איזו עיר מובילה בבניית מגדלים בישראל? כנראה תופתעו מהתשובה

צורת הבנייה למגורים הנפוצה ביותר בישראל, נכון לשנת 2023, היא של דירות במגדלים בני 16 קומות ומעלה - כך חושף ניתוח חדש של נתוני התחלות הבנייה שפרסמה הלמ"ס.

זו השנה השנייה ברציפות שדירות במגדלים תופסות נתח משמעותי בבנייה בישראל, כאשר בסך הכל הן הוו כ-21% מכלל הדירות שהחלו להיבנות במהלך שלושת הרבעונים הראשונים של השנה. עוד עולה מהניתוח שערך הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CTBUH-ISRAEL), כי מדובר בירידה קלה ביחס לשנת 2022, אז עמד המספר על כ-24%.

במספרים, מדובר ב-9,125 דירות אשר נבנו באופן זה. קטגוריית הבנייה השניה במדד הפופולריות, אשר נמצאת בצד השני של הסקאלה, היא קטגוריית צמודי הקרקע. 18.5% מהדירות ב-2023 נבנו במבנים של עד 2 קומות - עלייה של כחצי אחוז ביחס לשנת 2022. 7.5% מהדירות נבנו בבניינים בני 10-15 קומות.

כמות התחלות הבנייה לדירות במגדלים

"כל הערים המעניינות בעולם, כדוגמת ניו-יורק, לונדון, טוקיו, סידני וסאול יודעות לשלב את סוגי הבנייה השונים", אומר יו"ר הפורום, האדריכל גיל שנהב מכנען-שנהב אדריכלים. "מצד אחד, גורדי שחקים ומגדלי מגורים, ומהצד השני, בנייה צמודת קרקע ומבנים מרקמיים. כאשר יש תוכנית עירונית הצופה גם את העתיד, ניתן ליצור עיר רב גונית ומעניינת להליכה או רכיבה על אופניים, ולוותר על שימוש תמידי ברכב הפרטי".

"במרוצת השנים, רשויות התכנון בישראל הבינו את החשיבות שיש בניצול מיטבי ונבון של משאב הקרקע", הוא הוסיף. "שלא כמו מדינות רבות בעולם, להן יש משאבי קרקע רבים שמאפשרים להתפזר בתכנון ובצורת הבנייה, אצלנו מדובר במשאב מצומצם ויקר ערך. המטרה היא ליצור אינטנסיביות עירונית, שתתן מענה לכלל צרכי הציבור: החל מדירות וכלה בגני ילדים, בתי ספר, מרכזי מסחר, תעסוקה ועוד. זוהי מגמה שיש להמשיך אותה בכדי להתמודד עם הגידול הטבעי הקיים במדינה, לצד עלייה מבורכת של יהודי התפוצות לארץ. למגדל המודרני יש חשיבות רבה, גם כי הוא משמש כמקום מפגש וחיבור של מסחר מלווה רחוב בקומת הקרקע, ולמעשה מחייה את הרחוב, וגם כי הוא משמש כמעין מצפן עירוני המאפשר לאדם להתמצא בעיר".

"ניתן להסביר את הירידה בבניית המגדלים במספר סיבות", הוסיף שמאי המקרקעין אוהד דנוס. "ראשית, עלויות הביצוע של בניית מגדלים גבוהות מאוד, ועליית הריבית בשנה האחרונה הביאה מטבע הדברים לעצירת חלק לא מבוטל מהשקעות שכאלה. גם מספר החברות הקבלניות שבונות בפועל מגדלים אינו גדול בשל העלויות הכבדות, והתוצאה היא קשיים גדולים יותר בפרויקטים גדולים כמו מגדלים. סיבה נוספת היא דרך החתחתים שנאלצות לעבור החברות שבונות את המגדלים בדרך להיתר הבנייה, והאתגרים גדלים ככל ומספר הקומות עולה. נדרשת תכנית מתאר בתוקף, ורצוי שתהיה מודרנית ותאפשר הקמתו של מגדל. אם תוכנית שכזו לא קיימת, יש לעבור שורה של רשויות שמגדלים מפריעים להן, דוגמת משרד הביטחון, משרד התחבורה ועוד. גורם מעכב אחר הוא מספר קטן יחסית של אדריכלים בישראל המתמחים בתכנון מגדלים".

בת ים של מעלה

למרות שהדעת נוטה להניח כי תל אביב תוביל בבניית המגדלים, דווקא בת ים נמצאת בראש הרשימה, עם 1,486 דירות שנבנו במגדלים מעל 16 קומות. במקום השני נמצאת אשדוד, עם 732 דירות, במקום השלישי לוד, עם 697 דירות, רביעית נתניה, עם 694 דירות, ובמקום החמישי, ראשון לציון, עם 651 דירות במגדלים מעל 16 קומות. ומה עם תל אביב? היא נמצאת רק במקום השמיני, עם 426 דירות בלבד.

כמות התחלות הבנייה לגובה

"בת ים ממשיכה להוביל מזה מספר רבעונים ברצף את התחלות הבנייה של מגדלים, חלקם נבנים ממש על קו החוף בשכונת פארק הים", אומרת ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון ויו"ר ועדת ביקורת בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ, הבונה פרויקט בן 7 מגדלים בני 25 קומות בבת ים. "היא בין הערים הבודדות בישראל, ובוודאי במרכז הארץ, שעדיין נבנות בה שכונות חדשות על רצועת החוף. יחד עם זאת, התחלות הבנייה באזור זה לקראת מיצוי, היקפי בניית המגדלים בה צפויה לרדת ומחירי הדירות בה צפויים לעלות. לצד זאת, בעיר יש עתודות קרקע לבניית מגדלים במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית וכן תוכניות משמעותיות ברובע העסקים המתחדש בעיר, כך שלהערכתי גם בשנים הבאות העיר צפויה לשמור על מקומה בצמרת הערים המובילות בבניית מגדלים".

"הנתונים לגבי בת ים הם פועל יוצא של מספר גורמים מרכזיים", מוסיף עידו פדלון, בעלים ומנכ"ל משותף בקבוצת שפונדר פדלון, הבונה את פרויקט BRIZO בבת ים. "ראשית - התב"ע של שכונת פארק הים מתייחסת לפרויקטים של רבי קומות בלבד. מדובר בעתודת הקרקע האחרונה בבת ים שנושקת לים, ולכן הביקוש למגורים במגדלים בעיר הולך וגדל. מגורים במגדל יוקרה נתפסים כיום כסמל סטטוס, ורבים מעדיפים להתגורר בקומה גבוהה במגדל על פני מגורים בבית פרטי, בעיקר זוגות שילדיהם בגרו ועזבו את הבית. סיבה נוספת לכך שבת-ים מובילה בהקמת מגדלים היא העובדה שהעירייה מקדמת תוכניות רבות להתחדשות עירונית במרכז העיר, וגם אזורים אלה צפויים לעבור מהפך עצום".

גם נוכחותה של לוד בצמרת הרשמה הצליחה להפתיע רבים. לדברי אחמד עמלה, מנכ"ל חברת ניצני מבשרת, הבונה שני פרויקטים עם מאות יח"ד בשכונת נופי בן שמן, ופרויקט נוסף בשכונת הרובע הבינלאומי: "לוד עוברת תנופת בנייה משמעותית, וכיום מוקמות בעיר שתי שכונות חדשות שעתידות לכלול ביחד למעלה מ-17,000 דירות. יש רצון רב מצד העירייה לקדם את הבנייה לגובה באמצעות מגדלים המשלבים עירוב שימושים בקומות הקרקע ובחזית הבניין". כך למשל במסגרת פרויקט "ניצני פארק הנחל", צפויה החברה לבנות מגדל בן 22 קומות לצד בניה מרקמית. לדברי עמלה, "רוכשים רבים בוחרים לקנות דירות דווקא במגדלי מגורים שמשלבים עירוב שימושים. זוהי מגמה חשובה שמאפשרת חיסכון בזמן ונוחות מיטבית".

עיר נוספת שממשיכה את מגמת הבנייה לגובה היא נתיבות, שמדורגת במקום ה-11 ברשימת הערים שבונות לגובה. "חל זינוק חד בקצב הבנייה לגובה לעומת שנת 2022", אומר רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי קבוצת רמי צרפתי שבונה כיום פרויקט עם מגדלים בנתיבות. "העיר עלתה רק השנה על מפת המגדלים בישראל, כשלראשונה מזה כ-30 שנה ובעצם מאז ומעולם, החלו להיבנות בה מגדלי מגורים רבי קומות, שבאים לידי ביטוי בנתוני הלמ"ס ברבעון השלישי. בעיר נבנות שכונות חדשות כמו רמות יורם ונווה שרון, הכוללות מגדלים בני 20 קומות ומעלה. עד כה נבנו בעיר למעלה מ-1,000 דירות בבניינים בני 11-15 קומות, אך לא במגדלים. הבנייה לגובה תואמת את הביקוש הגבוה לדיור בנתיבות מצד משפרי דיור מכל אזור הדרום (טרם המלחמה), ואת הגידול הדמוגרפי בעיר הגבוה מהממוצע הארצי".

כיצד ניתן להסביר את הדירוג? "ערים בינוניות יחסית מבחינת גודלן מובילות את הבנייה לגובה, רק משום שקיימות בתחומן תוכניות תקפות למגדלים, בעוד שהערים הגדולות משתרכות מאחור", הוא אומר. "לגבי תל אביב, נראה שבשנת 2022 הוחל בבנייתם של מיזמי מגדלים רבים יחסית בעיר. אחרי שנה ברוכה עלולה להגיע שנה שחונה, כשבתווך זה הולכים ומבשילים פרויקטים חדשים שבהם מתוכננים גם מגדלים".

נצמדים לקרקע

בניתוח הקטגוריה של התחלות הבנייה לצמודי הקרקע, נמצא כי יש עלייה מתמדת בכמות הדירות בבתים צמודי קרקע עד 2 קומות. בעוד שבשנת 2020 הקטגוריה היוותה כ-15% מסך התחלות הבנייה, בשנת 2022 הנתון עלה לכמעט 18%, ואילו בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה יש עלייה נוספת של לכ-18.5% מסך התחלות הבנייה. בתקופת הזמן הזו נבנו 8,030 דירות בבתים צמודי קרקע, ואם יחס הבנייה יישאר זהה, בסוף השנה נראה התחלות בנייה של למעלה מ-10,000 דירות בבתים צמודי קרקע.

מרבית התחלות הבנייה לצמודי הקרקע נמצאות ביישובים ישראליים ביו"ש בני עד 10,000 תושבים, עם 465 בתים צמודי קרקע. במקום השני נמצאת ירושלים, עם 321 התחלות בנייה לצמודי קרקע. במקום השלישי שפרעם, עם 150 דירות, תל מונד רביעית, עם 146 דירות ואופקים עם 128 דירות.

"על פי הנתונים ניתן בהחלט לזהות מגמת עליה במספר צמודי הקרקע אשר נבנים מדי שנה", אומרת חנה שוורץ ,סמנכ"ל שיווק בקבוצת אבני דרך וי.ד ברזאני, המשווקת ובונה את "רובע נחלים" - שכונת מגורים חדשה בקצרין המונה כ-1800 יח"ד, מהן מאות יח"ד בצמודי קרקע. "זוהי מגמה שבאה בד בבד עם רמות הביקוש הגדלות למגורים מסוג זה, ומחזקת את ההנחה כי הישראלים לא ויתרו באמת על חלום הבית הפרטי עם הגינה. בשל יוקר הדיור סביר שהמעבר יהיה לאזורים הפריפריאליים יותר – צפון ודרום הארץ".

"יחד עם זאת, יש לציין כי רוב הקהלים שחושקים בבית צמוד קרקע, לא יוותרו על איכות חיים הבאה לידי ביטוי גם בנוחות, ויעדיפו תמהיל של 'כפר בתוך עיר'. מרבית שכונות אלו נבנות ביישובים קהילתיים גדולים ובערים קטנות", היא מוסיפה. "מודל זה של עירוב שימושים, מיושם בשכונות החדשות שנבנות כיום, כדוגמת רובע נחלים בקצרין שבנייתו מתחילה בימים אלה כאשר כרבע מהבניה בה הינה צמודת קרקע. מדובר על תכנון חדשני של מעין "מיני עיר" שהכל בה קרוב ונמצא במרחק הליכה. שכונה זו תכלול גם צרכי קהילה – מוסדות חינוך ותרבות ושירותים נוספים וכן גם מסחר ותעסוקה שיקנו אפשרות לעבודה קרובה לבית".

נכתב על ידי מערכת מרכז הנדל"ן