שמאי המקרקעין שגב תורג'מן על העלאת מס הרכישה: "היקף העסקאות יירד – המחירים לא"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

זה היה באוויר בחודשים האחרונים ובשבוע שעבר הפך לעובדה מוגמרת: מליאת הכנסת אישרה בקריאה שנייה ושלישית את הצעתו של שר האוצר אביגדור ליברמן, להעלאת מס הרכישה לדירת מגורים נוספת. המשמעות: בהתאם להוראת שעה שתוקפה לשלוש שנים, במכירת דירת מגורים שאינה יחידה יחול מס רכישה בגובה 8% (במקום 5% עד כה) ועד סכום של 5,348,565 שקלים. בהמשך לכך, מס רכישה בגובה 10% יחול על חלק השווי העולה על סכום זה. לשר האוצר המנדט להאריך את תוקף הוראת השעה בשנתיים נוספות, זאת בכפוף לאישור ועדת הכספים. העלאת המס צפויה להיכנס בראשית השבוע לתוקף, מיד עם פרסום הרשומות.

בדברי ההסבר לחוק נכתב כי "שוק הדירות למגורים מאופיין בהיצע קשיח בטווח הזמן הקצר, בלא אפשרות להתאים את ההיצע לשינויים בביקוש לדירות כאמור. בהתאם לכך, שינויים בביקוש מובילים באופן ישיר לעלייה של מחירי הדירות. נתוני העבר מצביעים על כך שעלייה בביקוש לדירות מגורים להשקעה מייצרת 'ביקוש עודף' אשר בא על חשבון רכישות של דירות מגורים בידי זוגות צעירים. עלייה זו בביקוש לדירות מגורים גורמת לעלייה במחירי הדירות ודוחקת את הזוגות הצעירים אל מחוץ לשוק".

קראו עוד בזירת הנדל"ן:

• מי יצליל את הבניין שלי? כך הפכו מערכות הצללה לנדבך קריטי בבנייה המודרנית בישראל
• "נדרשת חקיקה נקודתית": שמאי המקרקעין שגב תורג'מן על חישוב היטל השבחה במיזמי פינוי-בינוי
• "אוקיינוס כחול בהתחדשות עירונית": על המיתוג המחודש של שוק מחנה יהודה

בממשלה שואפים כי החוק החדש יוביל לצמצום הפעילות של המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי, עניין שיתורגם גם לבלימת מחירי הדיור המאמירים. בו בזמן, לצד החוק החדש נבחנות כעת הטבות מס שונות עבור רוכשי דירה ראשונה. 

בדבריו בכנס לשכת שמאי המקרקעין שנערך לאחרונה באילת, התייחס שר הבינוי והשיכון זאב אלקין לנושא ואמר כי "מרגע שמס הרכישה ירד ראינו עלייה דרמטית של עסקאות המשקיעים והיה צריך לעצור זאת. היה לנו ברור שצריך לצנן את השוק הזה. אם רוצים להשפיע על השוק ברור שהרף הנכון הוא רוכשי דירה שנייה והעלאת המס אצלם תשפיע על השוק באופן משמעותי".

דבריו של אלקין לא נאמרו בחלל ריק. פרסום היוזמה להעלאת מס הרכישה הכניסה את שוק הנדל"ן לסחרור, ומשקיעים רבים מיהרו לרכוש נכסים בטרם יעבור המהלך לפסים רשמיים. מנתוני הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, המתייחסים לאוגוסט האחרון, עולה כי משקיעים רכשו כ-3,000 דירות - זינוק של 71% ביחס לתקופה המקבילה ב-2020. עוד מצביעה הסקירה כי בשמונת החודשים הראשונים של השנה הנוכחית נרכשו כ-20 אלף דירות בידי משקיעים – יותר מהכמות השנתית שרכשו משקיעים בכל אחת מארבע השנים האחרונות.

שר הבינוי והשיכון, זאב אלקין | באדיבות המשרד להגנת הסביבה

מיהו משקיע?

"החוק החדש הוא חלק ממאמצי הממשלה ובנק ישראל למתן את עליית ערך הנדל"ן למגורים, כשצעד זה מצטרף לשורה של צעדים דוגמת ההגבלה על משכון של נכס קיים כבסיס הון לרכישת דירה נוספת", אומר שמאי המקרקעין שגב תורג'מן. "איזה אפקט עתיד לייצר החוק בשטח? אני מעריך שנראה ירידה בהיקף העסקאות אך לא במחירי הדיור. לא נכון לסמן את המשקיעים כאויבי העם וכמי שאחראים לתדלוק שוק הדיור, הרי אנחנו רואים שגם אוכלוסיות נוספות כמו זוגות צעירים מסתערים על נכסים. ובכלל את מי בעצם אנחנו מקטלגים תחת הקטגוריה משקיעים? האם מי שמחזיק בשני נכסים בפריפריה שמחירם לא מדגדג אפילו דירה אחת בתל אביב הוא בבחינת משקיע? ההגדרות הללו מאוד בעיתיות".

את המשאבים מציע תורג'מן להפנות להגדלת היצע המגורים ולא להדרת רוכשים. "תמונת המצב היא שכמות הדירות הקיימת לא מדביקה את הביקוש, מה גם שהתחלות הבנייה לא עומדות ביעדים הממשלתיים", הוא מפרט. "הגדלת הכמות היא הכרח, במיוחד במרכזי הערים - זאת תוך יצירת סביבה אורבנית חדשה ומתן פתרון כולל לצרכי התושבים בחינוך, בתרבות, בתחבורה הולמת ובתשתיות. מענה איכותי מספקים פרויקטים במסגרת פינוי-בינוי, שעל המדינה והרשויות המקומיות לדחוף ולקדם". 

"מעבר לזה רשות מקרקעי ישראל חייבת לשחרר יותר קרקעות באזורי הביקוש", מציין תורג'מן. "כשיזמים מציעים הצעות גבוהות לחכירת הקרקע, זה מגולם בסופו של דבר גם למחירי דירות גבוהים. צריך לגבש נוסחה שתייצר דירות מגורים במחירים סבירים באזורי הביקוש. יחד עם זאת, לצפון ולדרום יש הרבה מה להציע. הדומיננטיות של מרכז הארץ בתעסוקה, יוצרת עומס תחבורתי, וביקוש יתר לדיור – לאנשים נמאס לחיות בפקקים".

שמאי המקרקעין שגב תורג'מן | צילום: אלי גיטלמן

הצלחה או פיאסקו?

מהעליות בהיקפי העסקאות, כמו גם משבירת שיאי נטילת המשכנתאות, תורג'מן רחוק מלהיות מופתע. "כשכל המומחים מדברים על שוק רותח ומספקים תחזיות לפיהן המחירים ימשיכו לטפס, לא פלא שיש התנפלות גדולה על הדירות", הוא מסביר. "אנשים מבינים שכל התמהמהות עלולה לעלות ביוקר, ומעדיפים לפעול עכשיו ולא לשבת על הגדר ולהמתין". 

לדבריו, "הציבור הישראלי מסתכל על רכישת דירה לא רק בהיבט של מגורים. לבעלות על נכס יש משמעות גדולה כמוצר פנסיוני ולא רק כקורת גג. דירה מהווה עוגן כלכלי יציב, נראה לעין ובטוח, לתקופה שמאופיינת באי ודאות גדולה. חשוב לומר בבירור כי לא נכון לבצע עסקה בכל מחיר. עליית המחירים אינה זהה בכל המקומות וסקרים שאנו עורכים מגלים שהשינוי במחירים אינו אחיד: ערים ושכונות מסוימות מדשדשות ביחס לערים או שכונות אחרות, שבהן יש עלייה של ערכי הנכסים. לעיתים גם הפרסומים לגבי העליות מונעים על ידי בעלי אינטרסים – וגם את העניין הזה חשוב להפנים".

"הבעיה היא", ממשיך תורג'מן, "שבתהליך קניית הנכס - ההוצאה המרכזית כמעט של כל משק בית בישראל – ההתנהלות היא לא תמיד אחראית, וקיימת נכונות לשלם כל מחיר מבלי לבדוק לעומק. אנשים מבצעים בדיקות מקיפות לפני קניית מקרר, אבל דווקא ברכישת נדל"ן הבדיקות שטחיות. זה מוביל לא פעם לתשלום מופקע, שגבוה פי כמה וכמה ממחיר הנכס הריאלי, או לנטילת משכנתא בתנאים שיקשו על עמידה בהחזרים הכספיים. הצלחות תמיד זוכות לפרסום, אבל על מפחי נפש אף אחד לא מדבר". 

את ההבדל בין עסקה מוצלחת לפיאסקו כלכלי יכול לעשות שמאי מקרקעין המכיר את שוק הנדל"ן לעומקו, ומסוגל לספק דיאגנוזה מקצועית ומקיפה באשר לכדאיות הרכישה. "השמאי הוא פונקציה קריטית", מבהיר תורג'מן. "זאת מכיוון שלרוכשים אין מושג מה בדיוק נדרש מהם לבדוק לפני רכישת הנכס. בסופו של דבר בדיקת דירה איננה כוללת רק שווי, ולכן חשוב שבתהליך ילווה את הקונים שמאי מקרקעין מוסמך שיבדוק את המצב התכנוני והמשפטי של הנכס, תוך מתן דגש ליכולת ההשבחה של הנכס בעתיד. התוספת שרוכשים נדרשים לשלם בנוסף לעלות הנכס הינה גבוהה, והיא כוללת בין היתר מס רכישה, תיווך, עו"ד ושיפוץ – מה גם שרכישת דירה אינה מתאימה לכל אחד ואחת. לא פעם המלצתי לרוכשים לא לבצע עסקה בשל עלויות נלוות נוספות, ולבחור באלטרנטיבות אחרות שיותירו בידיהם כסף נוסף למחייה".

כדוגמה מייצגת מביא תורג'מן עסקת מקרקעין במרכז תל אביב, אותה התבקש בשבועות האחרונים לנתח. "כשנכנסתי לעובי הקורה גיליתי שהמוכרים דורשים 1.5 מיליון שקל מעבר לשוויה הריאלי של הדירה. כאשר הלקוח ראה את הנתונים, הוא החליט לקחת צעד אחורה ולבחון נכסים אחרים. זו רק דוגמה אחת מיני רבות שממחישה עד כמה נדרש שמאי מקרקעין בתהליך".

"ישראל לא חריגה בניסיונות להתערב בשוק הדיור ולרסן את עליות המחירים. זו המציאות גם באירופה", מסכם תורג'מן. "ברגע שנתחיל להסתכל על נדל"ן כעל אמצעי למגורים ולא כעל אפיק להשקעה, ניתן יהיה לייצר שינוי".    

לכתבות נוספות היכנסו אל זירת הנדל"ן>>