השקעות נדל"ן בחו"ל דווקא עכשיו: יתרון ההון והניסיון | Profimex
עקרון ההשקעה שהוכיח את עצמו בתקופות משבר – וזיכה את באפט בתואר "המשקיע הטוב בעולם"
רובן המכריע של ההשקעות שבוצעו במהלך עיתות שפל ותקופות משבר הניבו לאורך זמן תשואות עודפות. בפרופימקס, למודת הניסיון בהתמודדות עם משברי עבר כלכליים עולמיים, נערכים לנצל את ההזדמנויות שצפויות להיווצר בשוק הנדל"ן הגלובלי באמצעות הקרן השישית, שמיועדת למשקיעים כשירים וצפויה לבצע את מרבית השקעותיה בשנתיים הקרובות - תקופה שעל-פי קונצנזוס התחזיות תביא עימה הזדמנויות השקעה שלא נצפו בשוק כבר שנים ארוכות.
וורן באפט, משקיע שיודע דבר או שניים על עולם ההשקעות, סיפק במהלך השנים אינספור עצות איך להשקיע נכון. בין שלל העצות, בולטת זו שנאמרה במסגרת ראיון שהעניק ב-2008 לניו יורק טיימס: "אני תאב בצע כשאחרים פוחדים, חושש שעה שאחרים נוהרים". מאז אותו ראיון, העקרון של תעוזה להשקיע דווקא בזמן שהפחד שולט בשוק, הפך למזוהה ביותר עם גישתו של "האורקל מאומהה" (הכינוי שדבק בבאפט) וזה שהעניק לו, בין השאר, את מעמד "המשקיע הטוב בעולם".
אלא שיש לומר ביושר שעבור הרוב המוחלט של המשקיעים זו עצה מאתגרת וקשה ליישום, שכן כאשר יציבות הכלכלה מתערערת, הכותרות מבשרות על "עתיד קודר" ותחושת הפאניקה אוחזת בשוק, האינסטינקט הטבעי של המשקיעים הוא דווקא להימלט מהשקעות, שמא הירידות יחריפו לכדי מפולת שתעמיק את בור ההפסדים. באפט, כאמור, נוהג בדיוק ההיפך – הוא משקיע נתח משמעותי מהונו בתקופות בהן מפלס הפחד והחרדה עולים.
במבט לאחור, גישה זו מתבררת כיעילה במיוחד ומגובה באוסף של נתונים שהוכיחו, פעם אחר פעם, שמרבית ההשקעות שבוצעו במהלך תקופות משבר הניבו לאורך זמן את התשואות הטובות ביותר. ההסבר לכך נעוץ בעובדה כי בכלכלה ישנה תבנית של מחזורים עסקיים – תקופות של גאות ושפל – המאפיינים אותה לפרקי זמן. בעוד שבתקופת גאות נכסי ההשקעה נהנים ממומנטום חיובי וערכם עולה, בעיתות שפל הם נעים בכיוון ההפוך, שכן הם עוברים תמחור מחדש (Repricing) המשקף את הסיכונים בשוק. ירידת הערך מייצרת במקרים מסוימים תמחור נמוך לנכס ופוטנציאל לאפסייד עמוק בטווח הארוך - וזה מה שצפוי להתרחש בתקופה הקרובה בשוק הנדל"ן הגלובלי.
נקודת הזמן שעליה הצביע באפט כהזדמנות השקעה
השינויים בתנאי הרקע הפיננסיים, בראשם סביבה אינפלציונית ובעקבותיה ריבית גבוהה, הובילו להתייקרות והתייבשות מקורות הנזילות בשוק. אלו הערימו קשיים על חברות ובעלי נכסים שמתמודדים כעת עם נטל חוב כבד ונאלצים לממש, בעל כורחם, נכסים ואחזקות כדי לייצר מזומנים ולפרוע הלוואות, שאותן נטלו ברובן כשהריבית עוד שייטה בסמוך לרמה האפסית. תהליכים אלו מייצרים דינמיקה שונה ומעצבים מחדש את יחסי הכוחות בשוק.
"השפעות הזינוק בריבית והשינויים שחלו בתמונה המאקרו-כלכלית, משתקפות היטב בשוק הנדל"ן הן בבחינת צניחת היקף ונפח הטרנזקציות (עסקאות) בשוק והן בירידה עקבית והדרגתית במחירי חלק מהנכסים. למעשה, סימני הלחץ ניכרים בשוק כאשר צצות לא מעט עסקות דיסטרס (Distress), בהן בעלי נכסים ממהרים למכור את נכסיהם לאחר שנקלעו למצוקת נזילות ומשוועים למזומנים כדי לפרוע חובותיהם", מציין אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, שחזר לאחרונה מסיור נכסים בארה"ב וסבב פגישות עם שותפיה האסטרטגיים המקומיים של פרופימקס.
ואולם, מדגיש רוזנהיים, בעוד שעליית הריבית מייצרת אתגר, היא עשויה לייצר גם הזדמנויות השקעה. "מאז ומתמיד תקופות משבר בכלכלה העולמית היו נקודות מבחן קריטיות שניצבו בפני מנהלי השקעות - האם ישכילו לנצל את המצב על-מנת לאתר ולהשקיע בנכסים בעלי פוטנציאל להשיא תשואה עודפת או שייכשלו דווקא ברגעי מבחן. התמונה לאורך המשברים מבהירה כי הרוב המוחלט של המנהלים מפגינים חולשה בעוד שמנהלים עתירי ניסיון יודעים לנצל את המצב, על אף הסיכונים שבו, כדי לשים את ידיהם על נכסים שמתומחרים עמוק מתחת לשווים הכלכלי העתידי".
רוזנהיים מסביר כי כישורים אלה הם כאמור נחלתם של מעטים ונגזרת ישירה של ניסיון רב-שנים, שנצבר לאורך נקודות שפל בכלכלה הגלובלית, תקופות שציידו את המנהלים במיומנויות וכלים שמאפשרים להם לבחון את השוק מזווית מקצועית, בשיקול דעת ובהסתכלות ארוכת-טווח על אופק ההשקעה ביום שלאחר דעיכת המשבר.
לכן, יש לזכור כי עצתו של באפט יפה למי שיש לו את הכלים לזהות את אותן הזדמנויות שעשויות לייצר תשואה עודפת לאלו שנכונים לקחת את הסיכון.
לצד זאת, מדגיש רוזנהיים, כי בתקופות אלו גם השקעות קיימות של המנהלים המנוסים ביותר נקלעות לעיתים לקשיים פיננסיים. "בחלק מההשקעות בסקטור המשרדים, אנחנו נמצאים כעת במשא ומתן עם הבנקים לגבי קובננטים (אמות מידה פיננסיות). אנחנו בוחנים אפשרויות מימון שונות שיאפשרו להחזיק בנכס, לצמצם הפסדים ולשמור ככל הניתן על האינטרסים של המשקיעים".
דבריו של רוזנהיים נשענים על שלושה עשורים בהם פועלת פרופימקס בתחום השקעות נדל"ן בשווקים דומיננטיים בחו"ל עבור משקיעים כשירים, כשבמהלך הדרך צלחה משוכות רבות, בין השאר, פקיעת בועת הדוט.קום והמשבר הפיננסי הגלובלי ב-2008. לדבריו, עתות אלה חידדו את הגישה הניהולית של פרופימקס, שגיבשה מדיניות שקולה ואחראית, במרכזה שמירת רזרבות של הון שיאפשרו לסייע להשקעות שנקלעו וייקלעו למצוקה, כחלופה עדיפה על נטילת מימון מהבנק בעלות גבוהה מאוד. מנגד, אומר רוזנהיים, "שמירה של הון זמין להשקעה (Dry Powder) מאפשר לנו להגיב במהירות להזדמנויות שאנחנו ושותפינו מזהים בשוק ולנצל את שעת הכושר כדי להעשיר את הפורטפוליו בנכסים איכותיים עם פוטנציאל להניב תשואות אלפא, בניהול נכון ואחראי".
את ההזדמנויות עליהן מדבר רוזנהיים מתכוונת פרופימקס לנצל באמצעות הקרן השישית ממשפחת קרנותProfimex CircleOne , שהושקה השנה ומיועדת למשקיעים כשירים. בפרופימקס מדגישים כי ההתחייבות של משקיעים לקרן בשלב מוקדם יחסית משחקת תפקיד משמעותי, זאת נוכח העובדה כי רמת אי-הוודאות הגבוהה בשוק היא זו שפותחת חלון הזדמנויות יוצא דופן להשקיע בנכסים המתומחרים נמוך בשלב זה, שכן כאשר הריבית תחל לרדת והדברים יחזרו למקומם סביר כי גם היצע ההזדמנויות יצטמצם בהתאם ושוויים יעלה. כאשר הקרן השישית, שכבר גייסה סכום משמעותי בזמן קצר, תסיים את תקופת הגיוס, תיסגר בהתאם האפשרות של משקיעים שטרם עשו זאת להתחייב להשקעה בקרן ולקחת חלק בהזדמנויות שתיווצרנה בתקופת ההשקעה. בעניין זה ראוי להבהיר כי התחייבות בשלב זה אינה דורשת מהמשקיעים העברת מלוא סכום ההשקעה לקופת הקרן, אלא מהווה התחייבות להעמדת ההון באופן מדורג כאשר תצאנה לדרך השקעות חדשות, שצפויות ברובן במהלך 2024 ו-2025, זאת בכפוף לבחינה קפדנית של פרטי העסקה וקבלת אישור פה אחד של ועדת ההשקעות.
"בימי שגרה, וביתר שאת בתקופה זו, חשוב שהמשקיעים ייבחנו לעומק בידיים של אילו מנהלים הם מפקידים את כספם. האם הם מחזיקים בניסיון, הכישורים והידע הדרושים, איך התמודדו לאורך שנים עם נקודות קיצון בכלכלה הגלובלית, האם היו נאמנים למשקיעים ודאגו לאינטרסים שלהם גם בשוק משברי או פחות חיובי, ואיזה תשואות הניבו לבסוף ההשקעות שביצעו וניהלו", אומר רוזנהיים ומסכם את דבריו באזכור ציטוט נוסף של וורן באפט, שנאמר לפני שנים ותקף בייחוד בימים אלו "כשהינכם תוהים על קנקנם של אנשים, חפשו אצלם שלוש תכונות קריטיות: יושרה, אינטליגנציה ומרץ. אם לא תמצאו את התכונה הראשונה - השתיים האחרות יחסלו אתכם".