כצמן יצא מרוסיה בהצלחה, אך הדרך לחוף מבטחים עוד ארוכה

מנית ג'י־סיטי (גזית גלוב לשעבר) זינקה ביום חמישי האחרון ב־8% בבורסת ת"א לאחר שהחברה שבשליטת המנכ"ל חיים כצמן (50%, באמצעות נורסטאר הציבורית) מכרה את כל הפורטפוליו שלה ברוסיה בהפסד עמוק. בכך ג'י־סיטי הפחיתה את מידת אי־הוודאות למשקיעים שלה, ועשתה עוד צעד בתוכנית לממש נכסים על מנת לעמוד בנטל החובות שלה, שיצר טלטלות של ממש במניה שלה.

עד כה, ג'י־סיטי חתמה על הסכמים מחייבים למכירת נכסים בכ־2 מיליארד שקל, ונפגשה עם קצת יותר ממיליארד שקל, אולם עד שנת 2029 יהיה עליה לפרוע כ־17.5 מיליארד שקל לבנקים ולמחזיקי האג"ח שלה ושל החברה־הבת ג'י אירופה, כך שחוף המבטחים עוד רחוק; ובהתאם בכוונת ג'י־סיטי, שמנייתה איבדה כ־63% מערכה ב־12 החודשים האחרונים, למכור עוד נכסים ביותר מ־3 מיליארד שקל.

הפורטפוליו שמכרה החברה ברוסיה כולל שבעה נכסים מניבים ושתי קרקעות בשטח כולל של 238 אלף מ"ר שהוחזקו על ידי החברה־הבת ג'י־אירופה. מכירת הנכסים בוצעה בתמורה ל־131 מיליון יורו (524 מיליון שקל), מחיר המשקף 52% משווי הנכסים כפי שהוערך בסוף 2022, ובהתאם לכך ג'י־סיטי תכיר בהפסד של 136 מיליון יורו (544 מיליון שקל) עם השלמת העסקה.

הנכסים שמכרה ג'י־סיטי ברוסיה נקיים מחובות או שעבודים, ותזרים המזומנים שינבע לחברה ממכירתם, לאחר תשלומי מס בסך של כ־15 מיליון יורו, ישמש את החברה להפחתת החוב הפיננסי שלה, לרבות לרכישה עצמית של אג"ח, בהתאם לתוכנית שעליה דיווחה בסוף חודש מרץ בהיקף של עד 450 מיליון שקל.

המכירה נעשית על רקע הבעייתיות של הכלכלה הרוסית, שנתונה לסנקציות ואי־ודאות גבוהה מאז הפלישה הרוסית לאוקראינה בפברואר אשתקד. בג'י־סיטי הזהירו כבר בסוף 2022 כי במקרה שהמלחמה תימשך והסנקציות הכלכליות ימשכו זמן רב ואף יחמירו, הן עלולות בסבירות גבוהה להשפיע לרעה על שווי נכסיה ברוסיה ועל יכולתה להעביר תקבולים מחוץ לרוסיה; ואף שהסנקציות עלולות להוביל למשבר כלכלי ברוסיה, ולהשפיע לרעה על שיעור הפדיון בנכסים, ובהתאם על ההכנסות הצפויות מהם. ב־2022 הניבו הנכסים המדוברים NOI של 31 מיליון יורו ושיעור התפוסה בהם עמד על 92.8%. הסרת אי־הוודאות היא שככל הנראה תרמה לאופן החיובי שבו המשקיעים ראו את המהלך, שכן ישנם רבים מביניהם שהעריכו שג'י־סיטי לא תצליח לצאת מרוסיה, ואם תצליח, הדבר יעשה בהפסד גדול יותר.

מכירת הנכסים נעשתה בהתאם לרגולציה שקבעה הממשלה הרוסית שלפיה משקיעים ממדינות "לא ידידותיות" (כלומר, כאלה שהטילו סנקציות על רוסיה) שמבקשים לצאת מהמדינה מחויבים למכור את הנכסים בהנחה של לפחות 50%. למרות שישראל אינה כלולה ברשימת המדינות הלא ידידותיות, בעלת הנכסים, ג'י־אירופה, שרשומה כחברה אירופאית, נחשבת כזו ולכן נכללת ברגולציה הרלבנטית.

הממשלה הרוסית מקשה על יציאתם של המשקיעים הזרים מרוסיה, הן בכוונה לצמצם הוצאת הון מהמדינה והן על מנת לשמור על היקפי הפעילות והתעסוקה במשק הרוסי, ולפי הפייננשל טיימס, הוועדה הממשלתית לפיקוח על השקעות זרות, שאמורה לאשר את ביצוע המכירה, נדרשת לטפל ביותר מ־2,000 חברות שביקשו למכור את עסקיהם ברוסיה, אך מתכנסת לשם כך רק שלוש פעמים בשבוע. בסוף חודש מרץ אף החמירה הממשלה הרוסית את התנאים לביצוע המכירות וקבעה כי החברות המערביות המוכרות יידרשו להעביר 10% מתמורת המכירה לממשלה הרוסית — תנאי שעד אז היה אפשרי עבורן לבחירה מתוך סל מהלכים אפשריים.

בדומה לג'י־סיטי, חברות מערביות שונות השלימו לאחרונה את מכירת פעילותן, או צפויות להשלים זאת בקרוב, בהן יצרניות הרכבים מרצדס והיונדאי.

כצמן מסר כי "יציאה מלאה מרוסיה היא צעד משמעותי ביישום התוכנית האסטרטגית שלנו לקיצור מוטת השליטה שלנו תוך טיוב תיק הנכסים, כמו גם סיום החשיפה שלנו לכלכלה הרוסית הסובלת מאי־ודאות. מכירה זו תייצר לנו תזרים מזומנים חופשי נוסף שישמש אותנו לצורך הקטנת החוב הפיננסי בחברה, תקטין עלויות ותסייע במיקוד מאמצינו להשבחת וקידום נכסינו האחרים. כמו כן, אנו ממשיכים לפעול למכירת נכסים נוספים".

מכירת הנכסים ברוסיה משתלבת עם תוכנית מימוש הנכסים שעליה הודיעה ג'י־סיטי באוקטובר אשתקד, בהיקף של 3.6 מיליארד שקל, שעודכנה מאוחר יותר ב־1.7 מיליארד נוספים, שבמסגרתה מבקשת ג'י־סיטי למכור נכסים שלא מצויים באזורי הליבה שלה באירופה, ברזיל, ארה"ב וישראל, בניסיון לצמצם את היקף החוב שלה.

עד כה היא התקשרה בהסכמים מחייבים למכירת נכסים בהיקף של כ־2 מיליארד שקל, כשבנוסף לנכסים ברוסיה הושלמה כבר מכירתם של שלושה נכסים בפולין בהיקף כולל של 509 מיליון שקל ומכירת קניון G ביבנה בישראל תמורת 154 מיליון שקל. מלבד הנכסים ברוסיה מכירת שאר הנכסים סוכמה במחירים קרובים למחירם הרשום בספרים.

מעבר לכך, ג'י־סיטי דיווחה על מו"מ מתקדם מאוד למכירת שני נכסים נוספים באירופה ובברזיל בהיקף של כ־850 מיליון שקל.

החוב של ג'י־סיטי עמד, נכון לסוף 2022, על 8 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח, לצד 2.6 מיליארד שקל נוספים חוב למחזיקי האג"ח של ג'י־אירופה, ו־6.9 מיליארד שקל למוסדות פיננסיים. בניכוי נכסים כספיים והשקעות, סך ההתחייבויות הפיננסיות נטו של החברה הגיע בסוף 2022 ל־14.7 מיליארד שקל, והיחס בין החוב למאזן הגיע ל־60%, זאת לעומת 53% ב־2021.

השנה ג'י־סיטי תידרש לפרוע כמיליארד שקל למחזיקי האג"ח ולמחזר או לפרוע חוב נוסף של כ־1.5 מיליארד שקל למוסדות פיננסיים. ב־2024 תידרש החברה לפרוע 1.2 מיליארד שקל נוספים למחזיקי האג"ח, ולמחזר או לפרוע סכום דומה כחוב למוסדות פיננסיים. ב־2025 תידרש ג'י־סיטי לפרוע 1.1 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח בצירוף 1.5 מיליארד שקל למחזיקי האג"ח של ג'י־אירופה. כל זאת בשעה שנכון לסוף 2022 יתרות הנזילות של ג'־סיטי מסתכמות ב־2.7 מיליארד שקל.