פיצוי על החולשה בנדל"ן מסחרי: בלקסטון צומחת ב־AI עם אימפריית מרכזי נתונים

בלקסטון קפצה על עגלת הבינה המלאכותית ובימים אלה היא מקימה שני מתחמי דאטה עצומים בפיניקס, אריזונה. במתחמים הללו, שאחד מהם גדול פי 3 מהקניון הגדול בארצות הברית, מול אוף אמריקה, יאוחסנו אלפי המחשבים ושאר הציוד הנדרשים לטכנולוגיות מתקדמות.

קרן הההשקעות הפרטית הגדולה בעולם מתרחבת במהירות בתחום ה־AI דרך מפעילת מרכזי הנתונים QTS, שאותה רכשה לפני שלוש שנים ב־10 מיליארד דולר. מאז כבר הספיקה בלקסטון להכריז על QTS כעל אחת ההשקעות הטובות ביותר שביצעה בתולדותיה - על כך דיווחה סוכנות בלומברג.

לפיתוח מרכזי הדאטה רותמת בלקסטון את האסטרטגיה המשמשת אותה בניהול השקעות הנדל"ן שלה, חלק הארי בתיק הנכסים שלה ששוויו מוערך בטריליון דולר. החברה מזהה היכן מתפתח צורך גובר בנכסים לעומת היצע נמוך מדי, ולשם מזרימה מיליארדי דולרים להקמת נכסי ענק שיניבו הכנסות גבוהות משכירות. בלקסטון השתמשה בטקטיקה הזו בשלל תחומים עסקיים, החל ממחסנים ועד לבתי מגורים בפרברים.

בתחום ה־AI, המחסור הוא במבנים הנחוצים לאחסון כוח המחשוב הנדרש לפיתוחים הטכנולוגיים המתקדמים ביותר. הצורך הזה התעצם בשנה האחרונה בעקבות נסיקת הבינה המלאכותית. ענקיות טכנולוגיה כמו מטא ומיקרוסופט נסמכות על המבנים השכורים ועל החשמל המסופק על ידם, כדי להפעיל את המחשבים שמכשירים את מודלי הבינה המלאכותית. בראיון לבלומברג אמר נשיא QTS ג'ון גריי, כי להערכתו הביקוש ל־AI הופך את המחסור במרכזי נתונים לחמור יותר, כך שבעלי הקרקעות וההון יהיו בעמדת יתרון. "AI יהיה כוח חשוב שיהפוך את החיים לטובים יותר".

הרכישה של QTS ב־2021 אפשרה לבלקסטון לממש את החזון. בשלוש השנים האחרונות, QTS הרחיבה את הנכסים שבפיתוחה לשווי של 15 מיליארד דולר מ־1 מיליארד דולר והפכה לספקית הגדולה ביותר בצפון אמריקה של מרכזי נתונים להשכרה בחישוב לפי מגה־ואט. בהתאם, הערכת השווי שלה טיפסה ל־25 מיליארד דולר. ההשקעה הזו ב־QTS מאפשרת לבלקסטון לפצות על הקשיים בקרן הנדל"ן, כאשר על רקע ההאטה בנדל"ן המסחרי היא נאלצה להכריז בשנה שעברה על הגבלת משיכות ההון מהקרנות שלה.

בלקסטון לא לבד. כמה וכמה חברות פרייבט אקוויטי נכנסו לתחום מימון מרכזי הדאטה. לפי חברת המחקר דיאלוג'יק, חברות כמו ברוקפילד ו־KKR השקיעו 43 מיליארד דולר במרכזי נתונים בארצות הברית ב־2023־2021, פי 5 לעומת שלוש השנים שקדמו לכך.

אולם, הבנייה הזו של מתחמי ענק משפיעה על הקהילות המקומיות ברחבי ארצות הברית. כך למשל, אחד המתחמים שבלקסטון מקימה בפיניקס, על שטח של 160 הקטר (1.6 קמ"ר), מוקם על חשבון שטחים חקלאיים. במרחק 50 ק"מ משם היא מפתחת מתחם בשטח של 50 מגרשי פוטבול, כאשר לפי התכנון, באתרים הללו יאוחסנו מחשבים שישתמשו בכמות חשמל הנחוצה לאלפי בתים. היקפי הבנייה והאנרגיה נובעים מכך שהשרתים של טכנולוגיית הבינה המלאכותית הגנרטיבית צורכים פי 4 חשמל לעומת הליכי מחשוב ענן. לפיכך יש צורך במרכזי נתונים משודרגים כמו גם מערכות קירור מתקדמות.

ההערכה היא כי הפרויקטים של QTS יצרכו כ־6 ג'יגה־ואט, שווה ערך לאנרגיה הנדרשת להפקת חשמל עבור כ־5 מיליון בתים. הנתון הזה מעורר חשש לפגיעה סביבתית, בגלל הצורך להקים קווי חשמל נוספים. לכך מתווספת חלוקה לא שיוויונית של הטבות כלכליות והפסד הכנסות משימוש בקרקעות לטובת מרכזי דאטה על חשבון הקמת בתי מלון ומרכזים מסחריים, שיכולים לייצר מקומות עבודה ולמשוך מבקרים. "אנשים מוכנים לבצע השקעות גדולות במרכזי נתונים", ציין בריאן פריור מבנק ההשקעות הולהאן לואקי. "אך יכולה להתעורר ביקורת ציבורית בגלל יצירת עומס על תשתיות החשמל והמשאבים, מבלי שהקהילה המקומית נהנית מהטבות כלכליות".

דוגמה להתנגדות המקומית היא מנאסאס, וירג'יניה, שם התושבים ופעילים סביבתיים ניסו להתנגד לתוכנית של QTS להקמת מתחם ענק סמוך ליער ואתר הנצחה של מלחמת האזרחים. הדיונים לאישור התוכנית נמשכו 27 שעות בנוכחות מאות תושבים נזעמים. "אני מבינה שאנשים לא רוצים מרכזי נתונים", ציינה אן ווילר, נציגת התושבים. "אבל זה לא כאילו הם ייעלמו מהשטח". התוכנית אושרה לאחר ש־QTS הסכימה למספר פשרות, אך המתנגדים הגישו החודש תביעה נגד המועצה. ברקע המחאות הציבוריות, בלקסטון ציינה כי מרכזי הנתונים שלה ייצרו משרות כמו גם הכנסה שנתית ממסים בהיקף מאות מיליוני דולרים לקהילות.