עלויות מימון ושיערוכים הפילו את הרווח של רבוע כחול נדל"ן

רבוע כחול נדל"ן, חברת הנדל"ן המניב מקבוצת אלון רבוע כחול שבשליטת מוטי בן־משה, סיימה רבעון נוסף עם שיפור במדדים התפעוליים - אך רשמה ירידה של יותר מ־50% ברווחיות כתוצאה מעלויות מימון וירידה בשיערוכים. הרווח הנקי המיוחס לבעלי המניות הסתכם ברבעון השני ב־138 מיליון שקל לעומת 317 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה. במחצית הראשונה של השנה התייצב הרווח הנקי של החברה על 184 מיליון שקל לעומת 373 מיליון שקל במחצית המקבילה ב־2021.

שיערוכי הנדל"ן היו אחראים ל־244 מיליון שקל ברבעון השני - 25% פחות לעומת הרבעון המקביל ב־2021. במחצית הראשונה של השנה הניבו השיערוכים 249 מיליון שקל לעומת 330 מיליון שקל בחצי הראשון של 2021. בשיחה עם "כלכליסט" הסביר סמנכ"ל הכספים של החברה ארתור לשינסקי כי במחצית הראשונה של 2022 בוצעו שיערוכים רק לחלק מנכסי החברה, וכי כ־150 מיליון שקל שנוספו בשיערוכים במחצית המקבילה ב־2021 נבעו מהערכת השווי שבוצעה לקניון TLV - נכס מהותי של החברה.

ה־NOI, אשר מודד הכנסות תפעוליות נטו, טיפס ברבעון השני ב־6% והגיע ל־84 מיליון שקל. בינואר־יוני ה־NOI עלה ל־166 מיליון שקל - שיפור של 8% לעומת התקופה המקבילה ב־2021. ב־FFO, שמודד את תזרים המזומנים מפעילות ריאלית, רבוע כחול נדל"ן נהנתה מצמיחה של 22% לרמה של 58 מיליון שקל ברבעון השני, ול־109 מיליון שקל במחצית הראשונה של השנה לעומת 90 מיליון שקל בתקופה המקבילה בשנה שעברה.

הכנסותיה של רבוע כחול נדל"ן מדמי שכירות הגיעו ברבעון השני ל־90 מיליון שקל - שיפור של 5% לעומת הרבעון המקביל ב־2021. בינואר־יוני הסתכמו ההכנסות משכירות ב־179 מיליון שקל - 8% יותר לעומת המחצית הראשונה של 2021. זאת, בעקבות עלייה בהכנסות המרכזים המסחריים וחניון גבעון בתל אביב שהיו סגורים בתקופת הקורונה, לצד עליית המדד. תזרים המזומנים מפעילות שוטפת זינק ברבעון השני ב־81% לסכום של 96 מיליון שקל, ובמחצית הראשונה הוא עלה ב־46% לרמה של 171 מיליון שקל, בהשוואה לתקופות המקבילות ב־2021.

רבוע כחול נדל"ן סבלה ברבעון השני ובמחצית הראשונה של 2022 מהכבדה בעלויות המימון - כתוצאה מההשפעה של עליית המדד על אג"ח שגייסה החברה לצד הפסדים בתיק ניירות הערך שלה. עלויות המימון הגיעו ברבעון השני ל־164 מיליון שקל לעומת 24 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנה שעברה. במחצית הראשונה הן הגיעו ל־186 מיליון שקל בהשוואה ל־6 מיליון שקל בלבד במחצית המקבילה ב־2021.

ההון העצמי של החברה הגיע בסוף יוני ל־2.9 מיליארד שקל לעומת 2.7 מיליארד שקל בסוף 2021. שיעור התשואה המשוקלל הנגזר מהנדל"ן המניב (CAP Rate) היה 6.5% בסוף המחצית הראשונה, כשעלות החוב לעומתו הגיעה ל־1.3%.בהקשר להשפעת המדד ציין לשינסקי כי "העובדה שהכנסותיה של רבוע כחול נדל"ן צמודות למדד, מספקת הגנה טבעית מפני עלייתו, מאחר שערך הנכסים עולה בקצב גבוה מהשפעת המדד על התחייבויותיה של החברה".

רבוע כחול נדל"ן משכירה, בין היתר, סופרמרקטים לקבוצת מגה שבבעלות האחים זלקינד, ומחזיקה בקניונים TLV בתל אביב והדר בירושלים. החברה מחזיקה ב־115 נכסים מניבים בשטח כולל של כ־438 אלף מ"ר, מהם כ־308 אלף מ"ר להשכרה וכ־130 אלף מ"ר חניה, בנוסף ל־153 אלף מ"ר נוספים בייזום ובתכנון. שווי הנדל"ן המניב של החברה הוא כ־6 מיליארד שקל, מהם כ־84% שטחים מסחריים - בעיקר סופרמרקטים ומרכזים מסחריים, לצד משרדים ושטחים לוגיסטיים. שיעורי התפוסה במרכזים המסחריים הגיעו ל־88% ובנכסים המסחריים ל־96%.

החברה פעילה גם בתחום הבנייה למגורים במסגרת שותפות (50%) בפרויקט בנייה ברחוב דרך ארץ בתל אביב שבמסגרתו נחתמו 202 הסכמי מכר דירות ו־14 נוספות בתהליכי רכישה, כשסיום הבנייה צפוי ב־2024. זאת בנוסף ל־392 יחידות דיור בייזום ובתכנון.

רבוע כחול נדל"ן - המנוהלת על ידי מיקי זיסמן, אשר צפוי לסיים את תפקידו בסוף השנה - נסחרת באחוזת בית לפי שווי של 3.6 מיליארד שקל. מניית החברה עלתה מתחילת השנה ב־7%, בעוד מדד ת"א־נדל"ן שבו היא נכללת ירד ב־5%. החברה חילקה באפריל דיבידנד בגובה של 80 מיליון שקל.