פרויקט "עיר היין" באשקלון | High Group
תכנית יהלום ליזמים: הליווי הפיננסי החדש שצריך להכיר
פנייה לגוף מימון חיצוני היא חלק כמעט אינטגרלי בחיי פרויקט נדל"ן. כיצד נראה תהליך המימון החוץ-בנקאי מבפנים ומהם הדברים החשובים ביותר במערכת היחסים עם הגוף המממן?
ענף המימון החוץ-בנקאי נמצא בנסיקה בשנים האחרונות. מה שהתחיל כפתרון מבורך עבור יזמי נדל"ן קטנים ובינוניים שלא מצאו מענה ראוי במסגרת המימון הבנקאי, הפך תוך שנים ספורות למתחרה שווה ערך מול הבנקים והגופים המוסדיים. כיום, תחום המימון החוץ בנקאי הוא אלטרנטיבה ראויה למימון פרויקטים בכל סדר גודל, עם יכולות זהות לאלו של המתחרים ולעיתים אף בתנאים משופרים. כיצד נראים מאחורי הקלעים של תהליך המימון החוץ בנקאי?
"אחת המתודולוגיות המקובלות בתחום המימון הבנקאי והחוץ-בנקאי היא ליווי פיננסי סגור, שיטת מימון המלווה את רובם המוחלט של הפרויקטים בארץ", אומר יעקב ניצן, מנכ"ל ושותף בקבוצת רובי קפיטל העוסקת בתחום מימון הנדל"ן על כל רבדיו. לפני מספר חודשים הקימה קבוצת רובי קפיטל את יהלום, מסגרת מימון המספקת ליווי פיננסי סגור לפרויקטי נדל"ן ונשענת על מקורות המימון של הקבוצה – בנקים, גופים מוסדיים, שיתופי פעולה עם משקיעים פרטיים ועוד.
"יהלום היא אחת התוספות האחרונות למערכת של רובי קפיטל, אשר צומחת בקצב מרשים, אף מעבר לציפיות שלנו", מוסיף עומר אלפרן, שותף בקבוצת רובי קפיטל, "כבר בתחילת הדרך מייסדי החברה פעלו להקים בית שייתן את המעטפת הפיננסית המלאה ליזמים איכותיים, ואנו מציעים היום מגוון פתרונות מימון בשכבות חוב שונות, לרבות השלמות הון, הלוואות גישור והשקעות הון, אשר נותנות את המענה המקיף לכל צרכי היזמים".
המעטפת הפיננסית המוצעת במסגרת ליווי פיננסי סגור בפרויקט ייזום, נעשית היום כמשהו נקודתי, ממוקד ומנותק משאר עסקיו של היזם, כשהמטרה של השיטה היא למנוע נפילה, הברחת כספים או עוקץ כזה או אחר של יזם. "משמעות הדבר", אומר ניצן, "היא חשבונות ליווי סגורים, המפוקחים על ידי הגוף המממן, פנקסי שוברים שדרכם מפקידים הרוכשים את תקבולי הרכישה וניהול מווסת של התקציב עד להשלמת הנכס. כל פרויקט מלווה על ידי משרד עורכי דין בהתאם להסכם ליווי מסודר, ומרגע שהפרויקט מתחיל אנחנו מפעילים מספר מערכי בדיקות, כך שהליווי לאורך כל הדרך הוא מאוד הדוק".
תהליך החיתום והליווי
מערך הבדיקות הקפדני מתחיל לפעול, למעשה, כבר בשלב החיתום. בתחילה נבחנים החוסן, הידע, היכולות של היזם והניסיון שלו בפרויקטים דומים בעבר. בהמשך נבחן הפרויקט עצמו – החל מהמיקום, רמת התחרות, תמחור הפרויקט ודוח האפס ועד לסיווג וליכולות של הקבלן המבצע. רק לאחר בדיקות אלו, ניתן להתקדם בתהליך.
"כל פרויקט ליווי שאנחנו לוקחים מאושר הן על ידי ועדות האשראי שלנו והן על ידי חברת הביטוח שתלווה את הפרויקט", אומר ניצן, "כמי שניהל מספר שנים את סקטור הנדל"ן של בנק אוצר החייל, הקים את היחידה לליווי פרויקטים למגורים בהראל ביטוח והיום נמצא בעולם החוץ-בנקאי, אני יכול להעיד מניסיוני שתהליך החיתום פה הוא לא פחות מדויק ומוקפד מאף בנק או גוף אחר".
למעשה, יהלום מבית רובי קפיטל פועלת כיום במתודולוגיה זהה לחלוטין לעולם הבנקאי, כולל הנפקת ערבויות חוק מכר לקונים, בתוספת היתרונות הבולטים של שוק המימון החוץ-בנקאי: גמישות, יעילות ומהירות. "ישנם יזמים שמעדיפים סיוע במינוף גבוה, כלומר בהקטנת מרכיב ההון העצמי (ה-Equity) שלהם בעסקה, ישנם יזמים שזקוקים למהירות ויעילות כדי לא לפספס את העסקה. כל צורך שעולה מהשטח, המטרה שלנו היא לבוא ולהתאים את עצמנו אליו. מעבר לזה, יש לנו יתרון נוסף על הבנקים והגופים המוסדיים והוא המחיר – הכלים, היכולות והתמיכה שיש לנו מהגופים המממנים שלנו מאפשרים לנו לתת היום מימון בתנאים שלא נופלים מאף ישות פיננסית אחרת בישראל, ובמחירים טובים הרבה יותר".
מערכת היחסים בין היזם לגוף המממן
אחד הפרויקטים המלווים כיום על ידי יהלום מבית רובי קפיטל הוא פרויקט ייזום יוקרתי בשכונת עיר היין המבוקשת באשקלון, הכולל מאות יחידות דיור. יזם הפרויקט הוא חי נחמיאס, מנכ"ל ובעלים של קבוצת HIGH GROUP המתמחה בהקמת נדל"ן למגורים, מסחר ומשרדים ומשמשת כזרוע הנדל"ן של קבוצת חי נחמיאס מגורים והשקעות.
מיזם בסדר גודל כזה, הכולל גם פרויקט מחיר למשתכן ומובל על ידי יזם ותיק ועתיר ניסיון כמו נחמיאס, נחשב לכאורה ללחם חוקו של כל בנק ולמועמד מושלם לליווי בנקאי מסורתי. "HIGH GROUP היא דוגמה לגוף שיכול בלי בעיה בכלל להרים טלפון לסקטור נדל"ן בכל אחד מהבנקים ולקבל את הליווי שהוא רוצה, אבל בכל זאת בחר להגיע לפה ולחתום איתנו על עסקה", אומר ניצן.
הסיבות לבחירה ביהלום, לדברי נחמיאס, היו מאוד ברורות: "מהיכרותי עם יעקב ניצן ידעתי שאני יכול לקבל עם יהלום את כל היתרונות של גוף מהיר, זריז, שיודע לקבל החלטות חשובות לפרויקט. בנוסף, במהלך ניהול המשא ומתן לאישור העסקה ועד לחתימה על הסכם החיווי נפגשתי עם אנשי מקצוע מיומנים, חדים ומביני עניין, דבר חשוב מאוד להמשך הדרך".
השניים מגדירים בבירור את הדברים החשובים להם במערכת היחסים בין הגוף המממן לבין היזם. "ביחסים עם גוף מממן, היזם צריך קודם כל אמון", אומר נחמיאס, "ושנית, אנשים שמבינים נדל"ן ומבינים את צרכי הלקוח. נדרשת יכולת הבנה של התהליך, של השטח, של הפעילות ושל הפרויקט, יכולת הבנה משפטית, גמישות מחשבתית, קבלת החלטות מהירה ויכולת לחשוב מחוץ לקופסה כי הפרויקט הוא דינמי ומשתנה. מעבר לכך, חשוב גם שיהיה מחיר כמה שיותר טוב, וגמישות גם ברמת המינוף, שתאפשר ליזם להתקדם לעסקאות ופרויקטים נוספים".
"חשוב מאוד לשמור על קו פתוח", מוסיף ניצן, "אנחנו זמינים וקשובים לכל יזם ויזם לשאלות, לבקשות, לצרכים הדינאמיים שחיי הפרויקט מביאים, ומצפים באותו אופן לקבל עדכונים שוטפים מהיזם על כל מה שאנחנו צריכים להיות מודעים אליו".
אחריות כלפי רוכשי הדירות והיזמים
הפרויקט נמצא כעת בביצוע, אך תפקידו של הגוף המממן לא מסתיים עד לקבלת טופס ארבע ומסירת הדירות לדיירים. "יש לנו אחריות הן כלפי רוכשי הדירות והן כלפי היזמים", מסכם ניצן, "אנחנו למעשה סוג של אמא ואבא שנותנים מעטפת ומפקחים על כל שקל שזוג צעיר או משפחה מכניסים לתוך הפרויקט, מוודאים שכל הוצאה נעשית בצורה מאוזנת ונכונה ושהפרויקט אכן מתקדם, שלא יהיה חלילה איזשהו אירוע כשל שיפגע בכל המעורבים. זו הסיבה להקפדה ולדריכות שלנו, לאורך כל הדרך. בעבודה עם חי אנחנו אמנם יותר רגועים כי הוא יזם מאוד מנוסה, אבל אנחנו עדיין דרוכים ונישאר דרוכים, עד המסירה, בכל פרויקט".