דניה סיבוס מציגה תוצאות שיא ומיקוד גובר בבנייה למגורים

תוצאות שיא לחברת הקבלנות והתשתיות דניה סיבוס שבשליטת לפידות קפיטל של יעקב לוקסנבורג (75%) בסיכום שנת 2022. במידה רבה דניה סיבוס מהווה תמונת ראי למתרחש בענף הנדל"ן כיום, שמגלה רגישות מוגברת לריבית העולה בשל שכיחות הרכישות הממונפות שהחברות שכלולות בו מבצעות. זאת משום שדניה סיבוס היא חברה עם מינוף נמוך, ללא חוב תאגידי כלל, שממשיכה להעביר את כובד משקלה מענף התשתיות לענף המגורים, חרף הטלטלות שנגרמות על ידי הריבית שעולה במטרה להילחם באינפלציה.

ב־2022 רשמה החברה הכנסות שיא של 4.49 מיליארד שקל, עלייה של 10% בהשוואה להכנסות של 2021 שהסתכמו ב־4.06 מיליארד שקל. הרווח הגולמי הסתכם ב־279 מיליון שקל לאחר שעלה ב־41% ביחס לשנה הקודמת והרווח התפעולי קפץ ב־33% ל־218 מיליון שקל. הרווח הנקי ירד אמנם ל־175 מיליון שקל, לעומת 213 מיליון ב־2021, אך בשנה הקודמת נכללו בסעיף זה גם 81 מיליון שקל שהתקבלו כרווח הון מהפרדת הפעילות של אפריקה מגורים. כשבלעדי נתון זה, הרווח הנקי ב־2022 קפץ גם הוא ב־33% לעומת השנה הקודמת.

על רקע התוצאות הכריזה דניה סיבוס על חלוקת דיבידנד של 40 מיליון שקל, שיצטרפו ל־95 מיליון שקל שחילקה כבר עבור רווחי 2022, לאחר שעל רווחי 2021 חילקה 120 מיליון שקל.

דניה סיבוס חזרה לשוק ההון ב־2021 לאחר שב־2015 נמחקה מהבורסה על ידי אפריקה ישראל שהיתה באותה עת בשליטת לב לבייב. בינואר 2020 רכשו לוקסנברג ובית ההשקעות אלטשולר שחם את השליטה באפריקה השקעות ובאמצעותה בדניה סיבוס לאחר שלבייב נקלע לקשיים. בספטמבר האחרון מכר בית ההשקעות את אחזקותיו באפריקה השקעות לקבוצת לפידות של לוקסנבורג בתמורה להקצאת מניות בה.

החברה פועלת בארבעה מגזרים: קבלנות בנייה למגורים בישראל, רומניה, פולין וניו יורק; קבלנות בנייה לא למגורים בישראל וברומניה; קבלנות תשתיות בישראל; וייזום וביצוע למגורים בישראל במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" וברומניה. לאחרונה החלה לפעול בתחום הזכיינות, כשותפה בחברה הזכיינית לתפעול כביש 431 ובהקמת הנתיבים המהירים בגוש דן ומתמודדת במכרז להקמת ותפעול הקו הכחול של הרכבת הקלה בירושלים.

בדניה מתהדרים במצבה הפיננסי האיתן לעומת חברות נדל"ן רבות אחרות שנאלצות להקצות סכומים גבוהים למימון החוב שנטלו לרכישת קרקעות ופרויקטים בתקופה שבה הריבית הייתה נמוכה. לעומתן, דניה לא הושפעה מהותית מעליית האינפלציה והריבית מפני שהיקף החוב שלה אינו מהותי. לדניה התחייבויות של כ־1.6 מיליארד שקל, רובן באשראי לזמן קצר בתחום הבנייה והייזום למגורים, כש־56% מהן לספקים וקבלני משנה. היא מממנת את פעילותה מהונה העצמי ומתזרים המזומנים מפעילות שוטפת. ההון העצמי בסוף 2022 הגיע ל־705 מיליון שקל ועתודת המזומנים ושווי המזומנים הגיעה ל־465 מיליון שקל.

מגזר המגורים הוא מגזר הפעילות העיקרי של החברה והיה אחראי ל־36% מהכנסותיה – ירידה לעומת שנה הקודמת שבה היה אחראי ל־44% מההכנסות. החברה הסבירה את הירידה בכך שהכנסות מפרויקטים גדולים שהיא מקימה עדיין לא הוכרו או שנזקפו למגזר הייזום והביצוע. דניה מקימה בין היתר את מגדלים 3 ו־4 בפרויקט TLV בהיקף של 480 ו־499 מיליון שקל ופרויקטים נוספים בשווי מאות מיליוני שקלים כל אחד.

דניה סיבוס מציגה שנת שיא

במגזר הייזום והביצוע נרשמה הצמיחה הגבוהה ביותר. ההכנסות במגזר זה הגיעו ל־342 מיליון שקל, 38% יותר מב־2021, ובמסגרתו מקימה דניה פרויקטים של מאות דירות בתוכניות מחיר למשתכן. מגזר הבנייה שלא למגורים היה אחראי ל־30% מההכנסות, ובמסגרתו מקימה החברה את בניין משרד המשפטים בקריית הממשלה בירושלים ואת מגדל TOHA 2 בת"א.

מגזר התשתיות, שמסגרתו דניה שותפה בהקמת חניון שפיים במסגרת הנתיבים המהירים ואת מקטע B של מסילת הרכבת המזרחית, היה אחראי ל־26% מההכנסות, 1.16 מיליארד שקל ושיפור של 24% לעומת 2021.

מבט על צבר ההזמנות של החברה שהגיע בסוף 2022 ל־11.6 מיליארד שקל, 14% יותר מאשר בסוף 2021 מלמד על עוצמתו של תחום הבנייה למגורים בפעילותה של דניה. חלקו של מגזר הבנייה למגורים עמד על יותר ממחצית מהצבר, 51%, לעומת 48% ב־2021, ו־45% ב־2020.

ב־2022 ירד שיעור הרווח הגולמי במגזרי הבנייה למגורים והייזום והביצוע מ־6% ו־18% ל־5% ול־15%. בחברה הסבירו כי הייה עלייה בהיקף הפרויקטים בשלבי ביצוע שטרם הוכר בהם רווח. במגזרי הבנייה שלא למגורים והתשתיות עלה שיעור הרווח הגולמי מ־3% ו־2% בהתאמה ל־6% ול־7%, לאור התקדמות בפרויקטים שונים ושיפור ברווחיות מהם.

8.9 מיליון שקל למנכ"ל: בניגוד לחברות אחרות, דניה לא התייחסה לסיכונים אפשריים בעקבות הרפורמה במערכת המשפט. בחברה ציינו כי להחמרה אפשרית במצב הביטחוני תהיה השפעה על פעילותה, הן מבחינת ירידה בביקושים לביצוע עבודות בנייה ובביקוש לדירות והן מבחינת מחסור בכוח אדם. בנוסף התייחסה לקושי אפשרי ברכישת ביטוח לפעילויותיה בשל מספר אירועי ביטוח שהתרחשו לחברה בשנים האחרונות, בהם התמוטטות תקרת חניון הברזל שהקימה בתל אביב ב־2016, שעלולים להשפיע לרעה על יכולתה לקבל כיסוי ביטוחי הולם או במחירים ריאליים.

דניה סיבוס מנוהלת על ידי רונן גינזבורג והיו"ר שלה הוא אריק שפיר, יד ימינו של לוקסנבורג. עלות התגמולים של גינצבורג ב־2022 הגיעה ל־8.9 מיליון שקל.

דניה סיבוס הונפקה בפברואר 2021 לפי שווי של 1.65 מיליארד שקל, תוך שהיא מגייסת מהציבור 146 מיליון שקל, כך שהיא החלה להיסחר לפי שווי שוק של 1.8 מיליארד שקל. כיום, עומד שווי השוק שלה על 2.18 מיליארד שקל. מתחילת השנה איבדה המניה 19%.