"שפל שמזכיר את ימי האינתיפאדה השנייה": צניחה של 27% במכירת דירות ביולי

ביולי נרכשו 6,912 דירות, ירידה של 27% בהשוואה ליולי אשתקד ושל 3% ביחס ליוני - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי של משרד האוצר, ד"ר שמואל אברמזון, לענף הנדל"ן למגורים.

בניכוי מכירות בסבסוד ממשלתי (תוכניות מחיר למשתכן ומחיר מטרה) עמד מספר העסקאות בשוק החופשי ביולי על 6,264, ירידה של 29% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 1% בהשוואה ליוני. לפי אברמזון, רמה זו "קרובה לרמת השפל שנרשמה בחודש יולי 2002, אשר עמד בצל המיתון במשק והאינתיפאדה השנייה".

לפי הנתונים, רכישות המשקיעים הסתכמו ביולי ב-1,026 דירות, ירידה של 41% בהשוואה ליולי אשתקד; רכישות "משפרי הדיור" הסתכמו ב-2,249 דירות, ירידה של 31% בהשוואה ליולי אשתקד; ומכירות הקבלנים של דירות חדשות הסתכמו ב-2,500 דירות, ירידה של 15% בהשוואה ליולי אשתקד.

סך העסקאות בדירות יד שנייה ביולי עמד על 4,412 דירות - ירידה חדה של 32% בהשוואה ליולי אשתקד. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה החדה במספר העסקאות מיד שנייה הקיפה את כל האזורים, כאשר בשבעה מתוך עשרה אזורים נרשמו ירידות של יותר מ-30% בהשוואה ליולי אשתקד. באזור ת"א והמרכז, התבצעו אף פחות עסקאות יד שנייה מאשר ביולי 2002.

הכלכלן הראשי מצא כי מכירות הקבלנים (דירות חדשות) ביולי הסתכמו ב-2,500 דירות בלבד. מדובר בירידה של 15% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לחודש הקודם. אם מורידים את המכירות בסבסוד ממשלתי, הסתכמו מכירות הקבלנים בשוק החופשי ב-1,852 דירות. מדובר בירידה חדה של 23% בהשוואה ליולי אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם.

יחד עם זאת, בפילוח גיאוגרפי של מכירות הקבלנים בשוק החופשי בולט אזור באר שבע, עם זינוק של 33% במכירות אלו בהשוואה ליולי אשתקד. ההסבר של הכלכלן הראשי הוא שהביקוש בבאר שבע הוא בעיקר של זוגות צעירים שזו דירתם הראשונה, והמחירים הנמוכים יחסית מעניינים אותם. ביתר האזורים נרשמו ירידות חדות במכירות הקבלנים בשוק החופשי בהשוואה ליולי אשתקד.

הירידה במכירות הקבלנים ביולי מצאה ביטוי במקביל בתזרים המזומנים הפוטנציאלי ממכירות אלו, אשר עומד על 5.2 מיליארד שקל. מדובר בירידה ריאלית בשיעור של 30% בהשוואה ליולי אשתקד. הכלכלן הראשי קובע כי זהו שיעור ירידה חד יותר מזה שנרשם במספר הדירות שמכרו הקבלנים. זאת, הן בשל עלייה במשקל הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" והן בשל עלייה בשיעור הדירות הנמכרות בפריפריה, המאופיינות ברמות מחירים נמוכות יותר. כמו כן, גם באזור באר שבע, שם לא נרשמה ירידה בכמות הדירות שנמכרו, רמות המחירים נמוכות בהשוואה ליולי אשתקד. 

ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, מסר לכלכליסט: "אין חדש תחת השמש. רוכשי הדירות ממשיכים לשבת על הגדר, דבר שעלול להעלות את מחירי הדירות, זאת כשברקע דיווחים על תוספת של 90 אלף בתי אב חדשים למשק. הדבר עלול להביא להתייקרות מחירי הדירות כשיגיע שינוי במצב המשק. ממשלת ישראל חייבת לדאוג להגדלת היצע הדירות על ידי מתן תמריצים לקבלנים ויזמים, כי על רקע הקיטון במכירות הדירות, היזמים מקטנים את היקף התחלות הבנייה. העובדה ששיעור מכירת הדירות על הנייר גדל מדגישה את העובדה שרוב הקבלנים והיזמים לא נמצאים בלחץ, מוכרים את הדירות בכמות המספקת את דרישות הליווי הבנקאי בשלבי התחלת הפרויקט ולכן אנו לא רואים ירידות מחיר משמעותיות. העלאת הריבית לא ייצרה אפילו דירה אחת בישראל, ולכן כשהריבית תתחיל לרדת צפוי הביקוש הכבוש לדירות להתפרץ, ועל רקע התחלות הבנייה שהיקפן יורד בכל חודש נראה את מחירי הדירות חוזרים לעליות".

"רבים מרוכשי מחיר למשתכן כלל לא התכוונו לגור בדירה"

סקירת הכלכלן הראשי התמקדה הפעם בניתוח ממצאים משני פרויקטים של תוכנית "מחיר למשתכן" בהם הרוכשים כבר יכולים למכור את הדירות בהן זכו. הבדיקה מעלה שקרוב ל-11% מהרוכשים בפרויקט בעפולה כבר מכרו את הדירות שרכשו. הכלכלן הראשי קובע כי "בהינתן הרמה הנמוכה של עסקאות בשוק מאז הרבעון השני אשתקד, הבולטת במיוחד בדירות יד שנייה, שיעור זה מרמז על שכיחות גבוהה יחסית של רוכשים שכלל לא התכוונו לגור בדירה". בפרויקט מחיר למשתכן בלוד עומד שיעור מי שמכרו את דירתם על 4.5%.

בניתוח רווח ההון הריאלי של מי שמכרו את דירת "מחיר למשתכן" בעפולה נמצא כי הרווח עמד על 635 אלף שקל, סכום אשר מהווה רווח הון ריאלי של 78% ביחס למחיר הדירה שרכשו. בלוד עמד הרווח הריאלי הממוצע על מיליון שקל, המהווה עלייה ריאלית בשיעור של 124% ביחס למחיר בו רכשו את הדירה.

בדיקת הכלכלן הראשי מעלה שהן בעפולה והן בלוד יש רוכשים רבים שקנו דירה נוספת. בקרב רוכשי מחיר למשתכן בעפולה עומד שיעור זה על 6.7% ובקרב הרוכשים בלוד עומד שיעור זה על 5.3%. אין מידע רב על מאפייני רוכשי הדירה הנוספת. עם זאת, ידוע שיש "שכיחות יחסית לא מבוטלת גם בקרב מי שאינם בעלי רמות שכר גבוהות".