נתן חץ: "ייתכנו ירידות ערך נוספות בנכסים עד סוף השנה"

בחודש שעבר הזהירה אלוני חץ מפני השפעת שיערוכים שליליים של נכסי החברות־הבנות שלה בארה"ב ובבריטניה, וכעת אלה גררו אותה להפסד של 452 מיליון שקל המיוחס לבעלי המניות ברבעון השני של השנה.

זהו ההפסד הרבעוני הרביעי ברציפות של חברת ההחזקות בהובלת המנכ"ל והמייסד נתן חץ (14%), לאחר הפסד של 218 מיליון ברבעון הראשון של השנה, 458 מיליון שקל ברבעון הרביעי אשתקד ו־102 מיליון שקל בזה שלפניו. כל ההפסדים הם בהשפעת השיערוכים השליליים בחו"ל, שהחלו ברבעון השני אשתקד, ושחלקה של אלוני חץ בהם כבר מגיע ל־2.3 מיליארד שקל.

מדובר בשיערוכים של החברות CARR ו־AH Boston, שאלוני חץ מחזיקה בהן ב־47% וב־55%, ולהן נכסים בערים וושינגטון, אוסטין ובוסטון בארה"ב, ושל החברה Brockton Everlast (BE), שלאלוני חץ יש בה נתח של 83% מהמניות, והיא פועלת בלונדון, קיימברידג' ואוקספורד בבריטניה. אלוני חץ מחזיקה גם בחברת הנדל"ן המניב אמות (54%), שפועלת בישראל, ובחברת האנרגיה המתחדשת אנרג'יקס (50%), שפועלת בישראל, פולין וארה"ב.

הפסדי השיערוך של שתי החברות האמריקאיות הגיעו ברבעון ל־222 מיליון דולר, ואלה של BE ל־44 מיליון ליש"ט, כאשר חלקה של אלוני חץ בהם הסתכם ב־558 מיליון שקל. חלקה ברווחי השיערוכים של אמות — 76 מיליון שקל — צמצם את ההפסד הכולל שלה משיערוכים ברבעון ל־482 מיליון שקל.

הפסדי השיערוך נובעים מעליית שיעורי ההיוון של תזרימי המזומנים החזויים מהנדל"ן להשקעה של החברות בשיעור של 0.25%–0.5%, ואלוני חץ מעריכה כי כל שינוי נוסף בשיעור של 0.25% בשיעורי ההיוון ישפיע על שווי נכסיה ב־791 מיליון שקל. הרקע לשיערוכים השליליים הוא התמשכות המשבר בשוק המשרדים בארה"ב ובמידה פחותה גם בבריטניה, כתוצאה מההאטה בכלכלה, המשבר בהייטק והעלייה במגמת העבודה מהבית מאז הקורונה. לכך התווספה עליית הריבית, שהובילה בתורה למחנק אשראי במגזר הנדל"ן, שמתבטא בצמצום משמעותי באשראי למימון עיסקאות.

כתוצאה מכך חלה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות — דבר המקשה על הערכות שווי הנכסים. במקביל הנהיגו הבנקים תנאים מחמירים למחזור הלוואות, וחלה עלייה במקרי אי־העמידה של חברות בתנאי ההלוואות ובמספר המקרים שבהם חייבים נאלצו להחזיר נכסים למממנים. התרחבותה של תופעה זו עלולה להגביר את הערכות השווי הנמוכות לנכסים ולהחריף את המשבר.

השיערוכים השליליים של החברות־הבנות של אלוני חץ החלו ברבעון השני ב־2022, כשאלה בארה"ב רשמו בו הפסדי שיערוך של 91 מיליון דולר. אולם רווחי השיערוכים של אמות חיפו על כך, וחלקה של אלוני חץ בשיערוכי החברות־הבנות באותו רבעון היה חיובי והסתכם ב־46 מיליון שקל. אולם מהרבעון השלישי אשתקד העמיקו הפסדי השיערוך בארה"ב ובבריטניה, וחלקה של אלוני חץ בהפסדי השיערוך של החברות־הבנות הצטבר מאז לסכום של 1.8 מיליארד שקל. החלק של החברה־האם בהפסדי החברות בארה"ב ובבריטניה, ללא השיערוכים החיוביים של אמות, מגיע ל־2.3 מיליארד שקל.

מעבר לשיערוכים השליליים ולהפסד הרבעוני, באלוני חץ שואבים עידוד מהשיפור במדדים התפעוליים בפעילות החברות־הבנות. ה־NOI (הכנסות תפעוליות נטו) מפעילות הנדל"ן להשקעה שלהן עלה ב־14% לעומת הרבעון המקביל ל־292 מיליון שקל, וה־NOI ממכירת חשמל של אנרג'יקס עלה ב־40% להיקף של 135 מיליון שקל (כולל הכנסות חד־פעמיות מביטול הסכמי גידור). עיקר השיפור ב־NOI מפעילות הנדל"ן המניב מיוחס לאמות, ובחלקו גם מרכישת נכסים חדשים בידי CARR. כתוצאה מהשיפור ב־NOI, נרשם גם שיפור ב־FFO (תזרים המזומנים מפעילות ריאלית, שנחשב למדד המקובל לרווחיות בחברות נדל"ן מניב, משום שהוא מנטרל גורמים שונים כמו שיערוכים), שעלה ב־13% לסכום של 156 מיליון שקל.

בשיחה עם כ"כלכליסט" אמר נתן חץ כי " בעבר חשבנו שתהיה ירידה בהיקפי השיערוכים, אבל מצוקת האשראי בארה"ב ממשיכה בעקבות המשבר בבנקים. התהליך ייקח עוד זמן, וייתכנו ירידות ערך נוספות של נכסים עד סוף השנה. עם זאת, אנו מזהים גם סימנים חיוביים, הן בחזרה גוברת של עובדים למשרדים בארה"ב, והן בכך שהשוק החל בחודשים האחרונים לתמחר את מניות קרנות הריט לנדל"ן בארה"ב באופן חיובי — וכנראה מעריך לחיוב את כיוון המגזר. השיערוכים הם עניין חשבונאי בעיקרו, ואותנו מעניינים יותר המדדים התפעוליים, ובהם המצב טוב".

לגבי מצבה של אמות בארץ אמר חץ כי "הנדל"ן המניב למשרדים בכל העולם סובל מקשיים בעקבות הקורונה, עליית הריבית ומשבר ההייטק, ובישראל התווספה לכך ההפיכה המשטרית. הנדל"ן המניב הוא בבואה של הכלכלה, ואם המדינה לא תתעשת נראה ירידה ופיטורים בהייטק ואחריו במגזרים אחרים. ההשפעה לא מיידית, ושוכרים לא יוצאים מחוזים, אבל אם לא יהיה שינוי נראה אותה מגיעה בטווח הרחוק יותר והמצב לא יהיה טוב, אבל לאמות יש חוזקות שיגנו עליה".