הדמיה של הפרויקט | הדמיה: באדיבות קבוצת אביב
קבוצת אביב ושותפים ישלמו לר"ג היטל השבחה של 203 מיליון שקל על פרויקט מערב תל השומר
היזמים ו-440 בעלי קרקע פרטיים טענו כי שווי המגרשים עלה בעקבות אישור תוכנית הבנייה ב-154 מיליון שקל בלבד, ואילו עיריית רמת גן טענה כי השווי זינק ב-512 מיליון שקל; שמאי מכריע אימץ את עמדת העירייה, וקבע כי יש לחשב את שווי המגרשים לפי ייעוד חקלאי
עיריית רמת גן תגרוף 203 מיליון שקל מהיטל השבחה בפרויקט מערב תל השומר שמקדמת קבוצת אביב של דפנה הרלב ודורון אביב. היטל בודד זה גבוה פי 5 מכל הכנסותיה מהיטלי השבחה ב-2022 שהסתכמו ב-29 מיליון, ופי 1.7 מהכנסותיה מהיטלי השבחה בשנת 2021 שהיו 117 מיליון שקל.
את ההחלטה על גובה ההיטל קיבל בתחילת החודש השמאי המכריע גיל הרצברג. הכרעתו מתייחסת לתוכנית תל השומר מערב שאושרה בדצמבר 2017, חולשת על שטח של כ-150 דונם הכלוא בין בית החולים שיבא לבסיס תל השומר ותאפשר לבנות 1,088 דירות, שטחי מסחר ובנייני משרדים.
בתוך השטח יש קבוצה של כ-440 פרטיים בעלי מגרשים קטנים שהתאגדו וחתמו על הסכם קומבינציה עם קבוצת אביב, שלפיו יקבלו 570 מהדירות שייבנו במגרשים אלה.
היטל השבחה הוא מס שאותו גובה עירייה בסכום המשקף 50% מהעלייה בשווי של מגרש בעקבות אישור תוכנית בנייה. הכסף משמש את העירייה לפיתוח, לרכישת מגרשים לצורכי ציבור ולתשלום פיצויים למי שנקבעה ירידת ערך לנכס שבבעלותו בעקבות אישור תוכנית.
רמת גן טענה כי המתחם הושבח בכ-512 מיליון שקל ולכן היזמים ובעלי המגרשים נדרשו לשלם 256 מיליון שקל.
היזמים טענו כי שווי המגרשים עלה בעקבות אישור התוכנית רק בכ-154 מיליון שקל ולכן עליהם לשלם היטל בסך 77 מיליון שקל. השמאי המכריע קיבל את עמדת העירייה ברובה. על פי הכרעתו שווי המגרשים במצב הקודם היה 113 מיליון שקל, ובמצב החדש בזכותה תוכנית הוא 519 מיליון שקל. כך שזו השבחה של 406 מיליון שקל ולכן על היזמים לשלם 203 מיליון שקל לרמת גן.
טענתה של רמת גן, באמצעות השמאי אפרים מרגלית, היתה כי ההשבחה גדולה משום שעד אישורה של התוכנית כאמור בשנת 2017, הקרקע היתה חקלאית ולכן שווי המגרשים היה נמוך מאוד. כמו כן, בעוד שמתחמים אחרים באותה תוכנית היו כבר בעבר חלק מתוכנית מתאר מחוזית ולכן אפשר היה לצפות כי יופשרו לבנייה ונסחרו לפי שווי גבוה יחסית - המתחם של קבוצת אביב לא היה חלק מהתוכנית המחוזית ובשוק לא ציפו שהוא יופשר. בנוסף המגרשים כלואים בין ביה"ח תל השומר לבסיס הצבאי, ולכן נסחרו בשוק ללא פוטנציאל השבחה גבוה.
בעלי הקרקע טענו שעוד לפני אישורה של תוכנית הבנייה המגרשים נסחרו לפי שווי גבוה יחסית. לטענתם, ייעוד הקרקע לא היה חקלאי משום שבתוכנית המתאר הארצית המרכזית (תמ"א 35) השטח סומן בייעוד מרקם עירוני. הם גם התנגדו להפחתת השווי של המגרשים במצבם לפני אישור התוכנית שנבע מהקרבה לבסיס הצבאי ולבית החולים. לדבריהם, העובדה שיש שכונות מגורים יוקרתיות ליד איכילוב ובית החולים מאיר בכפר סבא מלמדת כי הקרבה לבית חולים לא מובילה לירידת ערך. כמו כן הם טענו כי גם לפני אישור התוכנית שווי המגרשים היה כבר גבוה משום שזו אחת מחטיבות הקרקע הפנויות האחרונות באזור תל אביב.
השמאי המכריע אימץ את עמדת העירייה וקבע שאין לחשב את שווי המגרשים לפני אישור התוכנית על פי פוטנציאל שאולי היה גלום בהם אלא לפי שווי של מגרש חקלאי.
אחת המחלוקות היתה על מקדם הדחייה שיש לשכלל בחישוב שווי המגרשים - ככל שיחלוף יותר זמן עד שאפשר יהיה לממש את התוכנית, ולהקים את הבניינים, כך שווי המגרשים נמוך יותר. רמת גן טענה כי תוך 3 שנים אפשר יהיה לממש את התוכנית, ואילו בעלי המגרשים ביקשו לחשב לפי דחייה של 7 שנים במימוש התוכנית. השמאי המכריע פסק שמקדם הדחייה הוא 4 שנים, וציין בהכרעתו כי הליכי הפיתוח כבר החלו.