בקרב על שכר הדירה, מורים במנהטן הביסו את בלקסטון

דרי קומפלקס הדירות הגדול ביותר במנהטן, סטייבסנטאון־פיטר קופר וילג', זכו במאבק משפטי שאליו יצאו לפני כשנתיים במטרה לשמר את שכר הדירה המפוקח. ניצחונם נרשם לאחר ששופט פסק נגד בעלת הנכס, ענקית הפרייבט אקוויטי בלקסטון, שביקשה להוציא מפיקוח למעלה ממחצית מ־11,232 הדירות.

בלקסטון, שבבעלותה תיק ההשקעות בנדל"ן מסחרי הגדול בעולם, מתרחבת בשנים האחרונות לתחום הדירות להשכרה. את מתחם הענק היא רכשה ב־2015 בעסקה שיצרה הדים רבים, זאת בשל הבטחות שגובשו מול עיריית ניו יורק, אז בראשות ביל דה בלאזיו, לשמר 4,500 יחידות תחת תקנות פיקוח המאפשרות דיור בר־קיימא למשפחות ממעמד הביניים ל־20 השנים הבאות. לאורך השנים, המתחם אוכלס בעיקר על ידי מורים, כבאים ופועלי בניין. "זה מה שעמד בראש סדר העדיפויות שלנו", הכריז אז דה בלאזיו. "לא היינו מוכנים בשום אופן לאבד את סטייטאון במשמרת שלנו", ציין, כשהוא נוקב בשמו המקוצר של המתחם.

לפי ההסכם שגובש מול ממשל דה בלאזיו, משפחה בת שלוש נפשות שהכנסתה השנתית 128.2 אלף דולר לכל היותר, תשלם שכירות חודשית בגובה 3,205 דולר עבור דירת 3 חדרים. 500 דירות נוספות הוקצו עבור משפחות שהכנסתן נמוכה יותר. למשל, משפחה בת שלוש נפשות שהכנסתה השנתית קטנה מ־62 אלף דולר, תשלם דמי שכירות חודשיים של 1,553 דולר עבור דירת 3 חדרים. בתמורה, העירייה הסכימה למחול לבלקסטון על מסי משכנתא בגובה 77 מיליון דולר ולהקצות לה הלוואה בריבית נמוכה בגובה 144 מיליון דולר דרך תאגיד פיתוח הדיור. בלקסטון מצדה גם התחייבה שלא להקים מגדלים חדשים במתחם או להמירו לדירות קונדו.

המחלוקת המשפטית התמקדה בשאלה, האם גם שאר היחידות צריכות להישאר תחת שכירות מפוקחת, שבמסגרתה ניתן לבצע רק העלאות קטנות מדי שנה, ולשוכרים שמורה הזכות לחדש את החוזה.

הפסיקה מגיעה בתקופה שבה מעורבותן של קרנות השקעה פרטיות במגזר הדיור, בניו יורק וברחבי ארה"ב, זוכה לביקורת רבה מצד פעילים חברתיים ופוליטיקאים — זאת ברקע הזינוק בדמי השכירות והקושי הגובר של משפחות לממן זאת. במקביל, נתונים מראים ירידה בהיקף הדירות המפוקחות. לפי מחלקת הדיור וחידוש הקהילה של ניו יורק (DHCR), 850 אלף דירות היו רשומות כמפוקחות נכון לנובמבר 2022, לעומת 974 אלף ב־2019.

הדירות בבעלות בלקסטון שניצבו במוקד המחלוקת המשפטית אמורות היו לאבד את הפיקוח ביולי 2020. בהתבססה על חוק ההגנה מ־2019, קבוצה של שוכרים במתחם הגישה את התביעה בחודש מרץ 2020, בטענה כי גם בתיה צריכים להישאר מפוקחים.

בלקסטון מצדה טענה, כי לפי תקדים מ־2013, היא אמורה לקבל את הזכות להוציא את הדירות הללו מפיקוח. עם זאת, השופט רוברט ר. ריד מביהמ"ש העליון במנהטן צידד בשוכרים. "אלפים מהשכנים שלנו יכולים כעת להישאר בבתיהם כשהם מוגנים על ידי רגולציית השכירות", אמרה נשיאת איגוד הדיירים סוזן סטיינברג, שצוטטה ב"ניו יורק טיימס". לדבריה, היה זה מקרה קלאסי של דוד מול גוליית. "מדובר כאן בתאגיד ענק", ציינה. "נוצר הרושם שבכל פעם שאני צופה בחדשות, מדווחים שם על עוד מקבץ בניינים שהם קנו".

המתחם שהוקם ליוצאי צבא הפך להיות נער הפוסטר של בועת הנדל"ן ליטל סמטלכתבה המלאה

לתחושתה אחיזה איתנה במציאות. בפברואר שעבר הודיעה בלקסטון כי תשקיע כ־6 מיליארד דולר ברכישת קרן להשקעות בנדל"ן שבסיסה באטלנטה, המחזיקה ב־44 מקבצי דיור ובכ־12 אלף יחידות דיור בדרום־מזרח ארה"ב, בעיקר באטלנטה, נאשוויל, שרלוט וכמה ערים בפלורידה. החברה, פרפרד אפרטמנט קומיוניטיז, גם מחזיקה בבעלותה כמה נכסים קמעונאיים ובנייני משרדים. באותה עת אמר מנכ"ל בלקסטון סטיבן שוורצמן, כי ההשקעות של הקרן בדיור להשכרה הן חיוניות לנטרול השפעות האינפלציה על אחזקותיה. בהודעה למשקיעים בינואר 2022 ציינו בכירי הקרן, כי שכר הדירה בארה"ב עולה בשיעור גבוה פי שניים או שלושה לעומת האינפלציה, זאת לאחר שב־2021, כמעט מחצית מהכנסות החברה נבעה מנדל"ן.

תבוסתה של בלקסטון במשפט נרשמת חודש לאחר שעלתה לכותרות בהקשר דרמטי אחר. בתחילת דצמבר יצאה הקרן בהודעה חריגה, לפיה היא מגבילה את גובה הפדיונות בקרן הנדל"ן שלה בעקבות זינוק בבקשות. המהלך הוגדר מכה קשה עבור הזרוע שסייעה לה להפוך לענקית ניהול הנכסים הגדולה בעולם, עם שווי כולל של 951 מיליארד דולר, ובתגובה, מנייתה צנחה ב־9%. בשנה החולפת נחתכה המניה ב־29%.