קבלנים דחפו את הרוכשים לשיא בהלוואות בלון

בדצמבר נמדד שיעור חסר תקדים של הלוואות בלון מסך המשכנתאות: למעלה ממיליארד שקל, כ־18.5% מהמשכנתאות, כך לפי נתוני בנק ישראל. מדובר בנתון חריג מאוד: באפריל 2022, כשתהליך העלאת הריבית רק החל, שיעור הלוואות הבלון עמד על 4.7% בלבד. מאז הוא טיפס בהדרגה ובנובמבר האחרון הגיע לשיא של 11.5%. בדצמבר, במפתיע, הוא קפץ ל־18.5%.

אמנם כשהתחילו העלאות הריבית, היקף המשכנתאות בכל חודש היה כפול מהיקפו כעת, כך שחלק מהזינוק הנוכחי ל־18.5% נובע מהירידה היחסית בהיקף המשכנתאות החודשיות. ועדיין, מעולם לא נלקחו בחודש אחד משכנתאות בהיקף של כמיליארד שקלים.

"הלוואת בלון" (או "הלוואת בולט") היא הלוואה לתקופה קצרה, לרוב לשנתיים־שלוש, שבמהלכה משלמים בכל חודש את תשלומי הריבית בלבד, ללא תשלומי הקרן, ובסוף תקופת ההלוואה משלמים את סכום הקרן, בבת אחת או בהדרגה. כלל הגורמים בשוק המשכנתאות מסכימים שהסיבה לקפיצה החדה בשיעור הלוואות הבלון היא עלייה ב"הלוואות קבלן": משכנתאות בתיווך הקבלנים, שמשלמים עבור הלקוחות לפחות חלק מהריבית, ובכך יוצרים הלוואת בלון מסובסדת.

העיתוי אינו מקרי: האינפלציה הגבוהה שהביאה לשנה וחצי של העלאות ריבית, בתוספת אי־הוודאות במשק בעקבות ההפיכה המשטרית, הביאו להתכווצות שוק המשכנתאות בעשרות אחוזים. כשנראה היה שהשוק מראה סימני התאוששות ראשוניים, פרצה מלחמת חרבות ברזל, שבולמת את

התאוששות השוק. בעוד הביקוש לדירות קטן, בצד ההיצע נמצאים קבלנים שמתקשים למכור את מלאי הדירות ששנתיים קודם לכן היה נמכר במהרה. הירידה בביקוש דוחפת את הקבלנים ואת המערכת הבנקאית למצוא פתרונות אשראי יצירתיים כמו הלוואת הבלון המסובסדת.

גורמים בענף מתארים את הלוואות הבלון כ"גלגלים שעוזרים להתניע את המשק", וכסיטואציית "win-win" לכל הצדדים: הלקוח נהנה מתשלום הקבלן על הריבית בתקופה שבה הריבית במשק גבוהה. תשלומי הקבלן על הריבית של הלקוח נמוכים מעלות הריבית על ההלוואה שהוא עצמו לקח מהבנק עבור בניית הדירה, שאותה היה ממשיך לשלם לולא הלקוח היה רוכש את הדירה. לבסוף, הבנק נהנה מפיזור הסיכונים: "במקום קבלן אחד עם הלוואות בסך 100 מיליון שקל, הבנק מקבל 100 רוכשי דירות", מסביר יונתן ברלינר מהתאחדות יועצי המשכנתאות.

יזם בתחום הנדל"ן אמר ל"כלכליסט" שהוא לא סבור שההלוואות מהוות סכנה יציבותית לשוק, אך מציין ש"הסיכון הוא שכשיגיע השלב שבו נצטרך לשלם על הבית, המשכנתא תהיה גבוהה מהמתוכנן, נישאר עם הלוואה מאוד גבוהה שלקחנו בתקופה קשה, ופתאום נבין שאנחנו באמת צריכים לשלם אותה".

דברי היזם ממחישים את הסכנה שטמונה בהלוואות הבלון: הלקוחות מקבלים כסף שעליו יתחילו לשלם רק בעתיד, ועל המרווח שבין ההווה לעתיד הם "מלבישים" ציפיות מסוימות, כגון הורדת ריבית שתוזיל את החזרי ההלוואה. הבעיה היא שציפיות יכולות להתבדות. במקרה זה רוכשים רבים עלולים שלא לעמוד בתשלומים, ולמכור את דירותיהם מתוך אילוץ. השאלה היא מהי הנקודה שבה שיעור הלוואות הבלון הוא גבוה מדי ועלול לסכן את יציבות השוק.

בנק ישראל קבע בחוק מגבלות רבות על שוק המשכנתאות, בהן יחס LTV - מגבלה שלפיה מימון דירה ראשונה לא יעלה על 75% מערכה, החלה גם על הלוואת בלון. מגבלה נוספת שנקבעה היא יחס החזר חודשי מהכנסה פנויה, שעומד בפועל על 40%. על מגבלה זו הלוואת בלון "מדלגת", שכן ההחזר החודשי כולל רק את גובה הריבית ולא את ההחזר החודשי שצפוי כמה שנים קדימה, כשתקופת הבלון תסתיים, כך שבפועל הפיקוח על הלוואות בלון פחות הדוק. במערכת הבנקאית טוענים שההלוואה ניתנת במידה שהלקוח מסוגל כבר בהווה להתחיל להחזיר את המשכנתא, אף שבפועל ההחזר יחול רק כמה שנים קדימה.

גורם אחר במערכת מציין שנתוני חודש אחד "אינם בהכרח מעידים על תופעה חדשה או על סיכון", אך ככל שהתופעה תימשך, יעלה החשש מפני מצב שבו לווים שהתפתו לקחת אשראי מסובסד יתקשו לעמוד בתשלומים.