הדמיה לפרויקט הדירות להשכרה במודיעין | סטודיו 84
קרן RENT IT רכשה 120 דירות להשכרה במודיעין ב-250 מיליון שקל
הדירות שנרכשו מיועדות להשכרה לתקופה של 20 שנה, וההערכות הן כי התשואה תעמוד על כ-4% בזכות מחיר הרכישה הנמוך; הפרויקט יאוכלס בקיץ הקרוב ודירת 4 חדרים תושכר בכ-7,000 שקל לחודש
קרן הדיור להשכרה RENT IT רכשה 120 דירות המיועדות להשכרה בשכונת בוכמן (מוריה) במודיעין ב-250 מיליון שקל. הדירות נרכשו מחברת גיא ודורון לוי, חברה יזמית וקבלנית שרכשה בעבר את הקרקע במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל. בעת הרכישה הקרקע יועדה לדיור מוגן ובהמשך החברה שינתה את יעוד הקרקע לדיור להשכרה ל-20 שנה.
מדובר בפרויקט הכולל תמהיל מגוון של דירות 2 חדרים (כ-25% מהדירות בפרויקט) דירות 3 חדרים (49%), ודירות 4 חדרים (26%), כולל דירות גן ופנטהאוז. כמו כן כולל הפרויקט 3 משרדים בשטח כולל של כ-217 מ"ר, 65 מ"ר של מחסנים ו–165 מקומות חנייה. הפרויקט צפוי להתאכלס בסוף חודש יוני 2024, ולחברה יש מאגר של כ-1,000 שוכרים שנרשמו לפרויקט בחודשים האחרונים.
מחיר המכירה משקף הנחה משמעותית על מחירי הדירות בשכונה, גם לאחר תמחור המגבלה של דיור להשכרה ארוכת טווח אשר באה לידי ביטוי באיסור מכירת הדירות למשך תקופה של 20 שנה (ניתן למכור את הפרויקט כולו ליזם שימשיך להשכיר את הדירות). המחיר הוא נמוך, במיוחד לשכונת בוכמן הנחשבת לאחת השכונות היקרות והמבוקשות במודיעין. על פי אתר מדלן, המחיר הממוצע לדירה בשכונה עומד על כ-4.4 מיליון שקל, בעוד שהקרן רכשה את הדירות במחיר ממוצע של כ-2 מיליון שקל לדירה. מסיבה זו, הערכות הן כי הפרויקט צפוי להיות מהרווחיים של הקרן עד כה והתשואה הישירה משכירות תעמוד על כ-4%. דמי השכירות הממוצעים בשכונה עומדים על כ-7,200 שקל, ועל פי הערכות הקרן תשכיר דירות 4 חדרים בכ-7,000 שקל ודירות 3 חדרים בכ-6,000 שקל.
המנכ"ל ומייסד הקרן שרון תוסיה-כהן אמר, כי מחיר הרכישה של הפרויקט הוא אטרקטיבי ולכן הערכת הקרן היא לתשואה גבוהה מהמקובל בשוק. עוד אומר תוסייה-כהן כי יש כעת לא מעט הזדמנויות לרכישת פרויקטים של דיור להשכרה, אך מחיר הכניסה אליהם חייב להיות אטרקטיבי כך שהפרויקט יציג רווחיות.
הסיבה למכירה של גיא ודורון לוי היא ככל הנראה תקופת ההחזקה הארוכה אשר אינה תואמת את הד.נ.א של החברה, המתמחה ביזמות וקבלנות. גם כאשר היא מחזיקה בדיור להשכרה מדובר בתקופות קצרות יותר של עד 5 שנים, ומרבית הרכישות נעשו בימים שבהם עלות המימון הייתה נמוכה ומחירי הדירות עלו בהתמדה. כעת, כשמצב השוק השתנה, גיא ודורון לוי לצד יזמים אחרים, מעדיפים להיפטר ממלאי הדירות להשכרה שהפך בחלק מהמקרים לנטל. בתקופה הנוכחית עלות הכסף ליזמים הפכה לגבוהה וחוסר הוודאות מקשה על פעילותן, כך שמרבית החברות מעדיפות להגדיל את תזרים המזומנים ולהמתין. בעבר דווח, כי גם גינדי החזקות מוכרת את מלאי הדירות להשכרה שברשותה וכך גם אמפא יובלים, רמי שבירו, צמח המרמן וחברות נוספות.
קרן It Rent – היא קרן ריט למגורים המתכננת להשקיע כמיליארד שקל ברכישת דירות והשכרתן. מאז היווסדה של הקרן במרץ 2022 השלימה הקרן גיוס של 275 מיליון שקל, ובין המשקיעים בקרן נמנים פועלים אקוויטי (זרוע ההשקעות של בנק הפועלים), כלל ביטוח, עמיתים (קרנות הפנסיה הוותיקות מבטחים ומקפת), יובל כהן, קבוצה בהובלת משפחת יסלזון ועוד שורה של משקיעים פרטיים. יו"ר הקרן הוא אהרן פוגל וסמנכ"ל הכספים רו"ח יוחאי אבטן. מאז הקמתה ביצעה מספר עסקאות ורכשה 100 יחידות דיור ושטח מסחרי בשכונת רמת רבין בכרמיאל, 119 יחידות דיור בשכונת הפרחים בקריית גת ו-68 יחידות דיור בשכונת נווה ים (אלכסנדרוני) בנתניה. לפי תוסייה-כהן, ההשקעה בפרויקט במודיעין היא חלק מהאסטרטגיה של הקרן להציע חלופה לרכישת דירה. "אנחנו בעיצומם של כמה תהליכים בשוק הדיור. היקף התחלות הבנייה נמוך כמו גם היקפי גמר הבנייה בשל המלחמה. המשמעות היא הגדלת המחסור בדירות בשוק. במקביל הריבית עדיין ברמה גבוהה ביחס לעבר ומשפיעה על יכולת של משקי הבית לעמוד בהחזרי המשכנתא. תופעות אלה יוצרות עלייה בביקושים לדיור להשכרה לטווח הארוך. אנחנו מציעים פתרון הולם לשוכרים המחפשים חלופה יציבה וארוכת טווח לדיור.
את העסקה ליוו מטעם הקרן עו"ד גדעון חתוכה ממשרד פירון ומטעם גיא ודורון לוי עו"ד אהוד נוף ועו"ד סמדר ברק ממשרד מקוף נוף הוברמן ושות'. עסקת ההשקעה ליוו מטעם הקרן עו"ד רועי מינץ ועו"ד איל שנהב ממשרד גרוס גולדפרב ומטעם גיא ודורון לי עו "ד גיא אייל. כמתווכי העסקה שמשו יובל נעימי ושמחה וולקוביץ'.