מנכ"ל אזורים: "עוד לא רואים את ההיקף האמיתי של הירידה בהתחלות בנייה"

הירידה בביקוש לדירות השפיעה גם על ענקית הנדל"ן אזורים. על פי דוח החברה לסיכום הרבעון הראשון של שנת 2023 היא מכרה בו 82 דירות, ירידה של 18% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2022 שבו מכרה 100 דירות. זהו הרבעון החלש ביותר של אזורים מאז הרבעון השלישי של שנת 2018.

הנתונים האלה מתכתבים עם סקירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמה לפני שבועיים ובה נמצא כי ברבעון הראשון של שנת 2023 נמכרו 7,960 דירות חדשות - הנתון הנמוך ביותר שנרשם ברבעון ראשון לפחות משנת 2015.

גם מחיר המכירה הממוצע שבו אזורים מכרה את הדירות היה נמוך ב-9% לעומת הרבעון הראשון של שנת 2022. מחיר הדירות שמכרה אזורים ברבעון הראשון השנה היה בממוצע 2.7 מיליון שקל כולל מע"מ לעומת 2.96 מיליון שקל בשנה שעברה. אבל ההסבר לפערים האלה אינו הנחות אלא העובדה שיותר ממחצית מהעסקאות שעליהם חתמה אזורים ברבעון הראשון היו בפריפריה - בבאר שבע, חיפה ונהריה - בעוד שבשנה שעברה היו לה עסקאות רבות במרכז - בראשון לציון, בת ים, רמת גן ושהם.

למרות זאת הכנסות החברה ברבעון הראשון לשנת 2023 גדלו בכ-57% והסתכמו ב-410 מיליון שקלים, לעומת 262 מיליון שקלים בתקופה המקבילה אשתקד. היקף ההכנסות ממכירת יחידות דיור הסתכם ב-389.5 מיליון שקלים, לעומת 245.5 מיליון שקלים בתקופה המקבילה אשתקד - קפיצה של כ-58.6%. ההסבר לכך הוא כי לצורך רישום בדוח הכספים חברות ציבוריות מכירות בהכנסות ממכירת דירות בהתאם להתקדמות בניית הפרויקט. כלומר חלק מההכנסות שנרשמו כעת הן ממכירות ברבעונים מוקדמים יותר.

עם זאת התייקרות ריבית בנק ישראל פגעה ברווח הנקי של החברה משום שהיא הובילה להתייקרות של עלויות המימון. ברבעון הראשון לשנת 2023 הוא עמד על 39.4 מיליון שקלים זאת לעומת רווח נקי של כ-43.6 מיליון שקלים בתקופה המקבילה אשתקד. הוצאות המימון היו בתקופת הדוח 26 מיליון שקל לעומת סך של כ-13 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. נכון למועד הדוח לחברה הלוואות בריבית מבוססת פריים בסך 1.085 מיליארד שקל. החברה כתבה בדוח כי העלאת ריבית בנק ישראל בשיעור של 1% צפויה להביא לגידול בהוצאות מימון בסך של כ-11 מיליון שקל לשנה בגין היקף חוב זהה.

אנחנו לא חושבים שנכון לצאת במבצעי הוזלה: בשיחה עם כלכליסט מסביר מנכ"ל החברה רון אבידן כי הירידה בקצב המכירות היא בעקבות "שילוב של אי ודאות בשוק של ריבית עולה ומצב רוח לא טוב של אנשים שמפחדים. האווירה הכללית במדינה השפיעה על התנהגות הקונים. אבל בסך הכל ירידה במכירות ל-82 דירות לעומת 100 ברבעון המקביל שנה שעברה זה לא בפרופורציה להיסטריה שהייתה פה ברבעון הראשון מבחינה ציבורית. הרבעון הראשון הוא בדרך כלל כזה איטי, בגלל שהוא מגיע אחרי בליץ מבצעי סוף שנה. נכון שאלה לא המספרים שאזורים רגליה אליהם, אבל הכל בסדר". אבידן אופטימי משום שלדבריו רוכשי הדירות חוזרים למשרדי המכירות. "לשמחתי אנחנו רואים איזשהי חזרה למעלה", אמר.

מרבית המכירות שלכם ברבעון הראשון היו בפריפירה, ולכן גם מחיר המכירה הממוצע היה נמוך ביחס לשנה שעברה. האם זו אסטרטגיה שמושפעת מהשינוי בשוק?

"אני משווק כל פרויקט שלי שבו אני מצליח להוציא היתרי בנייה. זה מה שהיה מוכן. זה מה שיצא. אם יהיה מוכן בעוד כמה חודשים פרויקט בהרצליה או בכניסה לירושלים אני אוציא גם אותם לשיווק. אני לא ספקולנט ולא מחכה שהמצב ישתפר או שהמצב יהיה אחר אני עוסק בעיקר בבנייה בהיקפים גדולים".

הריבית השפיעה מאוד על עלויות המימון שלכם, האם בעקבות זאת אתה נזהר יותר?

"זהירות מתחייבת ואני חושב שאזורים התנהגה בעבר, ומתנהג גם בהווה בצורה זהירה. אבל אני יכול לומר לך שבכל פריסייל שאנחנו יוצאים בכל השקה של פרויקט, אנחנו פוגשים ביקושים חזקים גם היום. זה נכון שהיקף העסקאות אצלי ואצל אחרים יותר נמוך, אף אחד לא מכחיש את זה. כולנו מייחלים שהריבית תשוב לרדת, אבל עד אז אני לא אשב ואחכה בהמתנה. אני אמשיך להוציא פרויקטים".

השאלה היא האם כדי לשמור על קצב מכירות שהייתם מורגלים אליו תורידו מחירים?

"אנחנו לא חושבים שנכון לצאת במבצעי הוזלה. אין הצדקה לזה על אחת כמה וכמה כשהריביות מתייקרות ומדד תשומות הבנייה עולה. בסופו של דבר חברה צריכה להרוויח. יש מבצעים שקשורים לתנאי התשלום, אלה מבצעים שמיועדים לגשר לקונים את העתיד הקרוב. הקונה מביא 20% ממחיר העסקה, וכל היתרה בפריסה נוחה, כך אנחנו מאפשרים לקונה לא לפגוש את הבנק למשכנתאות כרגע, אלא בעוד שנתיים, בתקווה שאז תנאי הריבית יהיו נוחים יותר".

האם נכון שקצב התחלות הבנייה יורד, והאם זה יוביל בעתיד לעליית מחירים?

"חד משמעית כן. לעניות דעתי אנחנו עוד לא רואים את ההיקף האמיתי של הירידה בהתחלות בנייה. יש בהחלט האטה בשוק הדירות למכירה ועוד יותר גרוע מזה בשוק הדירות להשכרה. בסוף אוקטובר יתקיימו בחירות לרשויות המקומיות וגם האירוע הזה ישפיע מאוד על התחלות הבנייה. באופן פורמלי, הוועדות המקומיות לתכנון ובניה מפסיקות להתכנס כמה חודשים לפני הבחירות וגם לוקח זמן עד שהם מחדשות את העבודה אחרי הבחירות ולכן יהיה לנו קשה להוציא היתרי בנייה. באופן הלא פורמלי הרבה ראשי ערים לא ממהרים לאשר פרויקטים של פינוי בינוי בהיקפים גדולים, מחשש שזה יביא לפגיעה בתמיכה בהם. להערכתי אתה גם תראה ירידה בקצב הביצוע אצל קבלנים מסוימים. הם צריכים לממן את הבנייה, אם יש להם האטה במכירות, והבנק מתחיל לשדר לחץ, הם יאטו את קצב הבנייה. התוצאה תהיה עלייה של מחירי הדירות".