סימנים גוברים להאטה: הריבית והמיסוי מתחילים לבלום את שוק הדיור

ברבעון השני של 2022, בשלושת החודשים אפריל־יוני, נמכרו כ־10,970 דירות חדשות, ירידה של 14.4% לעומת הרבעון הקודם (ינואר־מרץ 2022), כך עולה מנתונים שפרסמה אתמול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). נתונים אלה מתמתנים מעט לאחר ניכוי משתני העונתיות, כך שהירידה במכירת דירות חדשות בתקופה זו עומדת על 11.6% לעומת הרבעון הקודם. נתונים אלו הם המשך למגמה שנצפתה במהלך הרבעון הקודם שבו כבר הסתמנה הירידה בהיקף המכירות, והיא משויכת בעיקר להעלאת מס הרכישה על משקיעים שהיוו חלק משמעותי מהשוק, וכן להעלאת הריבית במשק על ידי בנק ישראל והקשחת תנאי המשכנתא מצד הבנקים.

הירידות בהיקף המשכנתאות הן ביטוי נוסף לצינון שוק הדיור על רקע האינפלציה והעלאת הריבית של בנק ישראל לשיעור של 1.25% בתחילת יולי. ההאטה במכירות זוהתה על ידי האוצר כבר בדצמבר 2021, ומאז היא נמשכת בקצב אחיד אך עדיין לא מהיר מדי בכדי להעיד על שינוי מגמה. שני המרכיבים העיקריים שמשפיעים על קצב המכירות הם, כאמור, התייקרות המשכנתאות, לצד העלאת המיסוי על המשקיעים שהיוו נתח משמעותי מהשוק. אלא שבלמ"ס זיהו את המצב הנוכחי כהאטה בלבד, ועל מצב דומה מדווחים גם בשטח - במשרדי המכירות, יש האטה, אך לא דרמה.

התקופה הנוכחית מגיעה לאחר כשנה וחצי של עליות מחירים וזינוק בביקושים, שבה היזמים מכרו חלק גדול מהמלאים שלהם, רבים מהם כיסו את המימון על פרויקטים שיאוכלסו בשנתיים־שלוש הקרובות, והם נמצאים במצב כלכלי טוב. מנהלים בחברות יזמות למגורים שעמם שוחחנו, אמרו כי הבעיה של רובם אינה מכירת דירות, וכי גם בפרויקטים המיועדים לאכלוס ב־2025 כבר נמכרו יותר מ־70% מהדירות. הבעיה, לטענתם, היא שחלק גדול מהמלאים נמכרו, וכעת יש לחדש את המלאים וזה לא פשוט, בוודאי לא במחירי הקרקעות של היום. מסיבה זו גם לא רואים ירידות מחירים, ואף חלק מהיזמים העלו מחירים גם ברבעון האחרון.

עם זאת, בניגוד לטענות היזמים, בהתאם לנתוני הלמ"ס, נתוני המלאים לא מצביעים כרגע על מחסור בדירות. בתקופה הנוכחית רואים מגמה של עלייה, הן במספר החודשים שלוקח לדירה להימכר ועומד על 13.1 (לעומת 12 חודשים ברבעון הקודם) והן במספר הדירות שנותרו למכירה שעומד כעת על כ־47 אלף. עם זאת, המצב כפי שהוא כעת לא מגיע לימים של תחילת שנת 2020 שבהם היו במלאי מעל 51 אלף דירות שטרם נמכרו, ומשך תקופת המכירה עמד על כ־14 חודשים בממוצע. מן הצד השני, היקף הדירות רחוק גם ממרבית החודשים ב־2021 שבהם עמד מספר החודשים הממוצע למכירת דירה על 10-9.

משווק דירות אמר ל"כלכליסט", כי נכון שרואים רגיעה בהיקף העסקאות אבל מצד שני בשבועיים־שלושה האחרונים מרגישים התאוששות מסוימת. "יש האטה בחודשיים־שלושה האחרונים, אבל נושא ההיצע עדיין לא טופל ועדיין יש מחסור בדירות לעומת הביקוש. רוב היזמים שמשווקים כיום דירות כבר נמצאים ברווח כי הם רכשו את הקרקע לפני כ־3 שנים והם לא ממהרים, יש להם בטוחה טובה יחסית. אם המצב היה קשה היינו רואים ירידות מחירים, כרגע עדיין מוכרים דירות, אבל בקצב נמוך יותר".

בחינת נתוני המגמה מראה כי הירידה בהיקף מכירת הדירות החלה בחודש אוגוסט 2021 ובקצב של 3.3% בחודש, לאחר שמחודש אפריל 2020 עד יולי 2021 נצפתה עלייה בקצב של 2.3% לחודש. היישובים שבהם נמכרו יותר מ־400 דירות בשלושת החודשים אפריל־יוני 2022 הם נתניה (624), תל אביב־יפו (561), אשקלון (489), רמת גן (473), וירושלים (464). יישובים אלה מהווים למעלה מרבע מכלל המכירות, והיו בצמרת המכירות גם ברבעון הקודם, אלא שבכולם (למעט בנתניה שבה עלה היקף המכירות) חלה ירידה בשיעור המכירות. הבולטת מכולן היא העיר אשקלון שבה ירד היקף המכירות בשיעור של 33%.

בערים אחרות בהמשך הרשימה ניתן לראות גם עליות חדות בהיקפי המכירות (אור יהודה 234%, לוד 515%), אך עליות אלה הן תוצאה של שיווקים בפרויקטים נקודתיים אשר העלו את היקפי המכירות לתקופה מוגבלת. בדיקת היקף המכירות בחודש יוני 2022 (נתונים מנוכי עונתיות) לעומת חודש קודם מצביעה על ירידה בשיעור של כ־9% - 3,807 דירות בחודש מאי לעומת 3,493 דירות בחודש יוני.

היקף הדירות החדשות שנמכרו מהווה כ־68.7% מהכמות המבוקשת לדירות חדשות המורכבת גם מדירות בבנייה עצמית (בנה ביתך) ומקבוצות רכישה. כשמשקללים את כלל הדירות, ניתן לראות שבשלושת החודשים אפריל־יוני 2022 הכמות המבוקשת של דירות חדשות עמדה על כ־15,970 דירות, ירידה של 10.2% בהשוואה לרבע הראשון של השנה (ינואר־מרץ 2022), ולאחר ניכוי עונתיות, מדובר על ירידה של 7.6% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים. הירידה במכירות בשקלול של כלל הדירות היא בקצב של 1.9% בחודש מאז אוקטובר 2021.

מספר הדירות החדשות שלא למכירה שבנייתן החלה בשלושת החודשים אפריל־יוני 2022 עומד על כ־5,000 דירות, עלייה של 0.5% לעומת שלושת החודשים הקודמים. בחודש יוני 2022 מספר הדירות שלא למכירה עמד על כ־1,560, ירידה של כ־3.5% (בניכוי עונתיות) בהשוואה לחודש הקודם.

בחלוקה למחוזות, ניתן לראות כי עיקר הדירות החדשות נמכרו במחוזות ת"א והמרכז (5,180 דירות) ובמחוז דרום נמכרו במהלך הרבעון כ־2,246 דירות נוספות. ביתר המחוזות היקף הדירות הנמכר נמוך משמעותית: ירושלים - 930, הצפון - 936, חיפה - 1,291, יהודה ושומרון - 378.

בסוף חודש יוני 2022, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על 47,100, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה יימכרו) הוא 13.1.