבי ביצוע. תחילת הביצוע של שלושה פרויקטים נוספים, שבהם שווקו 38% מהדירות, צפויה עד סוף השנה. בכוונת אאורה להתחיל בשנה הקרובה בשיווק 13 פרויקטים נוספים, שבהם כ־6,300 דירות (חלק החברה כ־4,900 דירות). לדברי אטרקצ'י, החברה מקפידה על השלמת מכירה מוקדמת של לפחות 30% מהדירות, שמקנה לה שולי ביטחון בשלבי הביצוע.

הכנסות אאורה ממכירת דירות עלו ברבעון השני ב־26% ל־260 מיליון שקל. הכנסות אלה אינן זהות לתמורה ממכירת הדירות, מכיוון שלפי התקן החשבונאי החברה יכולה להכיר בהכנסות ממכירת דירות רק בהתאם לשיעור השלמת הפרויקטים. השיפור נרשם למרות קיזוז הכנסות שיוחסו לראשונה לשותפות עם הפניקס שנחתמה באפריל, במסגרתה השקיעה האחרונה עד סוף מאי 120 מיליון שקל בשני פרויקטים שאאורה מקימה.

הפניקס צפויה להשקיע 220 מיליון שקל בשני פרויקטים נוספים במהלך 2024 ו־250 מיליון שקל נוספים כאופציה להשקעה בפרויקט חמישי בתמורה ל־30% מהרווחים ממכירת הדירות. עלות הקמת הפרויקטים עלתה ב־30% ל־223 מיליון שקל, וכתוצאה מכך שיעור הרווח הגולמי ירד מ־17% ל־14%, ועמד על 36.6 מיליון שקל. ירידה של 69% ברווח משיערוך הנדל"ן להשקעה שבהקמה ל־9.6 מיליון שקל הובילה לירידה של 30% ברווח התפעולי ל־33.5 מיליון שקל ולירידה של 26% ברווח הנקי המיוחס לבעלי המניות ל־23.3 מיליון שקל.

במחצית הראשונה עלו הכנסות אאורה ב־29% ל־538 מיליון שקל והרווח הגולמי טיפס ב־20% ל־82.5 מיליון שקל. מכיוון שבמחצית המקבילה רשמה הכנסה חד־פעמית של 40 מיליון שקל כתוצאה מעלייה לשליטה (81%) בחברת ק.מ.א, ירד הרווח התפעולי ב־32% ל־73 מיליון שקל. בנטרול הכנסה זו ושיערוכי הנדל"ן, הסתכם הרווח התפעולי במחצית ב־55 מיליון שקל לעומת 35 מיליון שקל במחצית המקבילה ‑ שיפור של 58%. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות, ללא הנטרול, ירד ב־40% ל־48 מיליון שקל.

לדברי אטרקצ'י, "למרות הירידה בשוק אנחנו מצליחים למכור בקצב לא רע, גם אם הוא נמוך מבשנה שעברה, ובמחירים טובים. ההצלחה נובעת מהפיזור הגיאוגרפי הנרחב שלנו. מעטים יודעים לבצע התחדשות עירונית כמו שצריך, והחולשה שמפגינות חלק מהחברות הקטנות מובילה לכך שהשוק יהפוך לכזה של שחקנים גדולים בלבד". הוא הוסיף כי "המיקוד שלנו בתחום מוביל לכך שבניגוד ליזמים אחרים לא נדרשנו לרכישת קרקעות במינוף גבוה. הריבית שעלתה היא הפקטור המרכזי בשוק, היא עצרה רוכשים ויזמים ובעקבותיה גם הבנקים מעכבים בנייה. בנוסף, בגלל הבחירות לרשויות המוניציפליות הרשויות המקומיות לא נותנות היתרי בנייה חדשים וזה עוצר את השוק. אבל אני מעריך שמאמצע שנה הבאה הריבית תתחיל לרדת ואז נראה עלייה בביקושים שתוביל לעליית מחירים".