גלי ההדף של הקורונה: המשרדים הריקים הזניקו את החובות הרעילים בבנקי ארה"ב

היקף ההלוואות הרעילות לנדל"ן מסחרי בארצות הברית עקף את העתודות ששמרו הבנקים הגדולים במדינה לכיסוי על ההפסדים, זאת בעקבות עלייה חדה בפיגורים בפירעון הלוואות הקשורות למשרדים, מרכזי קניות ונכסים אחרים. הסכום הממוצע של עתודות בג'יי.פי מורגן, בנק אוף אמריקה, וולס פרגו, סיטיגרופ, גולדמן זאקס ומורגן סטנלי נפל מ־1.60 דולר ל־90 סנט עבור כל דולר של חוב לנדל"ן מסחרי שהתשלום שלו בפיגור של 30 יום לפחות, כך לפי מסמכים שהגישו הבנקים לתאגיד ביטוח הפיקדונות הפדרלי (FDIC).

ההידרדרות החדה הזו בעתודות התרחשה בשנה האחרונה, זאת לאחר שגובה הלוואות הנדל"ן המסחרי הרעילות בששת הבנקים הגדולים ביותר שילש את עצמו ל־9.3 מיליארד דולר.

מנהלי קרנות חוששים: משבר הנדל"ן המסחרי יגרום למחנק אשראי חדשות חוץלכתבה המלאה

מייקל בר, המפקח על הבנקים בבנק הפדרלי המרכזי, אמר ביום שישי האחרון כי הרגולטורים "מתמקדים בעיקר בהלוואות של הבנקים לנדל"ן מסחרי, כולל האופן שבו הבנקים מדווחים על הסיכונים שלהם ואם הם מקצים הון מספק לכיסוי ההפסדים ולכיסוי הפסדים עתידיים מהלוואות לנדל"ן מסחרי".

במגזר הבנקאות האמריקאי, שווי תשלומי ההלוואות בפיגור הקשורים למשרדים, קניונים, בנייני דירות ונכסים מסחריים אחרים הוכפל בשנה שעברה ל־24.3 מיליארד דולר מ־11.2 מיליארד דולר שנה קודם לכן. הבנקים האמריקאיים מחזיקים כעת ב־1.40 דולר בעתודות לכל דולר בהלוואות שבפיגור לנדל"ן מסחרי, ירידה מ־2.20 דולר שנה קודם לכן, כך לפי הנתונים שאספו ב־FDIC. מדובר על רמות ההון הנמוכות ביותר שהיו לבנקים כדי לכסות על הפסדים פוטנציאליים מהלוואות לנדל"ן מסחרי זה למעלה משבע שנים.

ביל מורלנד מחברת BankRegData, שאוספת ומנתחת נתונים על הלוואות בנקאיות, טען כי ברחבי התעשייה אין ספק ש"הקצאות ההון לכיסוי ההפסדים מההלוואות הללו חייבות לעלות". לדבריו, ישנם בנקים שאולי נראו במצב טוב לפני שישה חודשים "אבל לא ייראו כל כך טוב ברבעון הבא".

מוקדם יותר החודש, ניו יורק קומיוניטי בנקורפ איבד יותר מחצי משווי השוק שלו, זאת לאחר שחשף הפסדים פוטנציאליים של מאות מיליוני דולרים בהלוואות לנדל"ן מסחרי.

עיקר הנושא הוא העתודות, שהן הקצאות שמבצעים הבנקים כדי לכסות על הפסדים עתידיים על הלוואות שלא יוחזרו. אולם, הקצאות פוגעות בהכנסות, ולכן בבנקים מנסים להגביל כיצד ומתי לבצע אותן.

באופן מסורתי, גובה ההקצאות נקבע בהתאם לסוגי ההלוואות והיסטוריית ההפסדים שלהן. כך, הבנקים נדרשים לבצע הקצאות גבוהות יותר של 10% להלוואות לא מבוטחות כמו הלוואות לתשלום חובות כרטיסי אשראי, זאת לעומת הקצאה של 3%-2% להלוואות לנדל"ן מסחרי, ששיעורי חדלות הפירעון שלהן נמוכים יותר.

אולם, יש שטוענים שלנוכח השלכות מגפת הקורונה, ההסתמכות על הפסדים היסטוריים בנדל"ן מסחרי, ובמיוחד במשרדים, עלולה לטמון בחובה סיכונים גבוהים מדי, ולכן הבנקים צריכים להתבסס על הרמות הקיימות של פיגורים בתשלומים כדי לקבוע את גובה העתודות. "בשלב מסוים, אם שיעורי תפוסת המשרדים יישארו נמוכים כפי שהם, בעלי הנכסים לא יוכלו לעמוד בתשלומי החובות שלהם, והבנקים ייאלצו לעקל את הנכסים", הסביר חואאו גרניה, מרצה לראיית חשבון בבית הספר בות' למינהל עסקים באוניברסיטת שיקגו. "אני יודע ששיעורי ההפסדים ההיסטוריים הם נמוכים, אך עלינו לבדוק אם הבנקים חשבו קדימה וחזו את ההפסדים הצפויים, ולא הסתמכו רק על מה שקרה בעבר".

הבנקים מצידם טוענים שהם מוכנים לכל תרחיש. לדבריהם, בשנה שעברה העתודות לכיסוי הפסדים מהלוואות רעילות היו גבוהות מכפי שהצטרכו, וכעת הן במגמת ירידה בשל העלייה בפיגורים. עוד ציינו, שהרגולטורים מתמקדים בחשיפה של בנקים קטנים ובינוניים.

מנכ"ל בנק אוף אמריקה בריאן מויניהאן אמר בדצמבר, שהבנק זיהה חובות נדל"ן מסחרי בגובה 5 מיליארד דולר בלבד הקשורים לבניינים במגזרי נדל"ן שבהם המחירים נפלו. נתון שלטענתו הוא זעום עבור בנק שהרוויח קרוב ל־30 מיליארד דולר בשנה שעברה, ומחזיק בנכסים בשווי מעל 3.2 טריליון דולר. "זה חלק קטן כל כך מהסיפור", אמר מויניהאן. "אנחנו מרגישים טוב".

אולם, החודש דיווחו בבנק אוף אמריקה ל־FDIC, שהפיגורים על הלוואות הקשורות למשרדים, דירות ובניינים אחרים שאינם למגורים זינקו ב־50% ברבעון האחרון של 2023 ל־2.1 מיליארד דולר. בו בזמן, הבנק הוריד את ההקצאות לכיסוי הפסדים בהלוואות הללו ב־50 מיליון דולר, למעט פחות מ־1.3 מיליארד דולר.

ריצ'רד בארקם, הכלכלן הראשי בחברת הנדל"ן המסחרי CBRE, אמר ש"כל ירידה בהקצאות תתגלה בסופו של דבר כהתנהלות שגויה". להערכתו, הבנקים עלולים להפסיד בחמש השנים הבאות 60 מיליארד דולר על הלוואות רעילות בנדל"ן מסחרי, כמעט פי שניים העתודות בגובה 31 מיליארד דולר שהקצו לכיסוי ההפסדים הללו — כך לפי BankRegData.