משפחת וינברג כבר לא תגלגל את החובות היקרים שלה לציבור

המוסדיים אמרו לא גם לשווי המבוקש: למשפחת וינברג נדרשו פחות משלושה חודשים כדי להחליט שהם מוותרים על הנפקת (IPO) חברת הנדל"ן שלהם, מ.ו השקעות. החל מיום ראשון, החברה מסומנת באתר בורסת ת"א כמחוקה, מה שאומר שההנפקה באחוזת בית בוטלה.

מ.ו השקעות, שמחזיקה בעשרות פרויקטים של מגורים בת"א, נמצאת בבעלות בני הזוג משה ונילי וינברג (50% כל אחד). נילי משמשת כמנכ"לית ובנם של בני הזוג, גיא, מכהן כיו"ר. החברה שאפה לגייס כ־100 מיליון שקל לפי שווי של כ־330 מיליון שקל לפני הכסף. כלומר, להתחיל להיסחר בבורסת ת"א לפי שווי של כ־430 מיליון שקל. אולם המשפחה קיבלה כתף קרה מהגופים המוסדיים שלא גילו תיאבון רב להנפקה של החברה והציעו להשקיע בה לפי שווי נמוך משמעותית.

אולם השווי לא היה הדבר היחיד שאותו המוסדיים ראו באופן שונה מבני המשפחה. הכוונה של המשפחה הייתה להשתמש במרבית התמורה בהנפקה, כ־70% מהכסף, על מנת להעניק למ.ו השקעות הלוואת בעלים בגובה 71 מיליון שקל בריבית של 5% בשנה. ההלוואה הייתה אמורה להיפרע לפחות חצי שנה לאחר הפיכת החברה לציבורית. מטרת ההלוואה היא לשחרר את מ.ו השקעות מהלוואה יקרה בריבית של יותר מ־12% בשנה שנטלה בשוק החוץ־בנקאי. מידע זה, שנכלל בתשקיף שפרסמה החברה, יצר בקרב המוסדיים את הרושם שהחברה מנסה לגלגל את החובות שלה, שניטלו בעת שהריבית במשק הייתה אפסית ושוק הנדל"ן הישראלי רתח, מהמשפחה למוסדיים ולציבור.

סימני שאלה נוספים הועלו מכיוון המוסדיים ביחס לתנאי התגמול החדשים שאותם ביקשה המשפחה במסגרת הפיכת החברה לציבורית. החברה ביקשה להעניק לנילי וינברג שכר בעלות של 600 אלף שקל בשנה, בעוד שבעת שהחברה הייתה פרטית היא לא משכה שכר כלל. בנוסף, ביקשה המשפחה לגבות 7.5% משווי כל פרויקט לאחר השלמתו דרך חברת מ.ע.ג.ן שבבעלותם. החברה היא זו שתהיה אחראית על הקמת הפרויקטים. עבור ניהול הפרויקטים תגבה החברה סכום מוערך נוסף של חצי מיליון שקל. להערכת החברה, מ.ע.ג.ן צפויה לגבות 17 מיליון שקל עד להקמת ששת הפרויקטים בחברה החדשה (ראו הרחבה בהמשך). מעבר לשירותים התפעוליים, משרד עורכי הדין של גיא וינברג שמספק שירותים משפטיים לחברה, נהנה גם הוא מעמלות. במכירת דירה של החברה, גובה המשרד עמלה של 1.5% מהעסקה. עלות שכר המשרד ב־2021 הסתכמה בכחצי מיליון שקל.

הכנסות של מיליון שקל והפסדים מעמיקים: משפחת וינברג היא מהמשפחות הוותיקות בתל אביב, והיא מחזיקה בבעלותה, כאמור, מאות דירות. לקראת ההנפקה, החליטה החברה לבצע שינויים בתוך החברה. היא העבירה שישה נכסים שברשותה לחברת הנכסים ונטלה בתמורה את הנכסים שנמצאו בחברה אל אחזקתה הפרטית. לפי התשקיף, החלפת הנכסים נעשתה במטרה לשתף עם הציבור את הנכסים שאמורים להציג הצפת ערך בשנים הקרובות ולהעביר אל המשפחה את הנכסים שפוטנציאל ההשבחה שלהם הסתיים. הנכסים שהועברו כוללים נכס בבני ברק ברחוב אידלסון 17, מזא"ה 71, ונחמני 64 בתל אביב, קרקע בגבעת זאב ובתל השומר. הנכסים היו אמורים להניב 202 דירות לאחר השבחתן. החברה העבירה למשפחה בתמורה את בית אופקים בתל אביב (מנחם בגין 82), דרך יפו 13, חנות ברחוב נחמני, משרדים וקרקע בראשון לציון וקרקע בשטח של 45 דונם בגבעת זאב ירושלים.

לפי התשקיף, בסוף המחצית הראשונה של השנה ההון העצמי של מ.ו השקעות עמד על 162 מיליון שקל ושווי הנכסים שלה עמד על 283 מיליון שקל. הכנסות החברה בתקופה הסתכמו בכמיליון שקל בלבד, וזאת בשל נכסים שעדיין נמצאים בשלב פיתוח. ההכנסות האלו דומות לאלו שנרשמו בתקופה המקבילה ב־2021. ההפסד במחצית הראשונה של השנה הסתכם ב־5.3 מיליון שקל, עמוק יותר מזה שנרשם בתקופה המקבילה (2.1 מיליון שקל).

השנה בוטלו יותר מ־20 הנפקות באחוזת בית: "ההנפקה לא בוטלה, אבל היא מתנהלת בעצלתיים לאור מצב השוק. עד פברואר נוכל להנפיק לפי אותו תשקיף. אנחנו חושבים, בוחנים ומעכלים. לא היינו חייבים את ההנפקה הזו מלכתחילה", אמר ל"כלכליסט" יו"ר החברה גיא וינברג. לדברי וינברג הבן, הסיבה שבגינה רצו להפוך את החברה המשפחתית לציבורית מלכתחילה נעוצה ברצון שלהם להקל על העברה הבין־דורית במשפחה.

משפחת וינברג היא המשפחה השנייה שמבטלת השנה את הנפקת חברת הנדל"ן שלה. בתחילת השנה החליטה משפחת אביב לבטל את הנפקת אביב נדל"ן, זאת לאחר שהמוסדיים לא הסכימו לשווי המבוקש — 1.2 מיליארד שקל — והסכימו להעניק לחברה שווי של כ־850 מיליון שקל בלבד.

ביטולן של שתי ההנפקות האלו הוא חלק ממגמה. השנה בוטלו יותר מ־20 הנפקות, משלל סקטורים. במידה רבה, המשותף לכל החברות שביטלו את הנפקתן הראשונה לציבור הוא חוסר רצון של הבעלים להתפשר על השווי, שאותו דרשו המוסדיים על רקע השינוי בסביבה המאקרו־כלכלית והירידות בשווקים. בינת, שלמה ביטוח, איסכור, ERN, אורבניקה, קאי מלונות, נסקא תעשיות, פיפלביז וחוליות הן רק חלק מהחברות שתכננו להגיע לשוק ההון, אך שינו את הכוונות שלהן. אילו כל החברות היו מצליחות להנפיק בשווי המבוקש על ידן מלכתחילה, לבורסה היו מצטרפות חברות בשווי מצרפי של כ־10 מיליארד שקל.