"מראשית הקמתה לא הייתה לקבוצת פרי היתכנות כלכלית; ההפסדים בפרויקטים גולגלו מאחד לשני"

"לקבוצת אלדד פרי, מראשית הקמתה, לא הייתה כל היתכנות כלכלית, וסופה המר היה בלתי נמנע" - כך קבעו נאמני הקבוצה, עוה"ד גונן קסטנבאום ואהוד גינדס, בתסקיר שהגישו לבית המשפט.

תסקיר הביניים, שהוגש היום לשופטת עירית וינברג-נוטוביץ מבית המשפט המחוזי מרכז, עוסק בנסיבות קריסתה של קבוצת פרי, אותה ייסד אלדד פרי ז"ל, שנרצח באוקטובר 2021. התסקיר מבוסס על ממצאי בדיקות וחקירות שניהלו הנאמנים עד כה.

"כניסתה של קבוצת פרי לחדלות פירעון הותירה שובל חובות עצום לנושיה (תביעות חוב בסך של למעלה ממיליארד שקל) תוך הותרת מאות רוכשי דירות מול שוקת שבורה, שעה שחלק ניכר מהם הם אנשים קשיי יום, אשר השקיעו את מיטב כספם ב'דירה' שהובטחה להם על ידי בעלי התפקיד ונושאי המשרה של קבוצת פרי", נכתב עוד בתסקיר.

עוד מציינים הנאמנים כי "על מנת לפתות לקוחות, הדירות נמכרו במחירים נמוכים באופן לא ריאלי, ובמקביל - העסקאות בוצעו באופן ממונף ויקר, באמצעות גורמי מימון חוץ בנקאיים, ותוך הפרה שיטתית של הוראות חוק המכר להבטחת השקעות של רוכשי דירות. התוצאה הבלתי נמנעת היתה שהפרויקטים נועדו לכישלון. ההפסדים בפרויקטים גולגלו מאחד לשני, כמו בהונאת פירמידה, עד הקריסה הצפויה מראש".

"אלפי רוכשים שילמו המחיר"

קבוצת אלדד פרי הוקמה בשנת 2013 על ידי אלדד פרי ז"ל כחברת החזקות העומדת בראש קבוצת חברות שעיסוקה, ככלל, בארגון וניהול פרויקטים של קבוצות רכישה בענף הנדל"ן. בשנת 2020 נכנסה הקבוצה להקפאת הליכים לאחר שנקלעה לקשיים כלכליים. במקביל היה מצוי אלדד פרי בהליך פשיטת רגל ועו"ד ארז חבר מונה כנאמן לנכסיו. לאלדד פרי היו חובות אישיים, שברובם הינם ערבויות לחובות הקבוצה שלו, בסך של כ-330 מיליון שקל.

אלדד פרי ז"ל היה בן 44 במותו. הוא נחשב בזמנו למטאור נדל"ן בתחום קבוצות הרכישה ונרצח באוקטובר 2021 מחוץ לבית הכנסת בו התפלל ברחובות. הפרקליטות הגישה כתב אישום נגד דניאל קידר בגין רצח בנסיבות מחמירות של פרי על רקע אכזבתו מאובדן כספו בפרויקט נדל"ן של פרי שבו השקיע. הנאשם הכחיש את ביצוע הרצח.

הנאמנים טוענים בתסקיר כי "מי ששילם את מחיר הכישלון לא הייתה קבוצת אלדד פרי, שגרפה 'דמי ארגון' אדירים גם במקרה של כישלון, ובזבזה את הונה על ניהול ראוותני (משרדי יוקרה, פרסום ויחסי ציבור חסרי גבולות, טיסות במטוסים פרטיים ועוד), אלא אלפי רוכשים, חברי קבוצות רכישה, תמימים ברובם, אשר נפלו ברשת השיווק שבנתה קבוצת אלדד פרי, ופותו להאמין כי קבוצת אלדד פרי רשמה 'פטנט' שלא היה כדוגמתו - השקעה ברכישת דירה במחיר נמוך בעשרות אחוזים ממחירי השוק וללא סיכון. כאשר קרסה קבוצת אלדד פרי, הרוכשים מצאו את עצמם אבודים, וללא ביטחונות כנדרש על פי חוק המכר".

הנאמנים התייחסו גם לפרופיל הרוכשים וציינו בדו"ח כי "ציבור הרוכשים, שאליהם פנתה קבוצת אלדד פרי במהלכי שיווק ויחסי ציבור אגרסיביים, לא היה בעיקרו של משקיעים שהיו מעוניינים או מוכנים להשקיע בהשקעות עם פרופיל סיכון כה גבוה, אלא של רוכשים שלא העלו על דעתם להיחשף לסיכון כה מהותי, שאליו נחשפו שלא בטובתם, ותוך שקבוצת אלדד פרי איננה מציגה בפניהם את הסיכון האמיתי בפרויקטים הממונפים המוצעים על ידה.

"מלבד אלדד פרי ז"ל, שהיה הרוח החיה בקבוצה, מנגנון שלם של מנהלים, עורכי דין ואנשי שיווק שעבדו בחברה תמך בפעילות, שכנע אלפי לקוחות להשקיע את כספיהם ברכישת דירות, הפיס את חששותיהם שבפניהם ניצבת קבוצה איתנה שמנהלת כדין את הפרויקטים שלה ושכספיהם מובטחים.

"בסופו של יום, הנכס היחיד שנשאר לקבוצת פרי הוא הלקח המר שלמדו הרוכשים בקבוצות הרכישה. קבוצת פרי פעלה במשך שנים במודל עסקי בעייתי ומסוכן, שילוב מיוחד של פארסה וטרגדיה, שהפך אותה ל'נער הפוסטר' של כל מה שמעוות במגזר קבוצות הרכישה בנדל"ן. כעת הגיע הרגע שבו יש מקום להישיר מבט לעיני נושאי המשרה ובעלי התפקיד ולעמוד על אחריותם לנזקי החברות והנושים", כתבו הנאמנים בדו"ח.

"פעלה דה-פקטו כחברה יזמית"

הנאמנים ציינו בדו"ח כי מארגן זהיר וסביר של קבוצת רכישה איננו יכול להתחייב מראש למחיר סופי בעסקה ולמועד מסירה סופי. המארגן יכול לתת אומדנים בלבד, וכל התחייבות נחרצת בעניינים אלה איננה אלא מצג שווא. למרות כל אלה, טוענים הנאמנים, "קבוצת פרי, בכובעה כמארגנת קבוצות רכישה, נהגה לכלול בהסכמיה עם הרוכשים התחייבות למחיר רכישה סופי עבור כל דירה ספציפית (עם סטייה מקסימלית של עד 7%). כלומר, אם התברר כי עלות הדירה הסופית גבוהה מהמחיר שסוכם עם הלקוח, קבוצת פרי היא שהייתה אמורה לספוג את ההפסד ולשלם את סכום ההפרש מכיסה. בנוסף לכך, במקרים רבים קבוצת פרי התחייבה גם למועד מסירה סופי".

הנאמנים טוענים כי "בהילוכה זה, קבוצת פרי פעלה דה-פקטו כחברה יזמית, שמוכרת דירות במחיר סופי ומתחייבת למועד מסירה סופי, ולפיכך הצגתה כמארגנת קבוצות רכישה היתה מלאכותית ומטעה. כמו כן, הואיל והעסקאות בוצעו במחירים זולים, שאינם ריאליים, ובכל פרויקט התקיימו פערים כספיים מהותיים בין 'המחיר הסופי' של הדירות שקבוצת פרי התחייבה כלפי הרוכשים לבין עלויות הפרויקטים בפועל, הרי שהפסדי קבוצת פרי גדלו והתגלגלו מפרויקט לפרויקט. בדרך זאת, חדלות הפירעון העמיקה והייתה בלתי נמנעת".

עוד טוענים הנאמנים כי על אף שקבוצת פרי קיימה את מרבית "מבחני השליטה" שהכניסו אותה לתחולת חוק המכר, הקבוצה לא פעלה בכפיפות לחוק זה, ובכלל זאת לא העמידה בטוחות לרוכשים, לא רשמה הערות אזהרה כנדרש ולמעשה הפרה כמעט את כל חובותיו של "מוכר" דירה. "בהתנהלות זו קיים היבט מובהק של ניהול החברה ע"י נושאי המשרה ובעלי התפקיד ברשלנות חמורה מצידם", נטען.

הלוואות מרוכשים בריבית גבוהה

בדו"ח הנאמנים נטען כי דירקטורים ונושאי משרה פעלו לקבלת הלוואות בריביות גבוהות ממשקיעים שונים, ובהן הלוואות מחברי קבוצות הרכישה והלוואות ממתעניינים בפרויקטים של קבוצות הרכישה. הלוואות אלו הועברו לחשבונות השוטפים של החברות בקבוצת פרי ושימשו לצרכי התזרים השוטף שלהן, ובחלקן אף לתשלום חובות למלווים אחרים ו/או לרוכשים אחרים שהחליטו לפרוש מקבוצת הרכישה.

"נטילת ההלוואות ו'גלגולן' היו מהלך מתוכנן ושיטתי, במסגרתו נושאי המשרה ובעלי התפקידים בקבוצת פרי נטלו בכל פרויקט עד 35 הלוואות מרוכשים שונים. כעולה מתביעות החוב ומבדיקת ההסכמים ע"י הנאמנים, ההלוואות שנטלה קבוצת פרי נשאו ריביות גבוהות במיוחד, שנעו בין 12% ל-30% ריבית שנתית. כל זאת בתקופה שבה הריבית במשק הייתה כמעט אפסית, ולא הייתה כל הצדקה מצד החברה להתחייב לריביות גבוהות כאלה".

יח"צ ומשרדי פאר

על פי נאמני הקבוצה, "פרי השקיעה בפרסום תקציבי עתק של עשרות מיליוני שקלים, תקציב שעולה עשרות מונים על הוצאות פרסום סבירות של חברות נדל"ן מבוססות וחזקות בהרבה. לצד זאת, הקבוצה העתיקה את משרדיה מהעיר רחובות למשרדים מפוארים במיוחד שנשכרו במרכז עזריאלי בתל אביב, משרדי קבוצת אי.די.בי לשעבר, תמורת דמי שכירות פנטסטיים.

"כחלק ממופע היח"צ הראוותני, קבוצת פרי הייתה אף נוהגת להפיק אירועים גרנדיוזיים לרוכשי הדירות, שכללו כיבוד ושתייה מכל טוב, ושאליהם הוזמנו לעתים גם ידוענים ופוליטיקאים. הוצאות פרסום, שיווק ויחסי ציבור הינן בגדר כלי עבודה לגיטימי ואף הכרחי בענף של קבוצות רכישה. עם זאת, היקף ההוצאות של קבוצת פרי היה חסר תקדים, חסר פרופורציה ובעיקר – נטול מקור תקציבי, וכל תכליתו לתמוך במערכת השיווק המשומנת, שנועדה לשכנע רוכשים להצטרף לקבוצות הרכישה, לגבות דמי ארגון מכספם ומתוך ידיעה מראש, שסיכויי הפרויקט להתממש במחיר הסופי ובמועד הסופי שסוכם עם הרוכשים, הינם קלושים. נושאי משרה ובעלי תפקיד בקבוצה לא ערכו בדיקות נדרשות בדבר יכולתה של הקבוצה לעמוד באותן הוצאות מנגנון ופרסום אדירות שהקבוצה נטלה על עצמה", נטען.

מהחקירות שביצעו הנאמנים עד כה עולה לטענתם כי קבוצת פרי "התנהלה בממשל תאגידי לקוי, או יותר נכון - בהיעדר ממשל תאגידי כלל. כך למשל, לא נערכו ישיבות דירקטוריון בנושאים מהותיים, ובהתאם - לא התקיימו מנגנוני פיקוח ובקרה על נושאי המשרה. ההחלטות בחברות בקבוצת פרי התקבלו באופן רשלני וחובבני, ללא תוכניות עבודה סדורות או תזרים חזוי של הכנסות מול הוצאות. הנאמנים לא איתרו כל זכר לעבודת מטה או ניתוחים של אנשי מקצוע בטרם קבלת החלטות מהותיות, וכן לא אותרו פרוטוקולים המתעדים את ההחלטות".

יש לציין כי הנאמנים מציינים בתסקיר הביניים כי "ככלל, נושאי המשרה פוטרים את אחריותם ומטילים את יהבם על הנחיות שקיבלו מאלדד פרי ז"ל, שלא היתה בפניהם אלא תמונה חלקית של הפעילות, ושלא היו מודעים לכשלים בפעילות הקבוצה".

הנאמנים ציינו בפני בית המשפט כי בתום הבדיקות והחקירות, הנאמנים יגישו תסקיר סופי והמלצות.