ריבוי פרויקטים של מחיר למשתכן מוביל לעליית מחירים

מחיר למשתכן ואחיותיה הן הפתרון הממשלתי העיקרי להתמודדות עם נסיקת מחירי הדירות, אולם על פי ניתוח רחב היקף של בנק ישראל הן הובילו דווקא לעליית מחירים. בשבועות הקרובים שר הבינוי יצחק גולדקנופף יציג את תוכניתו החדשה הכוללת גם היא הנחות והגרלות. יש לקוות כי הוא יקרא את הניתוח של בנק ישראל וישקול מחדש את צעדיו.

לפרקים נוספים בדו"ח בנק ישראל לשנת 2022 - לחצו כאן

על הגורמים שמובילים לעליית מחירים דווקא בערים שבהן נמכרות דירות בהנחה ממשלתית, נכתב כמה פעמים בעבר. הסיבה המרכזית לכך היא העובדה שבפרויקטים הממשלתיים האלה כ-80% מהדירות נמכרות, אך רק לזכאים - משקי בית ללא דירה בבעלותם. בדרך כלל רק כ-20% מהדירות נמכרות במחיר שוק החופשי למי שאינו זכאי - כלומר משפרי דיור או משקיעים. מאז 2015 ועד היום יש ערים שבהם כמעט כל הדירות החדשות שנבנו על אדמות מדינה מיועדות לזכאים. הקבלנים מודעים לכך שאין הרבה חלופות למי שרוצה דירה חדשה ואינו זכאי ולכן הם לא מהססים להעלות את מחיר הדירות שנמכרות במחיר שוק חופשי. השיטה הזו מאפשרת להם גם לפצות על השחיקה ברווחים ממכירת הדירות המוזלות לזכאים.

כעת בנק ישראל מציג הוכחה אמפירית לטענה הזו: בבנק בחנו עסקאות מינואר 2015 עד ספטמבר 2022 ב-915 ישובים. מתוך כלל הישובים האלה ב-103 ישובים נמכרו דירות במסגרת מחיר למשתכן, בכל היתר לא נמכרו דירות במסגרת התוכנית הממשלתית.

נמצא כי בכל הישובים שבהם נמכרו דירות בהנחה עלו המחירים בתקופה הנבדקת ב-8%-90%. עם השקת התוכנית בשנת 2015 העריך שר האוצר דאז משה כחלון כי ריבוי דירות מוזלות בעיר מסוימות יאלץ את כל מוכרי הדירות להוריד מחירים. אבל בבנק ישראל מוכיחים שהטענה הזו שגויה לחלוטין. בניתוח שהם ערכו הם מצאו כי התייקרות דירות שנמכרו במחיר שוק החופשי בישוב מסוים ביטלה את ההשפעה הממתנת של התוכנית הממשלתית על שוק הדיור.

בנוסף נמצא על פי הבנק "קשר חיובי מובהק בין שינוי מחירי הדירות שנמכרו בשוק החופשי לבין שיעור העסקאות שנמכרו". כלומר ככל שבישוב נמכרו יותר דירות בהנחה במסגרת התוכנית הממשלתית, כך עלה מחיר הדירות שנמכרו בשוק החופשי. הם מוסיפים כי "ביישובים אשר בהם היקף המכירות של הדירות שבתמיכה ממשלתית היה גבוה, מחירי הדירות שנמכרו בשוק החופשי עלו בקצב גבוה יותר מאשר ביישובים האחרים".

נמצא כי עלייה של 1 נקודת האחוז בשיעור העסקאות המסובסדות מוביל לעלייה של 0.45 נקודות האחוז של מחיר הדירות שנמכרו בשוק החופשי. בניתוח שערכו בבנק ישראל היו 57.3 אלף עסקאות לרכישת דירה מוזלת בתמיכה ממשלתית. מחירי הדירות היו נמוכים ב-40%-26% ממחיר דירה דומה בשוק החופשי.

היבט נוסף שמחייב את הממשלה לבחון את התוכנית הוא הפערים בין ההנחות באזורים שונים בארץ. על פי בנק ישראל בשנת 2022 ההנחה הממוצעת לדירת 4 חדרים הייתה 308 אלף שקל במחוז צפון אך מי שהתמזל מזלו וזכה בהגרלה לרכישת דירה דומה במחוז תל אביב נהנה מהנחה של 1.2 מיליון שקל.

בבנק מצביעים גם על כך שמדיניות לא עקבית של הממשלה באשר לתוכנית מחיר למשתכן והגרסאות החדשות שלה, הייתה מהגורמים לעליית המחירים החדה שנרשמה בשוק הדיור בשנים האחרונות.

סיום תוכנית מחיר למשתכן ועצירת ההגרלות בשנת 2020 הביא לעלייה ברכישת דירות בשוק החופשי על ידי זכאי התוכנית. חידוש ההגרלות במרץ 2022 פעל בכיוון ההפוך: הוא הרחיק זוגות צעירים מהשוק החופשי והחזיר אותם לעמדת המתנה. בשנת 2022 נערכו ארבע הגרלות של הזכות לרכישת דירה במחיר מופחת, אשר נסבו על יותר מ-26 אלף יחידות דיור, והשתתפו בהן למעלה ממאה אלף משקי בית, זאת לאחר שבשנת 2021 הוגרלו לזכאים 2186 דירות בלבד, רובן בהגרלה חוזרת משום שלא היה ביקוש לדירות האלה בסבבי ההגרלות הקודמים.

בבנק מצביעים על כך שהעלייה בריבית על המשכנתאות הובילה לירידה בביקוש לדירות, זאת משום שעליית המחירים החדה יחד עם עליית הריבית על המשכנתא הן תופעות שמקטינות את היכולת להשיג את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה וכן מגדילות את ההחזרה החודשי.

יש צפייה בקרב קונים כי בעתיד הקרוב עליית הריבית תוביל לירידת מחירים, אבל בבנק ישראל לא חוזים ירידת מחירים דרמטית. הם מדווחים כי מחקר מטה אנליזה של 31 מחקרים ב-45 מדינות מצא שהתגובה הממוצעת של מחירי הדירות לעלייה של 1 נקודת אחוז בריבית מגיעה אחרי שנתיים ומסתכמת ב-0.7%. מכאן המסקנה של הבנק כי העלאת הריבית ב-4 נקודות האחוז – מ-0.1% ל-4.25% היום תוביל לירידת מחירים של 2.8%.

בבנק ישראל מצביעים גם על הבעיה של הארכות משך הבנייה שהחלה להתפתח במחצית השנייה של שנת 2020. כתוצאה מכך על פי החישובים שלהם עד עתה נוצר מחסור של 5,000 דירות- בנייתן אמורה הייתה להסתיים אך הן עדיין תקועות בהליכי בנייה. הקבלנים טוענים כי הארכות משך הבנייה היא בעיקר בגלל בירוקרטיה של המדינה, אך בבנק ישראל סבורים שהגורמים לכך הם משבר הקורונה והמלחמה באוקראינה, שעיכבו את תהליך הבנייה, בעיקר בגלל שיבושים בשרשראות האספקה של חומרי בנייה.