חיים כצמן. מצב החברה התייצב | צילום: אגטון סטרום
ההכנסות התפעוליות של ג'י סיטי טיפסו ל-418 מיליון שקל: "הנדל"ן המסחרי חי ובועט"
ההכנסות מהנכסים הזהים של חברת הנדל"ן המניב של חיים כצמן עלו ב-9% לאחר עלייה בשיעורי התפוסה, בפדיונות השוכרים ובשכר הדירה. ג'י סיטי ממשיכה בתוכנית מימוש הנכסים
2022 הייתה שנה סוערת עבור ג'י סיטי, חברת הנדל"ן המניב שבשליטת המנכ"ל חיים כצמן (באמצעות החזקתו ב-29% ממניות החברה-האם נורסטאר). בעקבות עלייה בהיקפי החוב שלה ביטחונם של המשקיעים בחברה ובהנהלתה התערער. אך לאחר סדרת מהלכים שהוביל כצמן, ובראשם ביצוע תוכנית למימוש נכסים, נראה שמצבה של החברה התייצב, וכצמן עצמו הסביר: "הנדל"ן המסחרי ברחבי העולם חי ובועט".
בסיכום הרבעון השני והמחצית הראשונה של 2023 רשמה ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) שיפור מתון בהכנסות התפעוליות נטו (NOI), כשאלה עלו ב-2% ביחס לרבעון המקביל (ואף לעומת זה האחרון) והסתכמו ב-418 מיליון שקל. ה-NOI באיחוד יחסי (חלקה היחסי של ג'י סיטי ב-NOI של החברות-הבנות לפי שיעור החזקתה בהן) הסתכם ב-337 מיליון שקל, בדומה להיקפו ברבעון המקביל ונמוך ב-1% מזה שנרשם ברבעון הקודם. זאת למרות מכירת מספר נכסים כחלק מתוכנית המימושים, ובעקבות עלייה של 9% ב-NOI מנכסים זהים (כאלה שהושכרו לאורך שתי התקופות). זו הגיעה לאחר שג'י סיטי הצליחה לשפר את שיעורי התפוסה בנכסיה מ-93.5% בסוף יוני אשתקד ל-95.1% בסוף יוני השנה, ותנועת המבקרים ופדיונות השוכרים בנכסיה עלו ב-5.4% וב-7.1% בהתאמה. בהתאם לכך היא הצליחה להעלות את שכר הדירה שאותו היא גובה ב-4.5% בממוצע, מעבר להשפעת המדד.
פעילותה של החברה בצפון אירופה, באמצעות החברה-הבת סיטיקון (52%), הניבה NOI של 200 מיליון שקל, שיפור של 3% לעומת הרבעון המקביל ו-48% מסך ה-NOI הרבעוני. בפעילות ג'י אירופה במרכז ומזרח אירופה נרשמה ירידה של 13% ב-NOI לסך של 105 מיליון שקל, כשג'י אירופה הייתה אחראית לכ-60% מהנכסים שנמכרו במסגרת תוכנית המימושים. ה-NOI מהפעילות בברזיל עלה ב-15% ל-47 מיליון שקל, וזה מארה"ב עלה ב-37% ל-26 מיליון שקל. ה-NOI בישראל נותר ללא שינוי.
ה-FFO, שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית ונחשב למדד המקובל למדידת רווחיות בחברות נדל"ן מניב משום שמנטרל גורמים שונים כמו שערוכים, ירד ב-22% לעומת הרבעון המקביל כשהתייצב על 112 מיליון שקל. ירידה שנבעה בעיקר ממכירת הנכסים ברוסיה באפריל האחרון.
בסיכום המחצית הראשונה עלה ה-NOI ב-5% ל-828 מיליון שקל, ה-NOI באיחוד יחסי עלה ב-6% ל-680 מיליון שקל, וזה מהנכסים הזהים עלה ב-10% ל-541 מיליון שקל. ה-FFO ירד ב-2% ל-204 מיליון שקל.
ג'י סיטי הצליחה לצמצם את הוצאות המימון שלה ברבעון השני ב-62% ל-248 מיליון שקל, לאחר שברבעון המקביל רשמה הפסדים משיערוך מכשירים פיננסיים שונים שנועדו להגן עליה מפני תמורות ביחס שבין שערי המטבעות במדינות הפעילות לעומת השקל, בעוד ברבעון הנוכחי רשמה מהם רווח בהתאם לירידה בשער השקל. לצד זאת נהנתה גם מרווח מפדיון מוקדם של חוב נושא ריבית ומהכנסות מניירות ערך, דיבידנדים וריבית (החזיקה נכון לסוף יוני יתרת מזומנים ושווי מזומנים, פיקדונות והלוואות לזמן קצר ונכסים פיננסיים של כמיליארד שקל).
שיערוך הנדל"ן הניב רווח של 138 מיליון שקל, בעיקר מהנכסים בצפון ומרכז אירופה, בעקבות העלייה בתזרים מהם. בנוסף לכך חלקה ברווחי החברות-הבנות - ג'י אירופה, סיטיקון, גזית הורייזן, שפועלת בארה"ב, וגזית קנדה - הגיע ל-99 מיליון שקל לעומת הפסד של 6 מיליון שקל ברבעון המקביל. מכירת הנכסים ברוסיה באפריל הובילה לרישום הפסד של 518 מיליון שקל כבר ברבעון הראשון, כשבזה השני התווספו לכך 158 מיליון שקל (הנכסים נמכרו בהתאם לרגולציה הרוסית, בהנחה של 52% משוויים בספרים). סיכום כל אלה הוביל להפסד מיוחס לבעלי המניות של 3 מיליון שקל בסיכום הרבעון, לעומת הפסד של 74 מיליון שקל ברבעון המקביל.
בנוסף להשפעה החיובית של הירידה בשער השקל על הוצאות המימון, זו השפיעה לחיוב גם על ה-NOI, שכן 80% מפעילותה בחו"ל, וכן על הונה העצמי של החברה, כשזה המיוחס לבעלי המניות עלה ב-339 מיליון שקל והסתכם ב-5.4 מיליארד שקל.
לג'י סיטי 53 נכסים מניבים בשטח של 858 אלף מ"ר ובשווי של 16.8 מיליארד שקל, מהם 13 נכסים בישראל, 19 בצפון אמריקה, 7 בברזיל ו-14 במרכז אירופה. לסיטיקון 33 נכסים בשווי של 15.7 מיליארד שקל.
באוקטובר הודיעה ג'י סיטי על תוכנית מימוש נכסים בהיקף של 3.6 מיליארד שקל, ובהמשך הרחיבה אותה ל-6.4 מיליארד שקל. עד כה מכרה או התקשרה בהסכמים מחייבים למכירת נכסים בהיקף של 3 מיליארד שקל, ומצויה במגעים מתקדמים למכירת אחרים בשווי של 1.1 מיליארד שקל.
לג'י סיטי חוב של 10.3 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח שלה ושל ג'י אירופה, מהם תידרש לפרוע השנה 582 מיליון שקל וב-2024 1.2 מיליארד שקל נוספים. ב-2025 יגיע היקף הפירעונות הנדרש ל-2.7 מיליארד שקל. ברשותה יתרות נזילות של 2.3 מיליארד שקל. יחס החוב נטו לסך המאזן שלה (סולו מורחב) עומד על 67.1%, לעומת 67.6% בסוף 2022. אם מכירת נכס בפראג בתמורה ל-1.1 מיליארד שקל שלגביו התקשרה ביולי האחרון תצא לפועל, שיעור המינוף צפוי לרדת ל-65.6%.