שוב צרות באקסטל: הפסידה חצי מיליארד שקל ב־2022

לאחר שמשבר הקורונה הסב לה בשנת 2020 הפסד של 206.8 מיליון דולר, הצליחה אקסטל לימיטד להתאושש ב־2021 ולרשום רווח של 26.3 מיליון דולר. אולם ההתאוששות הייתה קצרה, שכן חברת הנדל"ן הניו־יורקית, שגייסה אג"ח בישראל, גלשה שוב במדרון ב־2022 — לאחר שהעלאת הריבית בידי הפדרל ריזרב, במסגרת מאמציו לבלום את האינפלציה, הובילה אותה להפסד של 154.5 מיליון דולר (544 מיליון שקל).

אקסטל, שבשליטת יזם הנדל"ן גארי בארנט, שהוביל באחרונה את הקבוצה שרכשה את קרקעות הכנסייה היוונית בירושלים, עוסקת בייזום ופיתוח נדל"ן למכירה המיועד למגורים, למסחר ולמלונאות בעיקר באזורים איכותיים ויוקרתיים במנהטן, ניו יורק. זאת לצד פעילות בהיקף נמוך יותר במגזר הנדל"ן להשקעה בעיר.

החברה הוקמה ב־2014 במודל BVI, שבו חברות זרות, בעיקר אמריקאיות, התאגדו באיי הבתולה הבריטיים (British Virgin Islands), הוזרמו לתוכן נכסים, והן קיבלו עליהן את הדין הישראלי כדי לגייס כאן אג"ח.

גל הנפקות ה־BVI החל ב־2008 ותפס תאוצה במהלך העשור שלאחר מכן עד שנעצר ב־2019. מספר החברות הזרות שגייסו חוב במסגרת מודל זה עבר את ה־30 והן גייסו יחד יותר מ־30 מיליארד שקל. המודל ידע לא מעט מורדות, שהובילו לעצירת ההנפקות, בין השאר בעקבות קריסתן של החברות אול־ייר, סטארווד וברוקלנד. עם זאת, בסוף 2022 חידשה חברת קלקן קפיטל, שפועלת בטקסס, את גיוסי החוב במודל ה־BVI והנפיקה אג"ח בבורסת תל אביב.

אקסטל הנפיקה עד כה ארבע סדרות אג"ח, ואת שתי הראשונות — שהונפקו ב־2015-2014 בהיקף של כ־1.6 מיליארד שקל — היא הצליחה לפרוע במלואן ב־2019 וב־2021, לאחר שספגה במהלך הדרך הורדת דירוג, בשל קשיים בענף ייזום הנדל"ן היוקרתי במנהטן לצד עומס פירעונות משמעותי, וכן בשל השלכות הקורונה. ב־2018 התפטרו שניים מהדירקטורים בחברה, בעקבות התנגדותם לחלוקת דיבידנדים לבעלי המניות.

באפריל 2021 הנפיקה אקסטל את סדרה ג', ובהמשך אותה השנה הרחיבה אותה כמה פעמים. ההרחבה האחרונה הייתה באוגוסט 2021 ובוצעה כהצעת רכש חליפין בתמורה לסילוק סופי של סדרה ב'. שווי הסדרה עמד בסוף 2022 על 553 מיליון שקל. בסוף דצמבר 2021 גייסה אקסטל חוב נוסף באמצעות סדרה ד', ששווייה בסוף 2022 הגיע ל־76 מיליון שקל. שתי הסדרות הן בריבית קבועה של 7% ו־6.5% בהתאמה, והן צפויות להיפרע במלואן עד סוף 2026 (סדרה ג') וסוף 2027 (סדרה ד') ללא כל שעבוד או בטוחה.

סדרה ג' נסחרת כיום בתשואה דו־ספרתית של 12.57%, לאחר שלפני כחודש הגיעה כבר לתשואת שיא של 14.1%. סדרה ד' נמצאת כיום בתשואת השיא שלה — 11.4%. מדובר בתשואות שמבטאות את חששות המשקיעים מפני יכולתה של החברה לשרת את חובה כלפיהם, שמסתכם היום ב־689 מיליון שקל לפני ריבית, וזאת על רקע תוצאות פעילותה ולאור ההאטה בשוק הנדל"ן בארה"ב, בדגש על שוק היוקרה והמשרדים בניו יורק, שבו מתמקדת אקסטל — שוק שנפגע מעליות הריבית ומהמשבר בענף הטכנולוגיה.

הכנסות אקסטל בשנה שעברה הסתכמו ב־683.8 מיליון דולר. 99% מהן הגיעו מתקבולי מכירת דירות, ורק 5.6 מיליון דולר היו הכנסות מנדל"ן מניב — כשה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) מהם הגיע ל־2.3 מיליון דולר בלבד, בדומה לשנה המקבילה. לעומת היקף ההכנסות ב־2021 מדובר בהרעה של 33%, והיא נובעת מירידה בהיקף הדירות שנמכרו, מ־414 יח"ד בהכנסות מצטברות גולמיות של 1.2 מיליארד דולר ב־2021 להיקף של 237 יחידות בהכנסות מצטברות גולמיות של 881 מיליון דולר ב־2022. זאת לאחר שהשלימה ב־2021 את בנייתם של כל הפרויקטים היזמיים שלה. אקסטל נפגעה מההאטה בשוק הנדל"ן הניו־יורקי, ובעיקר במכירת דירות יוקרה, מאז המחצית השנייה של 2022. כתוצאה מירידת ההכנסות הצטמצם גם היקף הרווח הגולמי ב־38% ועמד על 134 מיליון דולר.

לצד ירידה זו רשמה אקסטל הפסד של 82 מיליון דולר משיערוך הנדל"ן המניב שברשותה לעומת רווח של 95 מיליון דולר שרשמה מסעיף זה ב־2021. עיקר הירידה נרשם כתוצאה משיערוך שלילי של שניים מהנכסים בהקמה, שממוקמים בסמוך לסנטרל פארק ורחוב ברודוויי, שהחברה רכשה במהלך 2016-2014. אחד הנכסים ריק והשני מניב הכנסות זניחות, ואקסטל בוחנת אפשרות להקים בהם נכסים מניבים להשכרה ופרויקט מלונאי, אך טרם הציגה תוכנית קונקרטית לכך. בהערכת שווי שבוצעה לשני הנכסים במהלך השנה נחתך שוויים ב־19% ובסך הכל ב־73 מיליון דולר ל־125 מיליון דולר ול־193 מיליון דולר.

כתוצאה מהירידה ברווח הגולמי ומשיערוך הנדל"ן השלילי הסתכם הרווח התפעולי השנתי של אקסטל ב־58.5 מיליון דולר — ירידה של 72% לעומת 2021.

לירידה ברווח התפעולי הצטרפה עלייה של 33% בהוצאות המימון, שהסתכמו בשנה שעברה ב־222 מיליון דולר, וזאת כתוצאה מצמצום הוצאות המימון שאותן יכלה להוון לנכסים היזמיים שפיתוחם הסתיים בהיקף של 122 מיליון דולר. דווקא ההשפעה של עליית הריבית על הוצאות המימון לא הייתה משמעותית, ועלות הריבית על ההלוואות אף ירדה ב־2022 בשיעור של 10% לעומת השנה המקבילה והסתכמה ב־201 מיליון דולר. זאת מכיוון שאקסטל פורעת את ההלוואות בפרויקטים היזמיים שלה מתמורת מכירת יח"ד בהם, כך שעם התקדמות המכירות קטנה יתרת החוב בנכסים ובהתאמה לכך גם קטנות הוצאות המימון עבורם.

באשר להשפעת הריבית ב־2023, 39% מההלוואות של החברה — בהיקף של 756 מיליון דולר — הן בריבית משתנה, אך 82% מהן גודרו בתחילת השנה בהסכמים לקיבוע הריבית. עם זאת, הריבית עשויה להקשות על אסקטל במיחזור הלוואות בגובה של 448 מיליון דולר, שאותן היא תידרש לפרוע השנה.

כתוצאה מהירידה בהכנסות, ההפסד משיערוך הנכסים והעלייה בהוצאות המימון עברה אקסטל מרווח של 26.3 מיליון דולר ב־2021 להפסד של 154.5 מיליון דולר ב־2022 — מהם 140 מיליון דולר מיוחסים לבעלי המניות.

ההיקף הכולל של הלוואות ממוסדות פיננסיים והחוב למחזיקי האג"ח של אקסטל הגיע בסוף 2022 לסכום של 1.95 מיליארד דולר, ויחס החוב הפיננסי המתואם נטו ל־CAP היה 56.6%. ההון העצמי המיוחס לבעלי המניות הגיע ל־712 מיליון דולר, וברשות החברה היו מזומנים בהיקף של 54 מיליון דולר. שווי הנכסים להשקעה עמד על מיליארד דולר, מהם 78 מיליון דולר נכסים מניבים, 318 מיליון דולר נכסים מוחזקים להשקעה ו־646 מיליון דולר נכסים בפיתוח. בנוסף החזיקה החברה בבניינים, יח"ד ושטחי מסחר למכירה בשווי כולל של 1.8 מיליארד דולר. בשנה החולפת שילמה החברה לתאגידים בשליטת בעל השליטה בארנט 42 מיליון דולר עבור שירותי ייזום, ניהול נכסים ושיווק — עלייה של 29% לעומת 2021.